В последнее время в Москве стало модным строить высотные жилые дома. Небоскребы растут как на дрожжах. Однако покупать квартиры «под самым небом» по карману далеко не всем. Кроме того, помимо престижа, это жилье обладает целым рядом недостатков и даже считается не вполне безопасным. И все же «видовые» квартиры завоевывают все большую популярность и всегда находят своего покупателя.
За два последних десятилетия количество высотных зданий в массовой застройке, а также их этажность значительно возросли. Дома в 25—30 этажей уже не исключение, а скорее правило в московском градостроительстве. «Связано это прежде всего с тем, что мегаполис интенсивно развивается, население растет, а бизнес имеет все большую тенденцию к концентрации. Отсюда нехватка земли, особенно в центральной части города и, как следствие, курс на увеличение этажности застройки», — объясняет Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Он отмечает, что в типовом жилищном строительстве высота здания на конечную стоимость практически не влияет, в отличие от возведения небоскребов в 50—70 этажей, где оригинальный архитектурный конструктив и высотные работы влияют на удорожание проекта.
Все выше, и выше, и выше…
По словам экспертов, на сегодняшний день высота большинства строящихся домов составляет 10—30 этажей. Причем стандартные дома, как правило, держатся примерно посередине и не превышают 22 этажей. Например, в микрорайоне «Царицыно» высота домов и того ниже — она составляет всего 15 этажей. «В стоимость проекта обычно закладывается и стоимость земли, которая в Москве дешевизной не отличается. Поэтому столичные девелоперы давно поняли целесообразность возведения высоток, что позволяет извлечь максимум выгоды из выделенного под строительство участка», — говорят в компании «НДВ-Недвижимость». Кстати, подобная тенденция наблюдается и за границей. В городах, где практически нет свободной земли, давно процветает возведение небоскребов (вспомнить хотя бы Шанхай, Пекин). Застройщики умудряются построить инновационное здание чуть ли не на клочке земли.
Стоимость строительства таких «домов будущего» рассчитывается исходя из существующих условий и увеличивается, если они отличаются от стандартных. К таким условиям относятся нормальные малопучинистые грунты, условноплоский рельеф стройплощадки без сильных перепадов высоты, отсутствие подземных и наземных сетей и коммуникаций, а также отсутствие примыкающих сооружений. Также большую роль играют вопросы безопасности. Для этого необходимо грамотно выбрать конструктивную систему здания, строительные материалы и подрядчика, который сможет качественно произвести все необходимые работы. Ведь чем выше дом, тем больше нагрузка на фундамент, почвы, имеющиеся коммунальные сети. Еще одна проблема небоскребов — ветер: высотные дома сильнее страдают от движения воздушных масс.
Главное — location
Строительство высотки в принципе весьма затратный проект, обусловленный технологическими сложностями. «Поэтому реализовывать его в отдаленном месте с плохой транспортной доступностью просто-напросто нерентабельно. Более того, заявленная классность жилья должна соответствовать затратам и быть не ниже бизнес, а в идеале премиум», — уверен Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».
Однако в пределах Садового кольца чаще всего возводятся элитные дома, непременным критерием проживания в которых является камерность. Отсюда малоэтажность элитных строений. «Тем более нельзя не отметить и тот факт, что возведенный небоскреб может испортить историческую панораму города. Так что к выбору места строительства будущего объекта следует подходить более чем взвешенно. Логичнее всего возводить небоскребы за ТТК или возле него», — уверены в пресс-службе «НДВ-Недвижимость». Таким образом, строить высотные дома правильнее там, где это можно сделать с точки зрения нагрузок на землю, подземную инженерную часть и в соответствии с имеющимися транспортными коммуникациями.
Обычный середнячок
Эксперты отмечают, что наибольшим спросом среди покупателей пользуются квартиры на средних этажах. Это связано с тем, что, несмотря на более высокую стоимость по сравнению с нижними этажами, в таких квартирах привлекательнее видовые характеристики. Хотя в современных домах нижние этажи уже редко отводят под жилье. Чаще всего там располагаются различные объекты инфраструктуры. Тем не менее в большинстве жилых комплексов стоимость квадратного метра зависит именно от высоты этажа. Например, цена 2-комнатной квартиры площадью 65,27 кв. м на 2 этаже составляет 5,5 млн, а на 15 этаже того же здания уже дороже — 6 млн.
Разумеется, на цену влияет и множество других факторов, но помимо них в стоимость закладывается и этаж, на котором расположена квартира. При этом различия в стоимости не должны быть слишком большими, иначе спрос на высокие этажи может сильно «просесть». Иногда повышение цены происходит с каждым последующим этажом. Порой одинаковая цена устанавливается на несколько этажей, например, с 1 до 4, и повышается также на несколько этажей, то есть с 5 до 8 этажа она будет одинаковой, и так далее. «Наверху меньше шума и более благоприятная экологическая обстановка. По сравнению с нижними этажами, стоимость аналогичной квартиры на последних этажах может быть выше на 5—10%. Вместе с тем люди все же неохотно селятся выше 20 этажа. Связано это с неким дискомфортом, который испытывают потенциальные покупатели на большом удалении от земли», — поясняет Александр Зиминский.
Удел избранных
Впрочем, существует также и отдельная категория этажей — пентхаусы. «Это не просто квартира на последнем этаже с панорамным остеклением, это отдельный одноквартирный дом на крыше высотного элитного жилого комплекса. У пентхауса много преимуществ, присущих только этому типу жилья: большая площадь, выход окон на все стороны света, терраса, отдельный лифт, камин и выход на кровлю. Сама кровля может быть оборудована зимним садом, бассейном и вертолетной площадкой», — делится Дмитрий Таганов. По его словам, покупатели пентхаусов — это очень состоятельные люди: владельцы крупных компаний, известные деятели шоу-бизнеса и спортсмены. Покупка такого жилья — не что иное, как способ выделиться среди других людей, так как пентхаус — это даже не элитка, а некий предмет роскоши. Расположение над всеми остальными квартирами дома как бы материализует социальный статус хозяина, который «выше» всех остальных.
Безопасность во главе угла
Считается, что на высоких этажах воздух чище и звукоизоляция намного лучше. В то же время проживание на верхних этажах сопряжено и с рядом не самых приятных моментов, связанных с нарушением техники безопасности. «Например, если двор заставлен машинами, то пожарным и службам спасения добраться до верхов будет тяжело. Жители высоток также могут страдать и от проблем с отоплением и водоснабжением, а также в случае неисправности лифтового оборудования. Согласитесь, подниматься по лестнице на 22 этаж — испытание непростое», — сетует Дмитрий Таганов. Поэтому определенные категории населения выбирают именно низкие этажи. Это прежде всего пенсионеры и инвалиды, а также молодые семьи с маленькими детьми. Но они же, в свою очередь, обычно не гонятся за престижем.
Георгий БЕРЕГОВОЙ
