Ставки по кредитам опускаются все ниже, ипотека востребованна, а ипотечный рынок развивается темпами, уже привлекшими внимание регулятора в лице Банка России. Далеко ли до рекордов и не надуют ли эти рекорды ипотечный пузырь?
Динамика ипотечного кредитования
Ипотечную статистику сейчас можно охарактеризовать коротко: количество банков сокращается, ставки снижаются, объемы выдачи и, соответственно, ипотечные портфели банков растут.
За 11 месяцев 2017 года банки выдали почти 1,5 трлн рублей ипотечных жилищных кредитов. Очень вероятно, что сумма по итогам всего 2017-го окажется абсолютным рекордом и превысит объемы 2014 года (1,58 трлн рублей).
Общий ипотечный портфель российских банков вырос с начала 2017 года на 10,1%, или на 454,9 млрд рублей, а за последние пять лет — в 2,5 раза.
Государственное субсидирование ипотечных ставок в 2015 году не дало ипотечному кредитованию остановиться, а дальше рынок «поехал» сам — на общей относительной экономической стабилизации, на снижении ставок и цен, на смягчении требований банка к заемщикам. И докатился до нынешней динамики развития, которая снова беспокоит государство, но уже в лице регулятора.
Напомним, что с 1 января 2018 года увеличились коэффициенты риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. Правило действует для вновь выдаваемых ссуд и будет оказывать давление на достаточность капитала банков, принуждая их к выдаче менее рисковых кредитов. По данным ЦБ, доля кредитов с низким первоначальным взносом в портфелях банков несущественна и не несет системных рисков, но число выдач таких кредитов в 2017 году росло. Доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% за I квартал прошлого года выросла с 6,8% до 14,2%, во II квартале — до 20,6%, а в III квартале — уже до 29,4% от общего числа выданных ссуд. Так что это нововведение может немного притормозить рост ипотечного кредитования.
Средневзвешенные процентные ставки, по данным ЦБ, тоже бьют рекорды: по рублевым кредитам, выданным за десять месяцев 2017 года, этот показатель опустился до 10,94%. При этом росли средневзвешенные ставки по валютной ипотеке, увеличившись с апреля по ноябрь с 6,8% до 7,4%. Хотя рассматривать сейчас подробно валютные кредиты, как исчезающий в общей статистике продукт, смысла нет.
Реальные предложения банков по кредитам на первичном рынке жилой недвижимости начинаются уже от 6%. Чаще всего это спецпредложения с ограниченными условиями — по срокам, суммам, первоначальному взносу, категориям заемщиков, застройщикам. Но такие ставки скорее указывают на дальнейшее развитие тренда. Особенно в условиях решительного снижения Банком России ключевой ставки. Ипотека под 8—10% уже более частое предложение, хотя всего год назад ипотечные кредиты с господдержкой (то есть по сниженной ставке) сравнительно массово предлагались под 10—12%.
Традиционно российские банки выдают ипотеку под фиксированный процент. Сейчас, в рамках снижающейся ставки, это нормально. Но в случае резкого повышения ставок вследствие каких-либо экономических потрясений такая ситуация может сильно ударить по банкам. Для примера: «навыдавали» под 10%, а ставки заимствования взлетели к 15% — это прямые и крупные убытки.
В региональном разрезе рост ипотеке обеспечивает столичный регион. За десять месяцев 2017 года в Москве было выдано 189,7 млрд рублей ипотечных кредитов, а в Московской области — 118,1 млрд рублей.
Средневзвешенные процентные ставки по кредитам, выданным с начала года, убывают в том же порядке, что и доли выданных кредитов: Москва (13,1%), МО (12,9%), Санкт-Петербург (12,8%), Тюменская область (12,6%), Татарстан (12%).
Цены на недвижимость тоже влияют на ипотечную динамику. Стоимость жилья на вторичном рынке показывает отрицательную динамику год к году в целом по стране, в то же время увеличивается цена квадратного метра в новых домах (на графике ниже).
В отличие от ипотечного рынка, строительная отрасль окончательно так и не оправилась от кризиса и находится не в лучшем состоянии. Динамика ввода в эксплуатацию жилой недвижимости замедляется уже второй год, что можно объяснить как спадом продаж в 2015 году, так и сокращением долевого финансирования и снижающимся уровнем кредитования застройщиков. Исследование строительной отрасли, опубликованное НАФИ, отмечает наихудшие показатели по инвестированию в жилые здания и помещения в посткризисном периоде (194,7 млрд рублей за первое полугодие 2017-го против 239 млрд за тот же период 2016 года и 205 млрд в первом полугодии 2015-го).
В регионах — лидерах по выдаче ипотечных кредитов ситуация немного иная. Как динамика ввода жилья в эксплуатацию, так и динамика цен на первичном и вторичном рынке остаются в Москве и Подмосковье в отрицательном диапазоне. При этом Подмосковье стабильно является безоговорочным лидером среди российских регионов по вводу жилья в эксплуатацию.
Стоимость квадратных метров на первичном рынке столичного жилья сокращается более высокими темпами, чем на вторичном. Соответственно, наблюдается стагнация спроса на «вторичку», но разница в цене между новой и б/у недвижимостью остается более существенной, чем по России в целом.
Самые ипотечные банки
Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле российских банков превышает 11%, в портфеле же розничных кредитов формирует почти 42%. В начале 2017 года было 10,6% и 41,1% соответственно. Около 90% совокупного портфеля приходится на кредиты, выданные 30 крупнейшими банками.
В сущности, при сокращении общего числа кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, главную роль на этом рынке играют не просто крупнейшие банки, а банки, подконтрольные государству.
В частности, Сбербанк выдал за десять месяцев 2017 года 819,5 млрд рублей ипотеки, ВТБ 24 — 300,7 млрд, Газпромбанк — 57,9 млрд, РСХБ — 49,5 млрд рублей. На пятом месте по этому показателю — специализированный «ДельтаКредит» с 39,5 млрд рублей.
Ровно та же пятерка и в лидерах по размеру портфеля ипотечных кредитов. Средняя сумма кредита в 2017 году составляла 1,85 млн рублей. Наиболее высокая средняя сумма в топ-30 ипотечных банков — у МТС-Банка и Росбанка: 11,1 млн и 5,5 млн рублей соответственно.
Официально показываемая просрочка по ипотечным жилищным кредитам сейчас составляет порядка 1,4% от их общего объема. Ипотечная просрочка у пятерки крупнейших банков, выдающих ипотечные жилищные кредиты, еще ниже. Это небольшая доля. В совокупном портфеле розничных кредитов в целом по России просроченная задолженность занимает 7,3%.
Отдельно стоит отметить работу с валютной просрочкой и валютными ипотечными портфелями банков. В начале 2015 года рынок ипотечного кредитования оказался в кризисной ситуации: выросли ставки, уменьшилось количество одобренных кредитов, рублевое обеспечение по валютным кредитам упало в цене, что создало проблему валютных ипотечников. Однако с начала 2015 года портфель валютной ипотеки по рынку сократился почти в три раза (до 46,3 млрд рублей), тогда как валютная просрочка показала за тот же период более слабую динамику, сократившись на 93,5% (до 16 млрд рублей). Такая динамика косвенно свидетельствует о достижении договоренностей между банками и валютными ипотечниками: кредиты либо гасятся, либо конвертированы в рубли. Или же продолжают увеличивать просрочку, которая на 1 ноября текущего года составляла 34,6% от всего объема портфеля валютной ипотеки.
Перспективы ипотечного кредитования в России
Сейчас спрос на ипотеку провоцируют беспрецедентно низкие процентные ставки банков, но есть моменты, которые могут притормозить развитие этого направления кредитования.
Ипотечное кредитование растет отчасти из-за продолжающегося снижения реальных доходов населения, что при низких ставках подстегивает спрос на жилищные кредиты. С другой стороны, сокращение доходов будет препятствовать более активному приобретению жилья. Тем более что спрос на рынке недвижимости сильно уступает предложению, но при этом недвижимость не сильно падает в цене. Однако ценовая ситуация выправляется, а при вероятном росте объемов строительства и темпов сдачи готового жилья стоимость квадратного метра продолжит снижаться.
Немного повлияет на динамику и введение регулятором новых коэффициентов на кредиты с первоначальным взносом ниже 20%. В средне- и долгосрочной перспективе ставки и цены могут увеличиваться из-за замены долевого строительства на более дорогое проектное финансирование и кредитование банками строительной отрасли, которая пока не оправилась от кризиса. Инвестирование и то же долевое участие пока не вышли на уровень 2014 года, в отличие от ипотечного кредитования. Такие условия пока не позволяют девелоперам выйти на докризисные показатели по вводу в эксплуатацию жилой недвижимости.
Что касается так называемого ипотечного пузыря, то вышеуказанные факторы должны работать ограничителями скорости и подушками безопасности для банков на ипотечном рынке. Кроме того, инструменты, обрушившие рынок в США, у нас не распространены, а ипотечные кредиты и бумаги в настоящее время не так переоценены. Но это не значит, что с начала нового года регулятор перестанет пристально наблюдать за развитием ипотечного рынка. Как и не значит, что ипотечное кредитование в России не продолжит активно развиваться.
Информационно-аналитическая служба Banki.ru