В кризис лучше сидеть дома

Ипотека в который раз претендует на то, чтобы стать основной инвестиционной идеей среднего класса. Статистика за I квартал (помесячная тоже, впрочем) показывает, куда была направлена значительная часть 393,5 млрд рублей потерянных банками депозитов «физиков».

По данным АИЖК, объем выданных с января по апрель ипотечных жилищных кредитов составил 334 млрд рублей — против 227 млрд рублей в I квартале 2013 года. Если учесть, что стандартный кредит выдается при условии 30-процентного первоначального взноса, только на это было потрачено около 150 млрд рублей. Еще часть, видимо, пошла на прямые покупки жилья. На этом фоне рынок недвижимости, стагнирующий последние три года, оживился. Цены поползли вверх (даже долларовые, если верить ресурсу irn.ru) — рост составил около 1% за последний месяц.

Очевидно, что геополитическая напряженность, угроза санкций и курсовые скачки сыграли в ипотечном росте значительную роль. Видимо, также повлияло на увеличение количества сделок поднятие учетной ставки Банка России и ожидание роста стоимости ипотеки. Для потенциальных покупателей квартир осознание того факта, что лучших условий в ближайшие месяцы или даже годы может уже не быть, послужило толчком к принятию решения. Квартиры опять стали лучшей альтернативой банкам — не без помощи последних, конечно.

Все бы хорошо (а для меня как заслуженного ипотечника и подавно — всегда удовлетворительно наблюдать, что не ты единственный сел в эту лужу), но обращают на себя внимание два момента. Первый — намерение правительства пересмотреть принцип взимания налога на недвижимость с физлиц, начав рассчитывать его от кадастровой стоимости вместо оценочной БТИ. Беды пока в этом нет — кто-то заплатит больше, кто-то меньше, особенно с учетом того, что часть площадей будет вычитаться из налогооблагаемой базы (20 кв. м для квартир и 50 кв. м для домов). Но главное же — начать. Попытки наиболее радикальной части (надо думать, злостных либералов — они у нас всегда виноватые) несколько лет назад существенно поднять налоги на жилье не были взяты на вооружение — теперь мы догоняем мир «ползком». Пока ставку обещают не поднимать выше 0,1% в год. То есть серьезного обременения для «инвестиционных» квартир не будет, но кто же мешает начать поднимать лимиты — особенно если нас действительно ждут годы дефицитного бюджета.

Второй интересный момент заключается в том, что идея влиять на цены на жилье путем насыщения рынка, популярная еще десять лет назад, в России оказалась провальной именно из-за налогов. Строители строят, и если объект не продается, то его никто не уценяет, потому что он не обременяет владельца дополнительными платами. «Запас карман не тянет» — из этой серии. Последнее действительно серьезное подешевение жилья наблюдалось 15 лет назад, с тех пор недвижимость только росла в цене. Спад даже в кризисном 2009 году можно счесть, скорее, «боковым трендом» — серьезных потерь не было.

Видимо, где-то десять лет назад была пройдена «точка возврата», когда власти еще могли повысить налог на недвижимость, попробовав тем самым и получить серьезную статью доходов для бюджета, и сделать жилье более доступным для приобретения (хотя и сделав дороже его содержание). Но нужно было и содержать его не в том состоянии, как это делают сейчас управляющие компании. Главное же — в России уже сформировался огромный пласт населения, богатого, по сути, только жильем, в котором они живут. Машины, вклад в банке, даже интеллектуальный багаж — все стало многократно дешевле квадратных метров. Сегодня на квартиру работают не годами, как в СССР, а десятилетиями. Для владельцев двух квартир это дополнительный или даже единственный доход. При этом многие из них считают себя почти миллионерами.

Но главными пострадавшими, если цены начнут падать, конечно, будут ипотечники. Даже сравнительно незначительное снижение 2009 года уже выявило проблему, когда стоимость залога не покрывала остаток задолженности (особенно для многочисленных кредитов с первоначальным взносом 10%).

Непонятно, насколько дальновидно поступают те, кто сегодня вкладывают накопления в покупку жилья (особенно дополнительного к уже имеющемуся). Но то, что они поймали момент правильно, уже очевидно. Ставки начинают расти — это значит, что кредиты скоро опять станут недоступны. Ну и в своем доме как-то легче переживать экономический спад — даже если знаешь, что дом не совсем твой. Пусть теперь у банков болит голова, как возвращать кредит. Рост проблемной задолженности по ипотечным кредитам, как представляется, будет совсем скоро.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции