Строительство коммерческой и офисной недвижимости относится к долгосрочным инвестициям с большими сроками окупаемости. «Подобные сделки относятся к сфере проектного финансирования и требуют тщательного подхода как со стороны заемщика, так и со стороны банка, предоставляющего инвестиционное кредитование», — отмечает Ольга Щербакова, начальник КЭУ ОАО «Энергомашбанк».
Строительство — динамично развивающаяся отрасль, и тенденции, которые наблюдаются в этой области, позволяют считать вложения в такой бизнес эффективными. В этой ситуации желание банков работать с понятными застройщиками и иметь полную картину строительного цикла обоснованно.
Требования
Условия заключения сделки сильно различаются в зависимости от проекта, предлагаемого клиентом, особенно если опыт строительства у компании-подрядчика невысокий.
«Желательно, если не обязательно, предоставление клиентом конкретных гарантий обеспечения проекта», — поясняет Владимир Сергунин, инвестиционный аналитик консалтинговой компании Colliers International. Долгосрочный характер инвестиций делает строительные проекты привлекательными в первую очередь для банков, обладающих стабильными долгосрочными пассивами.
Кто занимается
«Как правило, это крупные банки, такие как Сбербанк, Альфа-банк, Внешторгбанк и москов-ские банки ", — добавляет Ольга Щербакова. «А из западных банков наиболее активно эту услугу предлагают Райффайзенбанк и ММБ», — комментирует Каспарс Делиньш, директор филиала ОАО «Сведбанк» в Петербурге.
Подход
Условия инвестиционного кредитования зависят от вида и сложности сделки.
Изучая кредитную заявку, банк проводит оценку финансового состояния заемщика и экспертизу проекта, принимает участие в организации и управлении финансированием. Конкретные условия в части суммы, срока и ставки за пользование кредитом определяются индивидуально по каждому проекту. Как добавляет Владимир Сергунин, «точные условия заключения сделок банками чаще всего заранее не раскрываются».
Как правило, участие банка в такого рода инвестициях в среднем составляет около 70—75% от суммы, а минимальный собственный капитал заемщика, соответственно, должен быть не ниже 25—30%. В том числе максимальный размер кредита ограничен собственным капиталом банка, но не более 25% от этой суммы», — подчеркивает Людмила Гуглина, директор управления по кредитованию юридических лиц банка «Александровский».
В процессе кредитования заемщика банк отслеживает целевое использование кредита, контролирует структуру финансирования проекта и график его реализации.
Желание коммерческих банков работать с понятными застройщиками и иметь полную картину строительного цикла обоснованно.
Кстати
— В зависимости от сроков начала коммерческой эксплуатации объекта банком может быть предложен льготный период уплаты процентов.
— Погашение основного долга по кредиту в большинстве случаев производится по графику.
Егор МИЛЮКОВ
