Это третья статья в «Ведомостях» об ипотечных кредитах. В ней речь пойдет об обязательном для получения таких займов страховании приобретаемого жилья и заемщика, а также о налогах.
Страхователь поневоле
Дополнительные расходы на покупку квартиры по ипотечной программе не ограничиваются платой за кредит и различными комиссионными банка. Окончательная стоимость жилья заметно вырастает в том числе за счет страхования.
Закон об ипотеке требует обязательного страхования только залога, т. е. самой квартиры от повреждения и полного уничтожения. Но банки, стремясь максимально обезопасить себя от невозврата кредитов, настаивают, чтобы клиенты также страховались на случай смерти и потери трудоспособности и утраты права собственности на жилье (страхование титула) в пользу банка в течение всего срока займа на сумму задолженности с учетом процентов по кредиту.
Так что независимо от вашего отношения к страхованию купить «тройной» полис все равно придется — сегодня без него кредит на квартиру не получить.
Часто банки просят заемщиков представить оформленный договор ипотечного страхования еще до перечисления клиенту одолженной суммы. По словам заведующей сектором ипотеки «Ингосстраха» Дарьи Зуевой, комплексный полис страхования в ипотеке обычно выдается клиентам сразу на весь период кредитования, но оплачивается частями раз в год. Размер страховых взносов каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.
Как правило, при покупке по ипотеке готового жилья клиенты банка начинают оплачивать страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а приобретая квартиру в строящемся доме — только после ее оформления в собственность. А вот страхование жизни и трудоспособности в обоих случаях заемщики, как правило, оплачивают с момента получения кредита.
Большинство банков требуют страховать титул даже при покупке квартиры «из первых рук» — у застройщика или инвестора, когда никакой смены собственника ранее не происходило. Заместитель гендиректора Страхового дома ВСК Елена Веневцева считает это требование абсолютно справедливым. «Это иллюзия, что на первичном рынке нет рисков утраты права собственности: к примеру, нельзя исключать, что инвестор или застройщик могли неправильно оформить землеотвод, в результате чего строительство дома может быть признанно неправомерным, что становится особенно актуальным в периоды строительного бума», — объясняет она.
Сегодня застраховать все риски в рамках ипотечных программ предлагают многие компании, в том числе «Ингосстрах, «Росгосстрах», «Группа Ренессанс Страхование», «Прогресс-Гарант» и др. Однако в большинстве случаев банки-кредиторы сами решают, в каких компаниях нужно страховаться, и в лучшем случае предлагают заемщикам выбрать одну из предложенных банком компаний. Росбанк отправляет заемщиков в дружественную страховую компанию «Согласие», Пробизнесбанк — в «Ингосстрах». А вот Сбербанк предлагает клиентам на выбор программы более 10 страховщиков.
Цена вопроса
Условия и стоимость страхования в разных компаниях очень похожи. По словам и страховщиков, и банкиров, суммарные затраты заемщика на страхование по ипотечным программам составляют в среднем 1—1,5% от остатка по кредиту в год.
Но расходы разных заемщиков на страхование могут сильно отличаться, ведь стоимость каждого вида страхования рассчитывается для каждого клиента индивидуально. «На стоимость полиса страхования самой квартиры обычно влияют наличие отделки, техническое состояние здания, год постройки и проч. В цене титульного страхования учитываются история квартиры, число заключенных с ней сделок в прошлом», — рассказывает Зуева. В итоге тариф по страхованию самой квартиры может составлять и 0,2%, и 0,5% от суммы, на которую она застрахована в год, а титула — 0,5—1,5%.
Еще большим может оказаться разброс тарифов при страховании жизни и трудоспособности. Часто банки также требуют застраховать жизнь и созаемщика, если при расчете суммы кредита учитывались его доходы, говорит начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Мария Серова.
На тарифы по «жизни» влияют возраст, состояние здоровья и даже хобби клиента. К примеру, полис для здорового мужчины в возрасте 25 лет может стоить примерно 0,3% от страховой суммы в год, а 50 лет при прочих равных условиях — 1,7%. Страховщики говорят, что любители прыгать с парашютом обычно платят за страхование жизни в 1,5—2 раза больше, чем люди, не увлекающиеся экстремальными видами спорта. Играет роль и профессиональная деятельность: застраховать жизнь и здоровье шахтера или подводника стоит дороже, чем офисного служащего.
Чтобы оценить здоровье клиента, страховщики обязательно просят его заполнить подробную медицинскую анкету. «При оформлении страхования жизни и трудоспособности мне пришлось заполнить огромную анкету, указав, чем я болела с рождения, чем страдают мои родители и нет ли у меня наследственной предрасположенности к заболеваниям», — делится впечатлениями Наталья Горгидзе, которая получала ипотечный кредит во Внешторгбанке.
Конечно, если здоровье не совсем в порядке или заемщик уже в возрасте, в страховании ему скорее всего не откажут, но полис продадут по максимальной цене. «К примеру, недавно в ВСК оформляли полис женщине 69 лет, выступавшей созаемщицей по ипотечному кредиту. Только страхование ее жизни обошлось более чем в 4% страховой суммы», — рассказывает Веневцева.
На все сто
Хотя все банки требуют страхование на сумму задолженности по кредиту, сейчас, по словам Веневцевой, все чаще встречаются заемщики, которые сами хотят застраховать приобретенную в кредит недвижимость и право собственности на нее на полную стоимость. Страховщики идут им навстречу. «В этом случае выгодоприобретателем по страховому договору на сумму задолженности по кредиту является банк, а на оставшуюся сумму — клиент», — объясняет Веневцева.
При этом, как правило, компании ведут страхование по «ипотечным» тарифам, которые заметно ниже обычных. Так, по словам Дарьи Зуевой, обычный полис страхования квартиры «от огня и сопутствующих рисков» в «Ингосстрахе» может стоит 0,7—1% страховой суммы в год, а в рамках ипотеки страхование той же квартиры обойдется в 0,2—0,3%. Дело в том, что заемщиков банков страховщики считают представителями корпоративного клиента и дают им значительную скидку.
Сэкономить не получится
Оформляя страховку при покупке квартиры в кредит, некоторые клиенты рассчитывают сэкономить, имея оплаченный работодателем полис страхования жизни. Такие страховки иногда включаются в социальные пакеты для сотрудников фирм и предприятий. Но банки-кредиторы, как правило, на это не идут. По словам начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Марии Горсюковой, скорее всего банк-кредитор не согласится зачесть имеющийся полис страхования жизни и трудоспособности, поскольку условия и сумма действующей страховки могут отличаться от тех, которые устанавливают банк и страховая компания для получателя ипотечного кредита.
Приятные налоговые хлопоты
Приобретая квартиру в кредит, вам, вероятно, придется общаться не только с банком, оценщиком и страховой компанией, но и с представителями налоговой службы. Правда, в отличие от большинства других случаев повод для обращения к мытарям тут будет приятным. Дело в том, что Налоговый кодекс разрешает физическим лицам, впервые приобретающим или строящим жилье, вывести
Во-вторых, от налогообложения освобождаются доходы на полную сумму процентов, выплаченных по кредиту. Чтобы получить такие льготы, также нужно документально подтвердить, что кредит был потрачен на приобретение квартиры или дома.
С этого года такие льготы можно получать в бухгалтерии по месту работы сразу после оформления жилья в собственность, заручившись согласием местной налоговой инспекции (подробнее см. «Ведомости» от 21.01.2005).
Однако может случиться и так, что не только государство будет должно вернуть вам, как покупателю жилья, переплаченный налог, но и вы — доплатить в бюджет какую-то сумму. Если вы возьмете в банке кредит по ставке менее чем 3/4 ставки рефинансирования (сейчас это 9,75% годовых в рублях или 9% в иностранной валюте), по логике Кодекса вы получите материальную выгоду, с которой нужно платить налог на доходы по ставке 13%. Правда, таких ставок на рынке пока нет.
Необходимость платить налог при пользовании займом может появиться и у тех, кто пользуется льготными кредитами, которые банки предлагают отдельным категориям граждан. О них мы расскажем в следующий раз.
От чего страхуемся
Первым делом купленная по ипотеке квартира, как недвижимое имущество, страхуется от пожаров, заливов, взрывов, аварий, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и проч.
Вторая часть договора страхования — защита на случай утраты покупателем права собственности на недвижимость (страхование титула) позволяет вернуть вложенные в квартиру деньги, если сделка купли-продажи по тем или иным причинам будет признана недействительной. К примеру, если при приватизации жилья была допущена ошибка или нарушен закон. Скажем, в число собственников не включили несовершеннолетних детей, которые, став взрослыми, решили воспользоваться своими правами на часть давно проданной квартиры.
Третий пункт — страхование жизни и здоровья заемщика на случай смерти, получения инвалидности 1-2-й группы, а иногда и от временной потери трудоспособности. В этих ситуациях страховая компания должна начать исполнять обязательства за заемщика по погашению кредита и уплате процентов. При наличии такого полиса заложенная квартира в случае смерти застрахованного достается его наследникам. То же происходит в случае инвалидности заемщика.
Людмила КОВАЛЬ, Юлия АРАКЧЕЕВА
