Россияне, покупающие недвижимость в Европе, часто интересуются, можно ли получить ипотечный кредит. Не во всех странах банки выдают ссуду нерезидентам: эта практика почти отсутствует в Болгарии, Черногории и Хорватии. Но есть страны с развитым рынком ипотеки для зарубежных покупателей — Франция, Испания, Кипр, Германия и Турция.
Франция
Получить кредит во Франции несложно. Многие банки предоставляют займы иностранцам.
«Практически все банки выдают кредиты нерезидентам; обычно это 50% от стоимости приобретаемой квартиры. То есть, при бюджете в 600 000 евро вы можете рассчитывать на 300 000, если сможете доказать свою платежеспособность. В отдельных случаях могут давать до 80%, но это очень индивидуально. Банки принимают во внимание только „белый» доход, с которого вы платите налоги, и сумма ежемесячных выплат не должна превышать трети этого дохода»,— объясняет Екатерина Корраз, менеджер по работе с клиентами компании Frantsia.
Для оформления кредита необходимы основные документы в оригинале и в переводе на французский язык:
копия налоговой декларации за последние два года;
копии банковских счетов за последние шесть месяцев;
документы, подтверждающие наличие первоначального взноса;
копия заграничного паспорта и документы о семейном положении;
справка с места работы о размере дохода за последние два года.
В Banque Patrimoine et Immobilier можно рассчитывать на кредит в размере до 70% на срок до 30 лет. Ставки достигают 4—5% годовых.
По словам Екатерины Корраз, процедура получения кредита занимает около 2 месяцев.
Испания
На сайтах, посвященных испанской недвижимости, часто можно видеть предложения кредита до 80—90% от стоимости недвижимости, однако на практике стоит ориентироваться на 50—70%. Срок кредитования — до 25 лет. Cтавки достигают 4—5% годовых.
Впрочем, Ольга Наумова, старший менеджер по продажам в компании Luxuf, сообщает, что не все банки радушно принимают иностранцев: «Банков в Испании много, мы работаем с самыми крупными, которые предоставляют нашим клиентам выгодные условия. Без нашей помощи вы можете обратиться в любой испанский банк, но практика показывает, что в лучшем случае условия ипотеки будут неинтересными, в худшем случае вы получите отказ».
По словам Наумовой, при покупке жилья стоимостью 650 000 евро можно получить заем в размере 60% от этой суммы.
Испанские банки запрашивают такой набор документов:
заграничный паспорт;
налоговая декларация о доходах за год;
справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей;
справка с основного места работы о доходах за последний год с указанием должности (форма 2-НДФЛ);
выписка со сберегательного счета за последние три месяца;
справка об отсутствии задолженностей по кредитам в России;
справка из российского банка о наличии средств на счету;
NIE (налоговый номер иностранца), который оформляется в Испании после того, как покупатель внес залог за выбранную недвижимость.
Чем больше документов предоставит заемщик, тем вероятнее банк даст положительный ответ. Если недвижимость приобретает семейная пара, бумаги лучше оформить на обоих супругов. Документы должны быть переведены на испанский, услуги переводчика обходятся примерно в 150 евро. Нанять его можно и в России, но банки больше доверяют испанским переводчикам, у которых есть специальное разрешение.
В испанских банках, в отличие от кредитных учреждений других европейских стран, нет отлаженного механизма проверки документов, поэтому это всегда долгий процесс. Ольга Наумова отмечает, что выдача кредита занимает от двух до пяти недель.
Кипр
Кредит на Кипре можно получить без затруднений. Однако после кризиса усилились ограничения: если раньше можно было рассчитывать на 90% от стоимости недвижимости, то сейчас банки финансируют только до 70% на первичном рынке и до 60% — на вторичном.
Чаще всего заемщик предоставляет такие документы:
копия заграничного паспорта;
сведения о доходе;
рекомендации от банков, в которых есть счета;
банковские выписки за последние три месяца;
договор купли-продажи.
Чтобы приобрести недвижимость на Кипре и взять кредит, нужно получить разрешение от местных властей, а также открыть счет в кипрском банке. Многие агентства недвижимости делают все это за клиента.
По словам Ларисы Таракановой, консультанта московского представительства компании «Пафилия», банки выдают до 70% от стоимости недвижимости на срок до 40 лет под 4,25—6,5% годовых в зависимости от валюты. Оформление кредита занимает около месяца.
В Москве есть представительства кипрских банков: Bank of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank, и Alpha Bank. В них можно получить консультацию, не выезжая из России.
Германия
В Германии ипотечный кредит непросто получить, если покупатель обращается в банк напрямую, без помощи ипотечных брокеров и агентств недвижимости. Однако за услуги посредников тоже придется платить — примерно 2% от суммы займа.
Ситуация с ипотечным кредитом для иностранцев переменчивая. В зависимости от состояния экономики банки меняют отношение к нерезидентам.
«В Германии нет конкретных банков, которые охотно предоставляют кредит россиянам. Банки либо выдают кредиты иностранцам, либо нет. Причем банки, которые сегодня этим занимаются, могут завтра уже отказаться от этой идеи и наоборот»,— объясняет Дмитрий Кегелес, директор мюнхенского агентства GerRus Baufinanzierungsberatung.
По его словам, банки Германии могут предложить кредит до 50% от стоимости объекта. Например, при покупке квартиры за 500 000 евро можно рассчитывать на ссуду в размере 250 000. Покупатель сам выбирает срок первого кредита (от 5 до 30 лет с шагами по 5 лет) и условия финансирования. Сегодня банки берут 4,5% годовых за предоставление ипотеки на 10 лет. Чем больше срок финансирования, тем больше ставка. Обычно банки выдают кредит на 10—20 лет, реже — на 30.
Основные документы, которые требуют банки:
заграничный паспорт;
справка о подтверждении дохода в России;
декларация о доходах;
выписка из российского банка о наличии денег на счету.
Бумаги необходимо перевести на немецкий язык.
По словам Дмитрия Кегелеса, процесс выдачи кредита занимает примерно месяц. Проблем с документами обычно не возникает. Но некоторые кредитные учреждения отказываются выдавать ссуду, если у потенциального заемщика нет счета в данном банке.
Турция
В Турции несложно получить кредит, но есть подводные камни.
Первое, на что следует обратить внимание,— как рассчитывается сумма кредита. Как правило, банки выдают 50—70%, но не от цены продажи, а от оценочной стоимости, которая обычно значительно ниже. Ее устанавливает эксперт по оценке, которого направляет сам банк. Например, если покупатель приобретает квартиру за 150 000 евро, ее оценочная стоимость может составить примерно 100 000. Следовательно, банк предоставит 50—70 тысяч евро.
«Оценочная стоимость, как правило, процентов на 10—15 ниже продажной, потому что банк хочет себя обезопасить. В случае невыполнения вами обязательств, банк должен продать эту квартиру с прибылью для себя»,— объясняет Анна Искорцева из компании «New Home in Turkey».
Самые популярные среди россиян турецкие банки — DenizBank и Garanti Bank. В первый из них обращается подавляющее большинство желающих взять ссуду.
«В этом банке самая развитая система. Так как в Турции кредит для иностранцев является весьма новой услугой, некоторые банки еще не установили систему выдачи кредитов. В этом плане DenizBank самый удобный»,— говорит Анна Искорцева.
По ее словам, «кредит в Турции — легкая процедура, но занимает какое-то время. Рассчитывайте на то, что весь процесс будет длиться около двух-трех месяцев».
DenizBank требует такие документы:
справка о заработной плате;
свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость (тапу);
сведения о стабильных расходах — например, о выплатах по другим кредитам или об алиментах;
кредитная история;
выписка с банковского счета, содержащая отчет о движении средств (из банка, с которым ведется сотрудничество);
официальный документ, выданный налоговым управлением, содержащий годовой доход и оплаченные налоги (НДФЛ-2).
Все документы должны быть переведены на турецкий язык.
Сейчас оформить ипотеку в Турции можно в таких городах, как Стамбул, Анталья, Алания, Бодрум, Махмутлар, Мугла, Кушадасы и Фетие. Это объясняется тем, что рынок ипотечного кредитования еще развивается, а также тем, что по турецким законам недвижимость можно приобретать только в городах.
На выплаты по кредиту можно тратить не более 50% официального ежемесячного дохода. Ставки достигают 7—9% годовых — выше, чем во многих других европейских странах.
Если вы собираетесь оформлять ипотечный кредит на покупку недвижимости за рубежом, Tranio.Ru предлагает учесть основные рекомендации:
Тщательно планируйте бюджет. Возможно, стоит взять кредит на максимально продолжительный срок.
Чтобы выбрать наиболее удобные условия кредитования, сравните предложения как можно большего количества банков.
Возьмите в банке схему выплат по годам — она поможет принять решение.
Выясните, какую сумму банк берет за услуги по предоставлению кредита.
Заранее подготовьте необходимые документы: это сэкономит время.
Внимательно читайте договор о предоставлении долгосрочного кредита. Обратите внимание — нет ли пункта, согласно которому банк имеет право впоследствии повысить проценты или еще как-нибудь изменить условия не в вашу пользу.
Выясните, на каких условиях кредит можно погасить раньше времени. Сумма штрафа за досрочный возврат кредита может составлять от трех до шести месячных выплат.
