Какую недвижимость принимать в залог и что с ней потом делать в случае реализации права на заложенное имущество? В зависимости от типа недвижимости могут применяться различные сценарии использования этого актива.
Недвижимость в качестве залога
Банки, по понятным причинам, повысили требования по обеспечению кредитов. Усиливая гарантийные обязательства залогодателя, финансовые структуры пытаются защитить свой бизнес и ограничить возможные риски. При этом банк может предложить одно или несколько дополнительных условий:
— более высокие, чем обычно, проценты по кредиту;
— повышенное дисконтирование залогового имущества;
— хеджирование рисков путем заключения договора в твердой валюте;
— требование личного поручительства предпринимателя своим имуществом.
Для заемщика эти четыре условия зачастую выглядят четырехкратной защитой банка от выдачи кредита. В итоге компании вынуждены жить собственным капиталом, а кредитные портфели банков сжимаются.
Со своей стороны заемщики тоже пытаются находить какие-то схемы, чтобы пробить эту защиту банков от кредитования и все-таки получить кредит. Чаще всего приходится идти на выставляемые банком условия.
Естественно, что в экономически нестабильной ситуации фундаментальные материальные активы дольше и надежнее сохраняют свою ценность. В этом смысле недвижимость остается одним из наиболее интересных залогов, принимаемых банками в обеспечение выдаваемых кредитов.
Но в то же время кредитование под залог недвижимости осложняется дополнительными условиями и более строгим подходом банков к оценке объектов недвижимости.
Перспективы различных типов недвижимости
На первом месте по уровню ликвидности сейчас стоит жилая недвижимость. При этом волатильность вторичного рынка существенно выше, чем новостроек. Парадокс новостроек заключается в том, что хотя, по статистике, новое готовое или близкое к готовности жилье более ликвидно, чем вторичное, но при этом в необходимом объеме банки его не кредитуют.
Среди коммерческой недвижимости на первом месте по ликвидности, надежности и стабильности денежных потоков находятся объекты ритейла. Особенно это утверждение справедливо по отношению к стрит-ритейлу.
Офисы в центре города также желанный объект для приобретения. Они интересны с точки зрения как инвестирования, так и использования в качестве залога для привлечения капитала.
На третьем месте по уровню ликвидности стоит деловая недвижимость. Ее уязвимость обусловлена тем, что корпоративные клиенты наиболее подвержены всем болезням экономики, проявившимся в кризисе. И особенно уязвимы офисы и склады с неудачным местом расположения.
Стоит отдельно упомянуть об объектах недвижимости с уникальными, редкими свойствами. Например, это может быть отдельное здание торгового или офисного назначения, с хорошей планировкой, в пределах ТТК или у метро. Сегодня такие предложения на рынке вновь появляются и являются своеобразным «золотовалютным» резервом их владельцев, так как в случае необходимости они позволят поддержать и развить экономику своего предприятия благодаря хорошей залоговой стоимости.
Прежде всего речь идет о практике дисконтирования. Ранее, на растущем рынке, уровень дисконтирования составлял от 10 до 30% рыночной стоимости. Это был приемлемый дисконт, позволяющий обеспечить хороший рычаг для бизнеса и одновременно защиту банков от рисков. Сейчас дисконтирование залогового имущества может достигать 50 и более процентов.
Это требование банков обусловлено тем, что банки не понимают дальнейшую судьбу недвижимости — возможность ее рыночной реализации и хотят подстраховаться на случай, если заемщик не сможет обслуживать выданный кредит.
Вторая группа сложностей — процедура реализации залога. К сегодняшнему дню банковскими специалистами накоплен определенный опыт и имеется достаточная квалификация по реализации залогов. Отработаны и юридические механизмы. Но бывает, что стороны пытаются судебными механизмами отстоять свои права на недвижимость и затягивают процедуру реализации. Отчасти именно
В случае накопления у банка недвижимых активов…
Перспективы и риски, связанные с недвижимостью, сводятся к двум основным показателям: капитализация (стоимость в случае продажи) и ликвидность (возможность быстро продать за приемлемую цену). Пока недвижимость принадлежит заемщику, эти риски и перспективы относятся к заемщику. Если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски либо, наоборот, выгодные перспективы тоже отходят к банку. И банку теперь предстоит
У банка при разных обстоятельствах может накопиться большое количество проблемных активов, которые обременяют структуру пассивов и от которых банк по возможности должен избавляться. Хорошо, если банк — участник группы, в которой есть компания, профессионально занимающаяся деятельностью в области недвижимости. Или у банка есть собственное подразделение, которое может выступать как посредник при работе с такими активами и принять через разные юридические механизмы эти активы в управление.
При накоплении определенного количества недвижимых активов крупные банковские структуры создают подобные специализированные подразделения. По такому пути пошли, например, Сбербанк («Сбербанк Капитал»), банк ВТБ («ВТБ Капитал»). И это правильно. Деятельность этих структур заключается не в том, чтобы максимально быстро переоформить недвижимость (это можно сделать достаточно оперативно, воспользовавшись существующими схемами), а в управлении активами таким образом, чтобы повысить их ликвидность.
Но, на мой взгляд, все же эти специализированные подразделения не будут столь высокоэффективны, как отраслевые компании, у которых есть возможность ежедневно профессионально заниматься активом в рамках сформированной проектной деятельности. Работать с объектом недвижимости, повышать его стоимость и капитализацию не свойственно банкам и их структурам, этим должны заниматься профессиональные управляющие.
В соответствии с законом кредит может быть реструктурирован после продажи заложенного актива другому собственнику. Первый механизм — продажа объекта в рынок, то есть независимым игрокам. Второй — продажа специализированной банковской структуре. В рамках этой структуры возможны различные действия с активом, который в таком случае уже не является залогом, но продолжает находиться под контролем банковской группы. Новый формальный собственник может передать актив фи-девелоперу в управление или пустить девелопера в акционерный капитал компании.
Фи-девелопер — профессиональный наемный управляющий недвижимостью (не застройщик и не владелец объекта), который работает за гонорар. Привлечение фи-девелопера дает возможность банку довести проект до состояния готовности к использованию, что позволит продать его по более высокой цене. Это широко применимая практика.
Наша рекомендация — сотрудничать в этом вопросе с крупными компаниями, имеющими на рынке сложившийся бренд. А еще эффективнее было бы привлечь игрока, который согласится войти долей в капитал актива (на 5—10%), что позволит отхеджировать риск и повысить заинтересованность игрока. Это можно сделать путем покупки доли юридического лица, которое владеет проектом — это самый простой вариант. Если проект завершен или почти завершен — можно купить, например, часть здания — это более сложный, но тоже возможный вариант.
Но проще всего, конечно, просто договориться с заемщиком, заложившим недвижимость, о реструктуризации кредита — увеличить срок его погашения. Если это девелопер — создать условия, в которых он сможет достроить объект, реализовать его и погасить проценты и кредит в полном объеме.
При реструктуризации задолженности банк может получить дополнительные преференции в качестве повышенных процентов по окончании проекта или повышенного залога. Банк сохраняет портфель и сохраняет своих клиентов. Следовательно, он имеет возможность войти в новую экономику с надежным и качественным портфелем.
Советы кредитору
Если в состав рискованных активов (тех, которые находятся в залоге и имеют смутные перспективы по реализации по заложенной стоимости) банк включил объекты недвижимости, то в зависимости от профиля этих активов могут быть выбраны различные стратегии.
В залог принята земля
— способствовать девелоперу в привлечении товарного кредита. Например, партнера на строительство с оплатой после реализации;
— оказать помощь заемщику в разделении земли на более мелкие участки, которые более ликвидны;
— рассмотреть возможность небольших дополнительных вложений в проектное финансирование — в повышение ликвидности земли (например, за счет подведения инженерных сетей, коммуникаций).
В результате вместо неликвидной, неподготовленной к использованию земли появится высоколиквидный объект недвижимости, оттюнингованный под современные потребности. И либо заемщик сам сможет более выгодно реализовать этот актив (завершить проект, получить прибыль и расплатиться с кредитором), либо даже если залог отойдет банку — это будет более высоколиквидный и дорогой актив.
В залог принят объект незавершенного строительства
— помочь обеспечить завершение строительства;
— поставить строительство под полный контроль, исключающий нецелевое использование денежных средств (такая практика есть, например, у Сбербанка), и обеспечить финансирование стройки до полного завершения;
— проводить реализацию исключительно на счетах финансирующего банка.
В залог принят готовый объект
Здесь разбираться должны профессионалы, особенно если у банка оказался готовый объект недвижимости, у которого ликвидационная стоимость ниже выданного кредита. Очень важен профиль объекта и прочие обстятельства.
Наиболее сложная ситуация — в залог принят жилой объект:
— признать убытки и избавиться от актива;
— попытаться сдать жилое помещение в аренду. Но это долгосрочный проект, сложно осуществимый и не всегда выгодный.
В залог принят объект коммерческой недвижимости
— избавляться от объекта сейчас нерационально. Вероятность того, что объект коммерческой недвижимости вырастет в цене за три-четыре года, очень высока. Это гарантированно покроет бумажные убытки банка;
— перевести кредит в долгосрочный путем реструктуризации;
— поменять или сформировать управляющую команду, которая будет заниматься сдачей в аренду, с тем, чтобы арендные платежи покрывали часть тела кредита и проценты по нему.
В работе с заложенными или уже принятыми на баланс банка объектами недвижимости механизмом решения сразу нескольких задач мог бы стать институт аккредитации, при котором банк выбирает и аккредитует профессиональные организации из числа компаний недвижимости для работы с дефолтными объектами. Банк передает им на эксклюзивной основе объекты на реализацию (если объекты уже перешли в собственность банка) с условием получения от данной сделки максимального дохода. В отдельных случаях, возможно, профессиональные риэлторы захотят даже сами выкупить объекты у банка. Использование в качестве залога объектов недвижимости не только реально, но перспективно. При одних сценариях высокая отдача будет в 2010 году, при других — это станет долгосрочным, но рентабельным и ликвидным проектом. Высокая вероятность повышенного спроса на недвижимость уже в 2010 году связана в том числе с выполнением целого ряда федеральных программ. Повышение спроса со стороны государства может стать толчком для нового этапа развития рынка недвижимости.
Алексей ПАШКЕВИЧ, генеральный директор «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы»
