Цены на жилье в 2025 году росли быстрее инфляции, а разрыв между первичным и вторичным рынками стал рекордным за несколько лет. На фоне дорогой ипотеки, осторожных девелоперов и замедляющегося строительства покупатели все чаще задаются одним вопросом: что будет со стоимостью квадратного метра в следующем году? Банки.ру собрал прогнозы банков, застройщиков и крупнейших сервисов объявлений о том, чего ждать от рынка недвижимости в 2026 году.
Как уже выросли цены на жилье в 2025 году
По итогам III квартала 2025 года рост цен на недвижимость первичного рынка продолжился: по данным Росстата, средняя цена одного квадратного метра составила 208,3 тысячи рублей, что на 19% больше, чем годом ранее. На это повлияло сокращение ввода новых проектов (на таких крупных рынках, как Москва, даже есть дефицит предложения) и изменение структуры спроса (рост доли сделок с дорогостоящим жильем: на него более устойчивый спрос), поясняет управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова. «С учетом сокращения спроса рост цен на первичное жилье продолжит замедляться. По нашим оценкам, в конце 2025 года средние цены жилья на первичном рынке могут составить 210,5 тысячи рублей за квадратный метр (плюс 18,3% год к году). Сценарий снижения цен по-прежнему видим маловероятным, так как девелоперы сохраняют выжидательную позицию», — говорит она.
На рынке вторичного жилья цены на жилье растут медленнее: по итогам III квартала 2025 года рост цен составил 16% год к году до 129 тысяч рублей за кв. м, а разрыв с предложениями первичного рынка составляет 61%. «В отличие от первичного рынка, где наблюдается дефицит предложения, вторичный выглядит стабильно. На этом фоне пока нет явных стимулов к опережающему росту стоимости квадратного метра», — добавляет эксперт.
По данным Росстата, в региональном разрезе по итогам III квартала на рынке новостроек цены сильно выросли в Республике Дагестан (+39% год к году), Курской области (+33%), Республике Адыгея (+27%), Владимирской области (+22%), Карачаево-Черкесской Республике (+21%) и Москве (+20%). Во всех этих регионах, кроме Москвы, ощутимо вырос спрос на жилье в 2025 году (на 15–83%) за счет действия расширенной семейной ипотеки.
На рынке вторичного жилья цены повысились сильнее в Московской области (+48%), Санкт-Петербурге (+34%), Курской области (+31%), Брянской области (+28% г/г), Ленинградской области (+28% ) и Пермском крае (+24%). Часть регионов остаются точкой притяжения за счет высокого уровня жизни, а в других регионах действуют разовые факторы, например выдача жилищных сертификатов, отмечают в ПСБ.
По классам недвижимости активнее рост как на первичном, так и на вторичном рынке у элитных квартир (+53% и 52% соответственно), которые менее зависимы от ипотеки. Умеренный рост цен наблюдается на квартиры улучшенного качества (+14–15%) и среднего качества (+9–12%). Квартиры низкого качества (только вторичный рынок) практически не растут в цене.
«Объем строительства в России сейчас составляет 120,7 млн кв. м (+1%), но темпы роста быстро замедляются, что вызвано снижением деловой активности девелоперов. Отношение распроданности к стройготовности в России составляет 67%, что ниже уровня 2024 года (около 75%) и отражает наличие некоторого профицита предложения», — говорит Лаура Кузнецова. Из-за сокращения спроса снижается объем новых проектов: по итогам первого полугодия 2025 года в стране запущено 17,8 млн кв. м новостроек (−22%). В ПСБ ожидают, что по итогам 2025 года объем новых проектов в России составит 39,1 млн кв. м жилья (−18,5%).
Насколько увеличится стоимость недвижимости в 2026 году
Спрос восстанавливается, а ключевая ставка медленно снижается. Все это формирует основу для роста цен, но в каких пределах? Эксперты оценивают перспективы по-разному.
- Как прогнозируют в «Циане», рост цен на жилье по итогам 2026 года несколько превысит инфляцию и составит 12–14% для новостроек и 10-12% для вторички. Восстановление спроса позволит продавцам активнее, чем в 2025 году, повышать цены. «Более высокие темпы увеличения цен на новостройки (по сравнению со вторичкой) сохранятся. Это объясняется продолжающимся ростом себестоимости, высокой нагрузкой на застройщиков из-за дорогого банковского финансирования, а в ряде случаев также и недостатком предложения», — поясняет главный аналитик «Циана» Алексей Попов. Базовый прогноз компании по рынку новостроек на 2026 год — рост на 20% по числу сделок. На вторичном рынке в «Циане» ожидают увеличения количества покупок на 10–12%. При этом непосредственно скорость строительства жилых комплексов несколько снизится: сами проекты становятся масштабнее и сложнее, а сроки сдачи объектов все чаще приходится «сдвигать вправо».
- В ФСК прогнозируют ключевую ставку в 2026 году на уровне 13–15%. «Это ниже показателей 2025 года, однако еще не дает возможности приемлемых ставок по заемным средствам в банке как для нового строительства, так и для ипотечных кредитов», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. В этих условиях цены на первичном рынке жилья будут расти в пределах инфляции или несколько выше — 5–10%. При этом на вторичном рынке жилья отсутствие дополнительных вариантов покупки (как рассрочки на первичном рынке) в условиях высоких ипотечных ставок по кредиту приведет к стагнации цен.
- В Газпромбанке отмечают, на рынок жилья в 2026 году будут влиять следующие факторы: смягчение денежно-кредитной политики (ДКП) и снижение ставок по рыночной ипотеке, снижение доходности депозитов (часть сбережений уйдет в недвижимость), усиление конкуренции девелоперов из-за все еще умеренного спроса и возможная трансформация семейной ипотеки, которая ограничит спрос на новостройки. «Сочетание этих разнонаправленных факторов приведет к тому, что рост цен на рынке жилья будет немного выше инфляции в 2026 году. Но динамика между первичным и вторичным рынками будет отличаться. По мере того как будет снижаться процентная ставка по рыночной ипотеке, темпы роста цен на вторичном рынке станут опережать динамику цен на первичном. Но для этого ставки по ипотеке должны снизиться ниже 14–15%», — говорит директор центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев.
- В «Авито Недвижимости» предполагают, что стоимость новостроек будет расти темпами не выше уровня инфляции, что подтверждается ростом числа запросов на ипотеку для первичного рынка на 40%, а для вторичного — на 23%. Соотношение цен на готовое жилье между городами и регионами существенно не изменится. «Снижение ключевой ставки ЦБ РФ до 16,5% стимулировало активность на рынке жилой недвижимости. По данным «Авито Недвижимости», за последние два месяца спрос на готовое жилье увеличился на 13%, а на новостройки — на 5%. Данный тренд получит дополнительную поддержку благодаря ожидаемому снижению рыночных ипотечных ставок вслед за ключевой. Это позволит реализоваться не только текущему, но и накопленному за последний год отложенному спросу», — говорит управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин. По прогнозам компании, в 2026–2027 годах годовой объем сделок на рынке недвижимости сохранится в диапазоне 3–4 млн. Доля ипотечных сделок в общем объеме операций с недвижимостью продолжит рост. На рынке вторичного жилья доля ипотечных покупок может достичь 30% против текущих 24%. В сегменте новостроек показатель приблизится к 70% по сравнению с 64% в настоящий период.
- В «ЛСР. Недвижимость-М» считают, что средняя стоимость жилья в большинстве регионов вырастет примерно на уровне официальной инфляции, тогда как в крупных мегаполисах темпы прироста превысят этот показатель на несколько процентных пунктов. Наиболее значительное повышение коснется сегмента элитной недвижимости, особенно в столице, где рост цен может составить около 15%. Стоимость квартир на вторичном рынке также возрастет, хотя темп роста здесь окажется ниже общего уровня инфляции и немного уступит динамике цен на жилье в новостройках.
- В ПСБ ожидают восстановления спроса на жилье на 15–20% как на первичном, так и на вторичном рынке за счет высвобождения отложенного спроса на фоне снижения ключевой ставки. Поддержку спросу может оказать сохраняющийся рост реальных доходов населения.
Почему цены на жилье будут расти
Драйвером роста цен на жилье в 2026 году станут, во-первых, инфляция, а во-вторых, рост себестоимости строительства, объясняет коммерческий директор «АО Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-М» Вадим Борзов. «Также из факторов влияния я бы назвал увеличение НДС: с одной стороны, это всего 2%, с другой стороны, если мы говорим о таком росте на каждом этапе в цепочке поставки, то рост будет более внушительным», — добавляет он.
Еще очень важный фактор — вывод новых объемов и строительство новых корпусов. «В 2024 и 2025 годах девелоперы очень осторожно выводили новые объекты в стадию строительства и продажи, следовательно, в 2026 году мы точно не ожидаем роста количества экспонируемых метров, а сужение предложения закономерно приводит к росту его стоимости», — прогнозируют в компании.
Ключевыми факторами роста стоимости жилья в 2026 году останутся инфляция, себестоимость строительства, развитие территорий города, главным из них может стать ипотека по стандартной ставке. «Отложенный спрос очень большой, так как мы давно живем с заградительным процентом по такой ипотеке. Уверен, если ставка рефинансирования поползет вниз, все эти люди начнут выходить на рынок, что повлияет на рост как строящегося, так и вторичного жилья», — заключает Вадим Борзов.
Что будет со ставками по ипотеке в 2026 году
Согласно базовому прогнозу Банки.ру, цикл ощутимого смягчения банками условий по ипотеке начнется не ранее конца 2026 года — начала 2027 года. «Этот период подсвечивается регулятором как возможный для достижения и сохранения целевого уровня по инфляции, что, в свою очередь, должно повлечь за собой соответствующее снижение ключевой ставки. Однако важно понимать, что одного лишь снижения "ключа" для возобновления доступной ипотеки в России недостаточно: первоочередную роль будет играть уровень цен на приобретаемую с ее помощью недвижимость, предпосылок для снижения которых в условиях дорогого проектного финансирования, анонсированного повышения НДС и сдерживания девелоперами старта новых объектов пока что нет», — отмечает руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова.
Также среди основных факторов доступности ипотеки можно отметить макропруденциальные ограничения регулятора, смягчение которых существенным образом пока не рассматривается. Напротив, для кредитов на покупку жилья они были продлены в текущем виде на I квартал будущего года, а в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и кредитов под залог недвижимости (КПЗН) — с ужесточением.
К тому же на политику банков будет влиять дальнейшая динамика просроченной задолженности: если она продолжит расти, кредитные организации будут вынуждены продолжать подходить к отбору заемщиков строже. Влиять на динамику выдач будет и новация об учете в качестве подтверждающих с 2026 года банками только официальных документов о доходе заемщиков, и ряд игроков уже начали превентивно готовиться к изменению своих бизнес-процессов в этой области.
«Как результат, при учете совокупности этих факторов платежеспособности потенциальных заемщиков для оформления ипотеки может быть недостаточно даже при условии снижения рыночных ставок. В сегменте льготной же ипотеки ограничивающим фактором выступит модификация семейной ипотеки», — отмечает Инна Солдатенкова.
Мастер подбора ипотеки
Заполните одну анкету и получите лучшие предложения от банков по ипотеке
Стоит ли покупать или продавать квартиру в 2026 году
Лучшего времени для покупки квартиры, чем вчера, нет, говорит Вадим Борзов. Как показывает многолетняя история рынка, решать вопрос покупки нужно как можно быстрее. «Поэтому я бы не сказал, что в 2026 году не надо, а вот в 2027-м — надо. В первую очередь важно исходить из потребности. Если у вас есть потребность в недвижимости, то ее следует закрывать как можно раньше», — отмечает он.
Если необходимо улучшить свои жилищные условия, то следует рассмотреть предлагаемые на рынке варианты, оценить свои возможности и принять решение о покупке, говорит Ольга Тумайкина. При этом ожидать, что цены на квартиры будут снижаться, не стоит: предпосылок для этого нет. Если планируется покупка с инвестиционной целью, то необходимо изучить рынок и постараться распознать перспективные локации с потенциалом, советует эксперт.
Продать жилье на вторичке будет чуть проще во втором полугодии, когда среди потенциальных покупателей появится больше тех, кто планирует сделку с ипотекой, отмечают в «Циане». В ФСК предупреждают, что при необходимости продажи жилой недвижимости следует учесть, что срок экспозиции может быть более длительным: на вторичном рынке уже отмечается снижение спроса, что, возможно, продолжится и в 2026 году. Однако жилье в привлекательной локации с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой всегда представляет интерес для потенциальных покупателей.
Авторизуйтесь, чтобы обсуждать материалы и делиться мнением
Заполняйте одну анкету и выбирайте из предложений банков
