Еще до кризиса некоторые аналитики предрекали, что Москву неизбежно ждет дефицит нового жилья, который разгонит цены на квартиры до небес. Правда, уточняли даже самые ярые сторонники такой версии, случится это не слишком скоро. Кризис изменил тональность разговоров о дефиците. Теперь риэлторы предрекают его уже в 2011 г. и связывают не с дефицитом участков, а с нехваткой у девелоперов денег на реализацию масштабных проектов.
На выручку столице могут прийти города ближнего и среднего Подмосковья, где земля значительно дешевле, свободных участков под застройку все еще много, а ограничений меньше. По словам риэлторов и девелоперов, многие покупатели жилья экономкласса рассматривают покупку квартиры в Московской области как альтернативу жилью в пределах МКАД. И с каждым годом таких становится все больше и больше.
Выбор больше и дешевле
От Мытищ до Ярославского вокзала, расположенного в центре Москвы, электричка идет полчаса, скоростной поезд «Спутник» — и вовсе 15 минут. Чтобы добраться, например, до площади трех вокзалов из района Медведково на метро, нужно потратить 35—40 минут. Средняя стоимость квартир в районе Медведково — 95 000—105 000 руб. за 1 кв. м, а в Мытищах квартиру можно купить по 75 000—80 000 руб. за 1 кв. м. «Города ближнего Подмосковья уже давно являются альтернативой Москве, особенно окраинным районам, — говорит руководитель отдела по связям с общественностью компании «Сити — XXI век» Сергей Лядов. — Например, за те деньги, которые стоит квартира в типовом панельном доме в Южном Бутове, можно купить жилье большей площади в монолитном доме в г. Видное».
По словам директора по развитию компании «ЮИТ Московия» Павла Кочережкина, главный стимул для покупки жилья в области — цена: можно рассчитывать на экономию от 15 до 75% относительно столичных тарифов. «Если в Москве 1 кв. м даже в спальных районах предлагается по 100 000—115 000 руб., то в примыкающих к МКАД городах области цены в большинстве случаев ниже на 20—30%», — подтверждает гендиректор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков. «Дальнее Подмосковье дешевле в 2—3 раза», — добавляет гендиректор компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев. Как минимум за те же деньги можно приобрести более комфортабельное жилье, резюмирует гендиректор компании «Домостроитель Юго-Запад» Андрей Блажко.
По данным «Миэля» и МИАН, объем предложений нового жилья в области почти в 2 раза выше, чем в Москве. Только за август число квартир, выставленных на продажу партнерами МИАН, увеличилось на 19%, а количество сделок на первичном рынке — на 15%, по подсчетам компании. Гендиректор МИАН Василий Митько говорит, что в настоящее время треть клиентов компании, приобретающих квартиры в новостройках, выбирают Подмосковье. «Спрос между столицей и областью распределялся в соотношении 20 и 80%», — оценивает Владислав Луцков. Руководитель аналитического центра компании «Инком» Дмитрий Таганов возражает: «Потенциально готовы приобрести квартиру в Подмосковье около 70% покупателей, но реально идут на сделку не более 10—15%. Это связано с низким уровнем развития инфраструктуры в области».
Стоп-МКАД
Управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский делит покупателей жилья на новаторов и консерваторов. «Первые при необходимости легко пересекают границу МКАД, а вторые — как правило, это люди старшего возраста — сильно привязаны к среде обитания. Они трудно переселяются не только за МКАД, но и в соседний район Москвы», — говорит Скоморовский. Впрочем, массовому переезду за МКАД мешает не только излишний консерватизм.
«Постоянные многокилометровые пробки сопровождают жителей Подмосковья. Даже жизнь в 3—4 км за МКАД может обернуться потерей до 1,5 часа», — говорит Александр Хрусталев. «Качественное жилье за МКАД оказывается невостребованным, если оно находится на проблемном направлении», — согласен Василий Митько.
И все же многие покупатели готовы пожертвовать временем ради цены. «По мере развития инфраструктуры и экономики городов, особенно в непосредственной близости от МКАД, различия между жильем в столице и Подмосковье постепенно стирается. Хотя, конечно, до конца они не исчезнут никогда», — считает Павел Кочережкин.
Бюджетный вариант
В большинстве своем в подмосковные города готовы переселяться люди с невысоким доходом или же фрилансеры, у которых не возникает необходимости ежедневно ездить на работу в переполненных электричках или стоять в километровых пробках. Кроме того, подмосковные города выбирают те, кто может и хочет в них же и работать. Правда, столичные зарплаты в среднем выше подмосковных, да и выбор места работы в областных городах невелик.
«Активное освоение городов ближнего Подмосковья частично компенсирует нехватку жилья в столице, но замещение происходит в основном в сегменте экономкласса и только на 15—20%», — добавляет Александр Хрусталев. «Переориентация клиентов с Москвы на Московскую область возможна только в сегменте экономкласса», — категорична Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек».
Развитие девелоперских проектов и застройка городов Подмосковья влияют на рынок жилья в столице лишь частично, делают вывод продавцы столичного жилья. «Активное строительство в Подмосковье не может решить проблему дефицита жилья в Москве», — высказывает свое мнение Дмитрий Таганов.
«Повысить привлекательность подмосковных городов может только комплексное освоение территорий, т. е. строительство не только жилья, но и объектов коммерческой недвижимости: бизнес-центров, логистических и гостиничных комплексов, торгово-развлекательных центров, а также объектов социальной инфраструктуры (школ, детских садов, досуговых центров и проч.), — рассуждает Дмитрий Таганов. — Все это сделает объект жилой недвижимости востребованным и более ликвидным. Будущие жители смогут работать неподалеку». Такие планы уже заявлялись: «А101», «Большое Домодедово» и др. Но по большому счету все мегапроекты уже долгое время остаются лишь на бумажной стадии и пролежать в таком виде могут еще долго.
Тем не менее даже в кризис в Подмосковье строилось куда больше, чем в Москве, а восстановление рынка жилья происходило более динамично. «В 2010 г. объекты, строительство которых приостанавливалось, в настоящее время активно достраиваются. Открываются продажи в новых проектах», — говорит Сергей Лядов.
Рынки жилья взаимосвязаны
Александр Крапин, гендиректор аналитического агентства RWAY:
«Рассматривать рынок жилья Москвы отдельно от рынка Подмосковья принципиально неверно. Эти два рынка уже давно тесно взаимосвязаны. Уже шесть лет Московская область является лидером среди всех субъектов РФ по объему ежегодно строящегося жилья. До 85% новостроек сосредоточено в 30-километровой зоне от МКАД. Большинство покупателей подмосковного жилья — москвичи (до 65%). Рост доли москвичей в числе покупателей подмосковного жилья начался с 2006 г., когда жилье экономкласса в столице стало фактически недоступным. Дефицит строящегося жилья в столице не приведет к дефициту предложения и росту цен, как это считает большинство экспертов. Потребности в жилье экономкласса уже несколько лет компенсируются подмосковным жильем. Напомню, что в ближайшие годы подмосковная власть планирует строить ежегодно около 7 млн кв. м жилья. В основном это жилье экономкласса».
Антон БЕЛЫХ
