Банки предложили ЦБ ввести минимальный порог ставок по ипотеке, которая сейчас выдается в рамках совместных программ с застройщиками, пишет РБК со ссылкой на письмо Ассоциации банков России (АБР), направленное в Банк России. Письмо стало ответом на доклад регулятора о рисках льготной ипотеки «от застройщиков».
Предложения ЦБ
В 2022 году банки стали активнее предлагать клиентам ипотеку «от застройщиков», ставки по которой были ниже рыночных или ставок по госпрограммам. В итоге с начала лета почти две трети кредитов на новостройки выдавались по сверхнизким ставкам. Механизм предполагает, что девелопер компенсирует банку разницу между квазильготной и рыночной ставкой, а свои расходы может заложить в стоимость квартир.
ЦБ предложил несколько вариантов ограничений такой ипотеки:
- макропруденциальные надбавки, которые затронут все ссуды с первоначальным взносом 10–20%;
- выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и введение прямых количественных ограничений на выдачу таких ссуд (макропруденциальных лимитов, МПЛ);
- дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке «от застройщиков»;
- включение сведений о переплате заемщика (комиссии, получаемой банком от застройщика) в кредитный договор и расчет полной стоимости кредита (ПСК).
Ответ участников рынка
Предложенные ЦБ варианты ограничений квазильготной ипотеки избыточны, следует из письма АБР, — они создают излишнюю нагрузку на капитал банков, распространяются на уже выданные ссуды или кредиты, которые не имеют обозначенных регулятором рисков, а также затрагивают аспекты, на которые банки влиять не могут. Участники рынка выступили против включения в ПСК сведений о переплате клиента, поскольку кредиторы «не обладают достоверной информацией, на сколько именно была завышена стоимость объекта недвижимости».
«Проблема возникает, если заемщик в самом начале срока кредита не сможет вносить платежи и банк обратит взыскание на объект: тогда, действительно, сумма от быстрой реализации залога может быть недостаточной для покрытия всей задолженности, заемщик может оказаться еще должен. В этом случае введение минимальной ставки — хорошее решение: ЦБ же хочет снизить привлекательность такой ипотеки, это и произойдет, потому что кредиты больше не будут "условно бесплатными". Вопрос: каким должен быть порог?» — говорит вице-президент АБР Алексей Войлуков.
Банки предлагают четыре варианта расчета минимального размера ставки по ипотеке «от застройщиков»:
- По льготным госпрограммам — не ниже двух третей базовой ставки соответствующей программы, по рыночным — не ниже двух третей ставки минимальной полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке, установленной в конкретном банке.
- Разница между ставкой по рыночной или льготной программе и субсидированной ставкой «от застройщика» — не более одной третьей ключевой ставки ЦБ на дату заключения кредитного договора с клиентом. Исключения — «Дальневосточная ипотека» и «Сельская».
- Разница между ставкой по программе «от застройщика» и ключевой — не более 3 процентных пунктов.
- Не ниже цели ЦБ по инфляции — 4%.
Минимальный порог ставок по отдельному классу ипотечных кредитов можно ввести, если ЦБ даст такие рекомендации рынку, добавляют в АБР. Как вариант, предлагается ввести «запретительно высокие риск-веса или надбавки (например, 300%)» по новым кредитам, выданным по ставкам ниже порога. Кроме того, банки не против отмены господдержки по льготной ипотеке, если ставка по такому кредиту слишком сильно занижается еще и за счет застройщика.
«Мера представляется достаточно эффективной, поскольку у застройщиков практически отсутствует интерес к субсидированию рыночных процентных ставок», — говорится в письме.
Введение единого для всех «ценового пола» по квазильготной ипотеке не лишит такие программы смысла, отмечает Войлуков. По его словам, застройщики с банками могут оставить сверхнизкие ставки только для отдельных объектов, продавцы могут предлагать варианты не со сниженными ставками, а со скидками на объект или, например, вносить вместо заемщиков платежи по ипотеке какой-то период времени (формально для клиента платежная нагрузка будет ниже).
«То есть мы и застройщиков, и банки не ограничим в конкуренции, но уйдем от "совершенно бесплатных" кредитов, нагрузка по которым зашита в стоимость квартир», — объясняет Войлуков.
