Русские покупатели зарубежной недвижимости — новички на мировом рынке. Они не слишком опытны в качестве инвесторов, легко подвержены рекламе и эмоциям. Однако после кризиса бдительность и практичность покупателей из России повысилась.
Покупатели, а не инвесторы
Портрет российского покупателя зарубежной недвижимости существенно различается в зависимости от категории объектов. Есть вип-клиенты, которые скупают дорогие квартиры и дома в самых престижных местах мира — в лондонских районах Белгравия и Челси, во французском Куршевеле и итальянском Форте-дей-Марми. А есть люди, которые ездят отдыхать на курорты Египта и Болгарии и там же готовы покупать недорогие апартаменты.
Но все категории российских покупателей объединяет общая черта — низкий инвестиционный интерес. Мало кто из россиян интересуется зарубежной недвижимостью как источником дохода. Если такая возможность и рассматривается, то не в качестве основной цели покупки. Поэтому зачастую наши соотечественники массово обзаводятся недвижимостью в регионах, которые не представляют инвестиционного интереса: здесь нет ни перспектив роста цен, ни возможностей для выгодной и стабильной аренды. Например, это происходит в Болгарии, Египте или итальянской Калабрии. Для покупателей из России оказываются важнее другие факторы — например, привлекательная цена, близость к морю, приятная атмосфера.
«Россияне — одни из худших инвесторов на мировых рынках. Они — одни из немногих, кто покупает под воздействием эмоций. Съездили, отдохнули, понравилось — купили. При этом ездят отдыхать они тоже, как правило, в наиболее освоенные и раскрученные места. Россияне не привыкли самостоятельно покупать билеты, искать и бронировать гостиницы по интернету. Точно так же они не занимаются самостоятельным сбором информации о недвижимости, а с удовольствием покупают то, что им активно продают»,— рассказывает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. По его словам, именно поэтому Россия умудрилась стать большим и выгодным рынком для продажи «неликвида» со всех мировых рынков. «Здесь продают то, что не могут сбыть в Европе. Например, тот же Египет и Болгарию. Риелторы получают за это гигантские комиссионные от продавцов. Так, стандартная комиссия риелтора в Англии — 1—1,5% от стоимости объекта. А в Болгарии девелоперы платят риелторам до 30%. И за такие деньги агенты активно продвигают эти объекты на российском рынке»,— говорит Игорь Индриксонс. Между тем, нереально использовать болгарские апартаменты для чего-либо, кроме личного проживания. Рынок аренды затоварен предложением, а сезон — слишком короткий. Впрочем, большинство россиян не беспокоятся об этом и рекомендуют дешевые болгарские курорты друзьям и знакомым.
А в премиум-сегменте покупатели иногда сознательно избегают сдачи своей собственности в аренду. Так, на элитных горнолыжных курортах Франции и Швейцарии русским не особо рады: они приобретают роскошные шале, пользуются ими две недели в году и не хотят в остальное время сдавать эту недвижимость. Получается, что множество дорогих домов на популярных курортах бóльшую часть года пустует, отнимая дополнительный доход у местных властей.
Таким образом, подавляющее большинство объектов за рубежом — будь то апартаменты или виллы — россияне приобретают для личного пользования. Отчасти с этим связана их нелюбовь к ипотеке. При инвестиционных сделках ипотека гораздо выгоднее, потому что проценты по ней во всех европейских странах ниже, чем возможные доходы от аренды. Но когда инвестиционный интерес не является ключевым, люди предпочитают обходиться своими средствами.
Мотивы и цели
Одним из основных мотивов, подталкивающих россиян к покупке зарубежной недвижимости, остается желание регулярно отдыхать в понравившемся месте. Основной объем сделок приходится на курортную недвижимость, в первую очередь на морских побережьях. Покупатели всех категорий интересуются объектами на наиболее популярных курортах, где они привыкли проводить отпуск.
Поэтому на первый план выступают такие критерии, как комфортный климат, дружественная атмосфера, развитая курортная инфраструктура. Для элиты также важными факторами являются престижность места и сложившаяся «тусовка», качественный отлаженный сервис. В эконом-классе более важна невысокая стоимость недвижимости и дешевизна проживания в стране. Значимый критерий для обеих категорий — русскоязычная или хотя бы близкая по духу среда. Значительная часть россиян, приобретающих недвижимость за рубежом, по-прежнему не сильна в иностранных языках. Поэтому важна возможность объясниться с окружающими, найти русскоязычный персонал. Кроме того, русские больше, чем европейцы, обращают внимание на культурную близость страны. Именно поэтому до сих пор многие покупатели выбирают Болгарию и Черногорию, несмотря на падение цен, негативный опыт и отсутствие инвестиционных перспектив.
«В отношении этих стран действует и третий фактор, который часто оказывается самым весомым,— рекомендации. В прошлые годы много россиян покупало недвижимость в этих странах. Многие, несмотря на удешевление недвижимости, вполне довольны ее использованием. Да, она потеряла инвестиционную привлекательность, но те, кто рассчитывал на семейный отдых, получили его и рекомендуют знакомым и друзьям, которые идут проторенной дорожкой»,— рассказывает Юлия Титова, директор компании Rentsale.
Для россиян одна из наиболее частых дополнительных целей покупки — создание «плацдарма» на будущее. Здесь на первый план выступают такие критерии, как простота визового режима, а также легкость получения ВНЖ и ПМЖ. Так, после того, как Латвия в 2010 предоставила иностранным покупателям недвижимости право претендовать на гражданство, интерес к рынку этой страны среди россиян резко вырос — несмотря на то, что в инвестиционном плане местная недвижимость не слишком интересна.
Клиенты премиального класса в качестве одной из целей покупки также часто рассматривают возможность ведения бизнеса или обучения за границей. Согласно исследованию Knight Frank, состоятельные покупатели тяготеют к таким факторам:
— мировые финансовые центры;
— высокий уровень жизни, политической и экономической стабильности, безопасность;
— развитая деловая среда, возможность ведения собственного бизнеса;
— высокое качество образования;
— высокое качество объектов недвижимости и услуг;
— низкое налогообложение, возможность минимизировать налоговые отчисления;
— низкие ипотечные ставки;
— возможность заниматься своим хобби (например, серфингом), вести определенный стиль жизни;
— климатические особенности местности, позволяющие улучшить здоровье и проживать в экологически чистой среде;
— возможность покупки курортных и уникальных объектов, таких как замки, шале, пристани для яхт.
Средние бюджеты сделок заметно различаются в зависимости от направления. В сегменте эконом-класса (Болгария, Испания, Турция) основная масса сделок приходится на объекты стоимостью до 100 тыс. евро. Что касается элитной недвижимости, то Вадим Оришак, генеральный директор Pleiada International, отмечает, что «основной бюджет наших покупателей составляет в зависимости от страны от 1 до 5 млн евро. На него приходится две трети от всех запросов».
Посткризисный синдром
После финансового кризиса психология российских покупателей начала постепенно меняться. Начала формироваться прослойка клиентов, нацеленных именно на инвестиции. Российские покупатели стали больше беспокоиться о сохранности своих капиталов. А возможности для инвестиций на родине оказались рискованными: это в равной степени относится как к покупке недвижимости, так и к приобретению ценных бумаг или открытию крупных депозитов. Поэтому зарубежная недвижимость, особенно в консервативных западных странах, стала привлекательной альтернативой если не для приумножения, то хотя бы для сохранения накопленных средств.
По данным агентства Gordon Rock, в 2010 уже 25% россиян покупали недвижимость с инвестиционными целями. Причем сегодняшние российские инвесторы ведут себя более осмотрительно, чем до кризиса. Они уже не гонятся за легкими деньгами на «горячих рынках», а ориентируются на тот же консервативный доход, что и западные инвесторы. «Кризис отрезвляюще подействовал на умы. Пример многих россиян, которые потеряли свои деньги в Болгарии или ОАЭ, стал хорошим уроком. Теперь люди гораздо больше настроены на стабильные рынки, которые обеспечивают надежность вложений»,— рассказывает Игорь Индриксонс.
Новая приверженность стабильности определила среди российских покупателей моду на такие страны, как Германия, Франция, Италия. «Наши западные коллеги не поняли, почему одна неплохая отечественная компания, плотно занимавшаяся ОАЭ, теперь активно продает Германию. Казалось бы, никакой связи и логики. Но с точки зрения российского рынка логика очевидна: в докризисные времена пирамиды ОАЭ были инвестиционно привлекательными, рискованными, но все-таки выгодными вложениями, на которых многие успели заработать (правда, многие и прогорели, конечно). Сейчас никто в рискованные капиталовложения не верит, поэтому по принципу „лучше меньше да лучше» инвестируют в Германию»,— рассказывает Юлия Титова.
Сегодня, по словам Игоря Индриксонса, российские инвесторы приобретают много коммерческих объектов, таких как гостиничные номера и студенческие апартаменты. Эта недвижимость изначально предназначена для сдачи в аренду и уже находится под чьим-то управлением. Ее покупатели ориентированы на надежные вложения, получение пусть небольшого, но регулярного дохода без затрат собственного времени и усилий на управление объектом.
Анна ШЕХОВА
Комментарии