У моего любимого писателя Виктора Пелевина было
Начнем с размера этого сказочного рынка. По авторским прикидкам, в самые счастливые докризисные времена (2006—2007 годы) только в Москве и преимущественно в первичке за год продавалось не менее 3 тыс. квартир стоимостью от 500 тыс. до 40 млн долларов, что дает нам грубую оценку оборота в 6—8 млрд долларов. Не менее мощными, но более сложными для калькуляции были продажи элитной загородной недвиги престижных направлений. Огромным спросом среди состоятельной публики пользовалась и зарубежная недвижимость: россияне скупали за бешеные миллионы самые дорогие объекты Лондона, Лазурного Берега и других шикарных мест, приводя в священный трепет местных риелторов и домовладельцев. Итого суммарные траты россиян на дорогое как по российским, так и по мировым стандартам жилье ежегодно составляли десятки миллиардов долларов.
В контексте такого аттракциона удивительной щедрости я, как и многие другие неравнодушные аналитики и обыватели, задавался вопросом: «Откуда деньги?». Казалось бы, по показателям душевого дохода мы в разы отстаем от англичан, французов, испанцев и граждан прочих держав, но именно россияне ставили рекорды по тратам, взвинчивая цены до небес. Попытаемся понять, откуда что бралось и не повторится ли это счастье снова.
Быть может, все дело в ипотечном буме, который позволил реализовать сокровенные мечты наших сограждан, измученных квартирным вопросом? Отнюдь. По официальной регистрационной статистике, до кризиса на московском вторичном рынке доля покупок, финансируемых с помощью ипотечных кредитов, не превышала 25%, а к текущему моменту и вовсе упала ниже 15%. Но самое удивительное состоит в том, что для приобретения наиболее дорогих квартир отечественные покупатели использовали ипотеку реже всего, что, вообще говоря, немыслимо для цивилизованных западных рынков.
Многие относили к числу подозреваемых в накачивании ликвидностью рынков недвижимости высокооплачиваемых наемных менеджеров, что на первый взгляд выглядит вполне правдоподобно: компенсационные пакеты серьезно раздулись в 2004—2007 годах, к тому же не стоит забывать о всякого рода бонусах и единовременных выплатах. Но поверьте моему знанию корпоративных реалий: очень ограниченное количество отечественных топов даже в самое золотое время смогли бы выложить несколько миллионов долларов кешем за «элитную» московскую жилплощадь, не говоря уже об особняках в Сен-Тропе. В любом случае теперь эти размышления не актуальны: заработки просели у всех, а многие позиции и профессии утратили былой блеск и славу.
Методом исключения мы подходим к другому перспективному кластеру потенциальных покупателей недвижимости — частным бизнесменам и совладельцам крупных, средних и мелких (но нескольких) российских компаний. Эти могли. И, безусловно, тратили. Но, опять же, давайте более пристально взглянем на этих капитанов российской экономики и источники их доходов в докризисный период. Практически все сколь-либо значимые предприятия находились тогда в фазе бурного инвестиционного роста, то есть наращивали любой ценой продажи и долю рынка, обычно за счет рентабельности. Как их владельцы при этом умудрялись выводить миллиарды для финансирования личных нужд и сторонних бизнесов — остается тайной, покрытой мраком; очень сомнительно, что исключительно за счет дивидендов.
Хотя есть одна догадка. Период самого бурного роста цен на рынке жилья совпал с невиданным доселе притоком наличности в страну и раздуванием корпоративного долга. Очень возможно, что именно на эти деньги день и ночь гуляла вся Остоженка, Рублевка с Лондоном и Ниццей в придачу…
Есть, конечно же, и еще одна, более неприглядная и часто стыдливо припрятываемая гипотеза, представляющая покупателей квадратных метров сплошь взяточниками, распильщиками, откатчиками, а то и откровенными ворами и бандитами. В ее пользу говорит многое: и закрытость рынка, и доля покупок за наличные, — да и, что уж греха таить, существует еще обычная человеческая зависть к удачливым соотечественникам, которая также поддерживает такой ход мыслей. Но, подобно пелевинскому герою, лучше отбросить эти ужасные домыслы, тем более в отсутствие доказанных фактов и решений судебных инстанций.
Возвращаясь к недвижимости, отметим, что в последние месяцы большинство аналитиков и экспертов уверенно докладывают о «зеленых ростках» во всех секторах рынка — реанимации спроса и возвращении покупателя с длинным рублем. О чем это может нам говорить в условиях, когда ипотека по-прежнему мизерна по объему, да и то, что выдается, предлагается под высокие проценты; зарплаты в корпоративном секторе все так же на дне, а новые кредиты в частных российских компаниях разыскивают с фонарем на том свете?
Конечно же, о стабилизации и восстановлении отечественной экономики, которая, несмотря на кажущуюся иллюзорность основ, вновь демонстрирует удивительную стойкость и живучесть. А вы что, сомневаетесь?
