В июле 2006 г. были внесены изменения в федеральный закон от 30.12.2004 N
Однако в отличие от такого способа привлечения денежных средств в строительство жилья, как заключение договора участия в долевом строительстве, новый способ оказался гораздо менее регламентированным законодателем. По существу, кроме одной нормы в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» выпуск и обращение жилищных сертификатов регулируются только рядом статей ФЗ «О рынке ценных бумаг», положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утвержденным указом президента РФ от 10.06.1994 № 1182), а также отдельными положениями Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов эмиссии ценных бумаг (утвержденных приказом ФСФР от 16.03.2005 № 05—4/пз-н).
Тем не менее и имеющихся норм достаточно, для того чтобы проанализировать и выявить те преимущества и недостатки, которые дает использование жилищных сертификатов как гражданам — соинвесторам строительства жилья, так и застройщикам (эмитентам жилищных сертификатов).
В числе несомненных достоинств жилищных сертификатов можно упомянуть налоговые преимущества, суть которых состоит в том, что денежные средства, получаемые эмитентом при размещении сертификатов, вообще не облагаются налогом на добавленную стоимость, а уплата налога на прибыль откладывается до момента передачи квартиры владельцу жилищного сертификата, заявившему требование о ее приобретении.
К недостаткам применения схемы продажи квартир посредством выпуска жилищных сертификатов можно причислить необходимость государственной регистрации процедуры эмиссии жилищных сертификатов, в частности решения о выпуске, проспекта эмиссии, отчета об итогах выпуска.
Необходимо отметить, что до настоящего времени не приняты дополнения в действующие Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов эмиссии ценных бумаг (утвержденные приказом ФСФР от 16.03.2005 № 05—4/пз-н), конкретизирующие специфику процедуры эмиссии применительно к жилищным сертификатам. Возможно, именно этим в значительной степени объясняется отсутствие фактов широкого использования жилищных сертификатов в качестве альтернативы договорам долевого участия в строительстве жилья.
Помимо сложностей, связанных с процедурой обязательной государственной регистрации, эмиссия жилищных сертификатов сопряжена с проблемами, вызванными необходимостью привлечения застройщиком (эмитентом):
поручителя или гаранта (банка или страховой компании) в целях обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из жилищных сертификатов;
банка для осуществления контроля за целевым использованием средств, привлекаемых путем выпуска жилищных сертификатов.
В настоящее время привлечение поручителя или гаранта по исполнению эмитентом жилищных сертификатов вытекающих из них обязательств представляет собой достаточную сложность. Это связано, во-первых, с новизной самой по себе конструкции использования жилищных сертификатов и соответствующим недоверием к ней со стороны банковских и страховых компаний, а во-вторых, с существенной затратностью для эмитента декларируемых названными компаниями условий предоставления обеспечения.
Относительно же необходимости привлечения контролирующего банка следует отметить, что законодатель не уточнил основания такого привлечения, не определил правовую природу отношений эмитента и банка в данном случае. С учетом этого эмитенту жилищных сертификатов придется буквально выдумывать форму соответствующего договора, привязывая его к тем или иным положениям гражданского законодательства.
Самое же важное достоинство нового способа участия в строительстве для граждан состоит в гарантированности их вложений, что особенно актуально в свете последних финансовых скандалов на рынке новостроек («Социальная инициатива» и др.). При этом гражданин в зависимости от своих целей может использовать жилищные сертификаты и как финансовый инструмент, и как средство получения квартиры.
Если гражданин хочет заработать на жилищных сертификатах как на ценной бумаге, он может в любое время потребовать и получить от эмитента индексированную номинальную стоимость своих сертификатов в течение семи банковских дней с даты предъявления такого требования. Схема индексации номинальной стоимости устанавливается при выпуске жилищных сертификатов и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата, что выгодно отличает его от такого популярного финансового инструмента, как акции, которые, как известно, могут не только расти, но и падать в цене. К тому же эмитент обязан иметь договор с поручителем — банком или страховой компанией, по которому поручитель обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих денежных обязательств.
Если же гражданин участвует в строительстве с целью последующего приобретения построенного жилья в собственность, то приобретение им жилищных сертификатов, соответствующих не менее чем 30% общей площади квартиры определенного типа, дает ему право на заключение с эмитентом договора купли-продажи при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.
Однако на строящийся объект, которого еще физически не существует, договор купли-продажи заключить нельзя, а лицо может купить жилищные сертификаты в количестве, соответствующем 30% и более общей площади квартиры, во время строительства и таким образом приобрести право на заключение договора купли-продажи. На этом основании в комитете Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам (разработчики поправок к ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) считают, что пункт 2 статьи 1 данного закона придется корректировать и, вероятно, выпускать дополнительные нормативные акты, которые обяжут застройщиков заключать с владельцами жилищных сертификатов договор долевого участия в строительстве.
По нашему мнению, вопрос о заключении договора купли-продажи между эмитентом и собственником жилищных сертификатов, количество которых соответствует не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, в ходе строительства жилого дома можно решить до урегулирования этого вопроса в законодательном порядке — используя пункт 7 положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов. Согласно данному пункту в обязательные реквизиты жилищного сертификата входят условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора. Таким образом, если предусмотреть в жилищном сертификате срок предъявления не ранее срока оформления квартир в собственность эмитента, то будут соблюдены требования законодательства — как об объекте договора купли-продажи квартиры (объект недвижимости должен однозначно идентифицироваться по договору его купли-продажи), так и о праве собственников жилищных сертификатов на заключение договора купли-продажи.
Также может встать вопрос о приоритете требований собственников жилищных сертификатов, претендующих на одну и ту же квартиру. На данный момент времени этот вопрос не урегулирован, однако представляется целесообразным использовать в таких ситуациях механизм, предусмотренный ранее действовавшей инструкцией о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории России (утвержденной постановлением ФКЦБ РФ от 12.05.1995 № 2): если одновременно заявлены требования двух и более владельцев жилищных сертификатов об их погашении путем предоставления одной и той же квартиры, требования удовлетворяются в соответствии с очередностью их получения эмитентом. Чтобы использовать такой механизм, он должен быть прямо предусмотрен в проспекте эмиссии жилищных сертификатов.
Заключение договора купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием жилищных сертификатов, практически ничем не отличается от заключения договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за денежные средства. Отличие будет в положениях договора о цене квартиры, поскольку в них надо будет четко указать стоимость 1 кв. м квартиры, общую стоимость квартиры (исходя из фактического размера передаваемой покупателю квартиры) и порядок оплаты (только жилищными сертификатами или жилищными сертификатами и денежными средствами). Это необходимо, поскольку при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). При этом в акте приема-передачи квартиры указывается на погашение предъявленных сертификатов (прекращение обязательства эмитента путем предоставления собственнику жилищных сертификатов в собственность квартиры). Сам договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).
Юлия ВРУБЛЕВСКАЯ, генеральный директор юридической фирмы «Интерцессия». Статья написана специально для «Ведомостей». Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции.
