Недавно мы выяснили, что примерно 30% заемщиков с уже одобренными заявками на ипотечный кредит отказываются от сделки в последний момент. Большинство не устраивает предложенная кредитором ставка — эти люди принимают решение подождать «до лучших времен». Кто-то считает предложенный срок кредита слишком долгим, другие сходят с дистанции без объяснения причин.

На мой взгляд, даже за аргументированным отказом кроется внутреннее беспокойство, связанное с условиями кредитования лишь формально. Например, клиент желает получить ставку не выше 7,5% годовых, в то время как банк предлагает тариф на 0,5—1 процентный пункт выше. В абсолютных цифрах разница не выглядит такой уж пугающей — аннуитетный платеж увеличивается на 1,5—3 тыс. рублей в месяц, что не так и много с учетом общей суммы платежа. Но заемщик в итоге принимает решение отложить покупку жилья и посмотреть, что будет дальше.

Многоликая конъюнктура

А что будет? Даже гениальный аналитик не сможет дать ювелирно точный прогноз по стоимости ипотечных кредитов и жилой недвижимости: эти рынки слишком зависимы от внешней конъюнктуры, которая, как показывает время, может измениться в один момент. В начале прошлого года эксперты ждали благоприятного финансового года, но случилась пандемия коронавируса. Многие заемщики потеряли работу и оказались в сложной ситуации, а для других открылись новые возможности — в апреле в качестве антикризисной меры была запущена льготная программа ипотеки с господдержкой, в рамках которой любой взрослый житель РФ мог оформить кредит на покупку первичного жилья по ставке не выше 6,5% годовых. Эта история, как говорится, зашла: по итогам прошлого года темпы роста ипотечного рынка достигли рекордных значений, а каждый четвертый кредит на покупку жилья выдавался именно в рамках программы.

Тем временем на волне ипотечного ажиотажа начали расти цены на новостройки — ценники в некоторых регионах выросли на 10—20%. Экономическая выгода для заемщика стала минимальна — сейчас активно обсуждается судьба программы, на днях станет известно, будет ли она продлена и если да, то на каких условиях. Получается, что свои плюсы и минусы есть во всем: дешевая ипотека провоцирует удорожание жилья, более высокие ставки по кредитам на покупку жилой недвижимости сдерживают рост цен.

И это всего лишь один пример, который демонстрирует: «лучшие времена» далеко не для всех лучшие, и дожидаться их наступления не стоит. Так, в настоящее время ключевая ставка ЦБ, от размера которой зависят ставки на коммерческие кредиты, растет, поэтому ожидать массового удешевления ипотеки в ближайшее время не приходится. Получается, что людей, которые отказались от ипотеки сейчас в ожидании более низких ставок, ждет разочарование: в ближайшие год-полтора снижения стоимости ипотечных кредитов не предвидится. Зато, вероятнее всего, за счет увеличения объема сданного жилья и сокращения спроса подешевеют новостройки. Здесь убыло — там прибыло, и наоборот.

Доход не живет без хлопот

На мой взгляд, решение о покупке жилья кредит должно процентов на семьдесят основываться на финансовом положении заемщика и лишь на треть зависеть от внешних условий.

Во-первых, у будущего собственника недвижимости должен быть солидный первый взнос, и чем больше, тем лучше. Сейчас банки готовы выдавать ипотеку с первым взносом не менее 15—20%, но если есть возможность внести сумму побольше — сделайте это. Размер взноса влияет на уровень процентной ставки и срок кредита: чем выше первоначальная сумма, тем выгоднее условия кредита.

Во-вторых, очень желательно иметь финансовую подушку безопасности, которую можно будет использовать в случае материальных затруднений — например, из-за временной потери работы или проблем со здоровьем. В идеале запас прочности должен равняться 10—12 аннуитетным платежам: если что-то случится, заемщик сможет решить свои проблемы в спокойном режиме, внося платежи из отложенных средств.

Важный момент: соотношение регулярного платежа по ипотеке и ежемесячного дохода заемщика или созаемщиков. На банковском языке этот показатель называется коэффициент «платеж — доход», и его размер — основной показатель платежеспособности заемщика. Максимальное значение этого коэффициента у разных кредиторов разное, но перед заключением кредитного договора заемщику стоит понять для себя, как изменится качество его жизни с учетом ипотечных выплат. Оптимально, если человеку или семье приходится тратить на ипотеку и другие кредиты не больше 45—50% ежемесячных заработков: в этом случае не придется в корне пересматривать образ жизни и отказывать себе во всем. Чего точно не стоит делать, так это завышать уровень своего дохода при подаче заявки. Такой обман испортит заемщику репутацию и даже в случае положительного решения банка выльется в просрочки, реструктуризацию или личное банкротство.

А еще необходимо помнить, что ипотечный кредит не повинная и не рабство. Банк на вашей стороне: ему не очень интересно доводить отношения с клиентом до стадии продажи объекта недвижимости. Поэтому при ухудшении финансового положения вам предложат несколько вариантов решения проблемы — от ипотечных каникул до рефинансирования задолженности в другом кредитном учреждении.

И вообще, попробуйте воспринимать ипотеку как драйвер, а не как препятствие. Может, это повод освоить новую профессию, повысить квалификацию, получить повышение в должности? Если ваши персональные доходы будут расти, то великая и могучая рыночная конъюнктура не будет казаться такой уж фатальной.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции