По данным Минстроя России, у 30% строящегося жилья в стране перенесены сроки ввода в эксплуатацию. По состоянию на сентябрь 2025 года из 118 млн квадратных метров строящегося жилья по 37,5 млн квадратных метров скорректированы первоначальные сроки сдачи. Среди основных причин переноса сроков замглавы Минстроя Никита Стасишин называет недостаточный объем средств на эскроу-счетах, рост стоимости строительных материалов и задержки в их поставках, а также дефицит рабочей силы в отрасли. Разбираемся, что делать заемщику, когда застройщик переносит сроки строительства, и как быть в этом случае с ипотекой?
Стройка, затянувшаяся на десять лет
В 2015 году Элеонора с мужем решили, что пора обзавестись своим жильем: хотелось стабильности, своей квартиры, съехать от родителей. Начали присматривать новостройки в Тамбове и остановились на доме по адресу: Коммунальная, 46. Это была уже почти готовая девятиэтажка: самый опасный этап котлована уже давно прошел, у проекта уже были возведены стены, и казалось, что оставалось достроить совсем чуть-чуть. Сдать квартиру обещали уже в начале 2017 года. Сам застройщик выглядел надежным: человек в городе известный и уважаемый, депутат городской думы не одного созыва. «Уровень доверия к нему был колоссальный. Казалось, ну уж если он сказал, что достроит, значит, достроит», — вспоминает Элеонора.
За квартиру семья отдала 2 млн рублей, это обычная рыночная цена квартиры для Тамбова. Жилье приобретали в ипотеку, первоначальный взнос составил 600 тысяч рублей. Заемщиком выступал муж, а Элеонора была созаемщиком. Однако в указанный срок женщина ключи не получила. «Сначала казалось, что задержка временная», — говорит Элеонора. Потом начались собрания дольщиков, обращения в администрацию, обещания, что «все достроят». «Сам застройщик встречался с нами, приглашал в офис, уверял, что просто подрядчик подвел, "немножко подождите, все будет хорошо". И люди верили. Как не верить депутату и почетному гражданину города?» — рассказывает Элеонора.
Так шли годы, а стройка не двигалась. Элеонора успела выплатить ипотеку в полном объеме, но ключи семья так и не получила. Супруги подали на застройщика в суд за несвоевременную сдачу объекта, который присудил супругам около 300 тысяч рублей. Только вот получить эти деньги Элеонора с мужем так и не смогли: бенефициар застройщика вовремя переписал с себя все имущество, и взыскивать оказалось не с кого. Исполнительные листы выдали, но толку от них не было никакого. Круг обманутых дольщиков ширился, а потом и вовсе начались уголовные дела, заведенные на застройщика, но и это ничего не изменило. Дольщикам обещали привлечь нового застройщика, ведь объект был почти готов, к тому же находится в центре, но дальше разговоров дело не пошло.
Позже появился вариант обратиться в федеральный Фонд защиты прав дольщиков, чтобы получить компенсацию. Но и там не все просто: сначала нужно пройти суд, официально быть признанным обманутым дольщиком, потом уже подавать заявку. Сегодня, спустя десять лет, дом на Коммунальной, 46, все еще стоит недостроенным, «разве что окна вставили», говорит Элеонора.
Рискованно ли покупать сейчас квартиру на этапе строительства
Случаи недостроенной недвижимости и обманутых дольщиков встречаются в России и в 2025 году. На сегодня в стране официально зарегистрированы десятки тысяч недостроенных объектов большой совокупной стоимости, а долгострои остаются актуальной проблемой, несмотря на введенные меры регулирования рынка жилого строительства, обращает внимание аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. Основные причины: экономическая нестабильность, проблемы с подрядчиками, рост себестоимости стройматериалов, а также некачественная проектно-сметная документация.
Важно! До конца 2025 года действует мораторий, который освобождает застройщиков от штрафов за нарушения обязательств по договорам долевого участия (ДДУ) (например, таких как просрочка сдачи объекта), когда задержка вызвана объективными обстоятельствами, такими как экономический кризис и логистические проблемы. Это снижает возможности дольщиков требовать компенсации за срыв сроков.
С другой стороны, механизмы эскроу-счетов, введенные с 2019 года и расширенные в 2025-м, обеспечивают защиту средств дольщиков, но они не дают стопроцентной гарантии от недостроев: финансы блокируются до ввода дома в эксплуатацию, но плохое управление и мошенничество не исключены, отмечает Артур Хачатрян.
«Учитывая эти факторы, в 2025 году покупка квартиры на этапе строительства остается рискованной. Хотя механизм проектного финансирования с эскроу-счетами помогает защитить деньги дольщиков, полностью исключить риски нельзя. Вложения в квартиры на более поздних стадиях строительства или в уже одобренные к вводу проекты считаются менее рискованными. Более того, экономическая ситуация и финансовое давление на строительный сектор могут привести к росту долгостроев в будущем», — резюмирует эксперт.
Стоит понимать, что приобретение новостройки на ранних этапах строительства обычно связано со следующими рисками:
- Задержка или остановка строительства по разным причинам.
- Смена застройщика или подрядчиков.
- Возможность мошенничества, переписывание имущества.
- Трудности с взысканием компенсаций и возвратом денег.
Как проверить квартиру при покупке на этапе строительства
Чтобы избежать проблем с квартирой, при выборе новостройки стоит:
- Тщательно проверять застройщика: получить выписку из ЕГРЮЛ, проверить уставный капитал, владельцев, историю реализации проектов, наличие судебных споров, а также отзывы и репутацию на рынке. В крайнем случае можно привлечь для проверки юриста или профильного консультанта для правового аудита.
- Внимательно читать и анализировать договор долевого участия, особенно разделы о сроках сдачи, ответственности, условиях расторжения. Это также можно сделать с юристом, чтобы выявить скрытые риски.
- Уточнить, есть ли проектное финансирование через эскроу-счета и как реализован контроль строительного процесса.
- Отдавать предпочтение более поздним стадиям строительства — как минимум с возведенными стенами, а лучше с разрешением на ввод в эксплуатацию. Чем ближе дом к сдаче, тем ниже риск недостроя, хотя он не исключен полностью.
Что будет с ипотекой, если сдача квартиры сильно задерживается
Нужно понимать, что в такой ситуации официально приостановить платежи по ипотеке практически невозможно, так как банк ожидает регулярного выполнения обязательств, отмечает Артур Хачатрян. При этом можно обратиться в банк с просьбой о реструктуризации, кредитных каникулах или изменении графика платежей: такое решение принимается индивидуально для каждого заемщика и каждой ситуации.
При этом даже при отказе банка от реструктуризации важно фиксировать все задержки в строительстве, собирать документы и вести переписку с застройщиком. Это документы потом могут помочь в судебном разбирательстве.
«Стоит понимать, что при затягивании стройки законных способов официально приостановить выплаты по ипотеке очень мало. Кредиты обычно остаются обязательными к оплате, даже если дольщик не получил квартиру, поэтому важно вначале переговорить с банком о возможной временной реструктуризации или кредитных каникулах, хотя формальных рычагов приостановки платежей по ипотеке в законодательстве немного», — объясняет аналитик Банки.ру.
Если же вы понимаете, что задержки в сдаче вашей квартиры не избежать, следует:
- Документально фиксировать все обращения к застройщику, жалобы и официальные ответы.
- Организовывать собрания дольщиков для коллективных действий.
- Обратиться к юристу для оценки дальнейших шагов.
- Информировать банк о ситуации для поиска возможных решений с кредитом.
- Готовить документы для подачи в суд и в Фонд защиты прав дольщиков, а в случае длительной задержки можно подать иск в суд для признания застройщика нарушителем сроков и требовать компенсацию.
Авторизуйтесь, чтобы обсуждать материалы и делиться мнением
Заполняйте одну анкету и выбирайте из предложений банков
Мой профиль
