С 1 июля 2025 года в России вступают в силу макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотеке. Теперь банкам предстоит жестче фильтровать клиентов по уровню долговой нагрузки, стабильности дохода и другим параметрам. Если раньше возможность рефинансировать ипотеку рассматривалась как универсальный «план Б», то теперь он может оказаться недоступным для некоторой части заемщиков. Разбираемся, кто окажется под ударом новых ограничений и как минимизировать риски отказа 

Что ждет заемщиков с 1 июля

С 1 июля 2025 года Банк России вводит новые ограничения по ипотеке: ужесточаются условия для заемщиков с минимальным первоначальным взносом — 20% и ниже, а также для тех, кто тратит на обслуживание долгов 80% и больше от своего дохода. В Центробанке считают, что это поможет снизить риски в розничном кредитовании, особенно после завершения программы льготной ипотеки летом 2024 года. Новые меры повлияют не только на будущие ипотечные кредиты, но и будут неприятным сюрпризом для заемщиков с действующей ипотекой и планами ее рефинансировать в будущем. 

«Многие заемщики, оформляя ипотеку на высоких ставках, рассчитывали на возможность рефинансирования в будущем. Однако теперь для части из них эта стратегия становится рискованной, особенно если после получения ипотеки они оформляли новые кредиты или получали кредитные карты: если их долговая нагрузка высока, а доходы нестабильны, получить одобрение на рефинансирование после 1 июля 2025 года будет крайне сложно», — предупреждает аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.

Кому рефинансировать ипотеку станет сложнее 

На фоне этих изменений банки уже начинают пересматривать свою политику одобрения рефинансирования. Теперь пройти процедуру смогут далеко не все — даже при желании снизить ставку. На практике это означает, что банкам будет сложнее одобрять рефинансирование при наличии следующих факторов риска:

• Высокая долговая нагрузка (предельная долговая нагрузка свыше 50%). Если на выплаты по кредитам уходит более половины ежемесячного дохода, банк может посчитать клиента перегруженным обязательствами. В таких случаях велика вероятность отказа — даже при стабильных выплатах по текущей ипотеке.
• Недостаточный или неподтвержденный доход. Заемщики без официального трудоустройства или с «серой» зарплатой сталкиваются с трудностями при рефинансировании. Если доход невозможно подтвердить справками, шансы на одобрение существенно снижаются.
• Падение рыночной стоимости залога. Если недвижимость подешевела, растет соотношение суммы кредита к стоимости залога (LTV). При LTV выше 80% банки, как правило, либо отказывают в рефинансировании, либо требуют дополнительные условия — например, частичное погашение долга.
• Срок нового кредита превышает 30 лет. Долгий срок кредита увеличивает риски для банка. Поэтому большинство организаций не готовы рассматривать заявки на рефинансирование с горизонтом более 30 лет, даже если это снижает ежемесячный платеж.
• Наличие просрочек по другим кредитам. Даже одна просрочка — особенно недавняя — может стать основанием для отказа. Банки рассматривают кредитную историю в комплексе и обращают внимание на дисциплину заемщика по всем финансовым обязательствам.
• Недавнее оформление текущей ипотеки. Если с момента выдачи ипотеки прошло менее шести месяцев, банк может посчитать, что заемщик торопится с рефинансированием, что не всегда выглядит рационально. Многие кредиторы просто не рассматривают такие заявки.

Как повысить шансы на одобрение рефинансирования ипотеки

Если вы планируете подать заявку на рефинансирование ипотеки, стоит заранее подготовиться — банки стали строже оценивать заемщиков. Вот что поможет улучшить ваши позиции:

• Проверьте свою долговую нагрузку (ПДН). Если на погашение кредитов уходит более 50% ежемесячного дохода, шансы на одобрение снижаются. Банки считают таких клиентов более рискованными. Постарайтесь сократить финансовые обязательства: досрочно погасите мелкие кредиты или уменьшите лимиты по кредиткам.
• Улучшите кредитную историю. Кредитная дисциплина — один из ключевых факторов при рассмотрении заявки. Убедитесь, что у вас нет просрочек, задолженностей и частых обращений за новыми займами. Погасите долги, если они есть, и в ближайшие месяцы следите за платежной историей.
• Подтвердите все источники дохода. Чем больше «белых» доходов — тем лучше. Предоставьте справку 2-НДФЛ, справку по форме банка или документы, подтверждающие стабильный дополнительный заработок (например, аренда квартиры или доход от ИП). Это покажет банку вашу реальную платежеспособность.
• Оцените состояние залоговой недвижимости. Перед подачей заявки стоит проверить, не снизилась ли рыночная стоимость объекта. Если цена упала, банк может пересмотреть сумму или вовсе отказать. Также убедитесь, что с документами на недвижимость все в порядке — нет обременений, не завершены перепланировки, нет судебных споров.

Что еще изменится для заемщиков с 1 июля

С 1 июля 2025 года заемщиков ждут не только сложности с рефинансированием ипотеки. Получить автокредит тоже станет сложнее, особенно если показатель долговой нагрузки приближается к 80%. Ограничения коснутся не только классических автокредитов, но и займов под залог автомобиля на любые цели. Условия будут пересматриваться: могут вырасти ставки, увеличится минимальный первоначальный взнос, а максимальный срок кредита сократится.

Также теперь для повышения шансов на одобрение кредита лучше иметь не менее 20% собственных средств. В некоторых случаях потребуется 30% и более, особенно если доход нестабилен или долговая нагрузка уже высокая. Эксперты Банки.ру советуют заранее готовиться к новым условиям: снижать долговую нагрузку, накапливать первоначальный взнос и изучать программы с господдержкой — они могут остаться доступнее на фоне ужесточения общего кредитного подхода.