В Москве сложилась парадоксальная ситуация: комфортабельный загородный коттедж стоит примерно столько же, сколько квартира не в самом престижном районе города. В результате москвичам, возможно, вскоре придется приобретать дома в пригороде и жить на природе, как это принято в большинстве европейских столиц.
Купить сегодня квартиру в Москве на собственные деньги могут позволить себе единицы. Остальным приходится обращаться в банк за ипотечным кредитом. Однако рост цен на квартиры в Москве и Подмосковье в последнее время идет настолько бурными темпами, что квартира, которую вы собираетесь купить, может заметно подорожать даже за время оформления кредита. При этом цены на квартиры уже превысили стоимость комфортабельных коттеджей в Подмосковье.
Интересно, что, например, на Западе состоятельные люди предпочитают жить в собственном доме в пригороде, а не в квартире. У нас же это может стать не вопросом престижа, а суровой необходимостью. Ведь цены на недвижимость в Москве уже сравнимы с ценами на квартиры в европейских столицах, а загородное жилье пока сильно отстает. «Чаще всего клиенты приобретают дачные дома с участками в различных районах Московской области стоимостью до $100 тыс. При этом нужно отметить, что в последнее время загородное жилье стало хорошей альтернативой московским квартирам,— уверена директор департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Лидия Герцена.— По стоимости небольшой загородный коттедж вполне сравним со средней двух-трехкомнатной квартирой, а по метражу намного выгоднее».
Действительно, небольшая, но в хорошем состоянии трехкомнатная квартира общей площадью 60 кв. м недалеко от станции метро «Бибирево» продается за $190 тыс. Похожая недвижимость, но общим метражом 70 кв. м рядом со станцией метро «Выхино» оценивается в $200 тыс. В то же время за эти деньги в ближайшем Подмосковье можно приобрести таунхаус или небольшой, отдельно стоящий дом площадью от 150 кв. м с участком. Например, в Истринском районе, в 39 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, в «Усадьбе Алексино», можно купить коттедж в 240 кв. м за $270 тыс. На территории таких поселков, как правило, есть теннисные корты, мини-гостиница, бильярд, бар, площадка для детей.
При этом диапазон загородной недвижимости, на которую обычно берут ипотечный кредит, достаточно широк — от дачных домиков до больших коттеджей. «Приобретая дорогую недвижимость с помощью ипотечного кредита, заемщик может не изымать необходимые, причем достаточно большие средства из бизнеса, а оставлять их в работе»,— считает замдиректора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина.
Если вы решились на покупку дома в кредит, нужно внимательно присмотреться к условиям ипотеки на загородные дома. В основном процентные ставки и первоначальный взнос по таким кредитам выше, чем по кредитам на квартиру. Так, если по кредиту на квартиру первый взнос может составлять 5—10% ее стоимости и уже вводятся программы без первого взноса, то у загородной ипотеки первый взнос до сих пор находится в диапазоне 10—30%. Процентная ставка по таким кредитам также выше, чем по кредитам на покупку квартиры на 1—3% годовых. «Обеспечение по загородным кредитам характеризуется меньшей ликвидностью
В Московском кредитном банке повышенную ставку по загородным кредитам объясняют необходимостью собрать дополнительные документы по земельному участку, кадастровый план и правоустанавливающие документы. «Основная проблема развития загородной ипотеки заключается в том, что на продажу часто выставляются построенные, но не оформленные надлежащим образом дома»,— говорит начальник управления ипотечного кредитования банка Павел Ильин.
У «КИТ Финанс Инвестиционный банк» процентные ставки по кредитам на загородное жилье не отличаются от ставок по кредитам на квартиры. Но отличия все же есть, и прежде всего они проявляются на этапе страхования. «Заемщику кроме страхования жизни и трудоспособности необходимо внести страховые платежи за дом по имуществу и за дом и землю по титулу»,— говорит замдиректора ипотечного департамента банка Дмитрий Булычев.
Развитие загородных ипотечных программ тормозит и неоднозначное понимание оценки загородных объектов. Ведь они различаются по своему качеству, местоположению, статусу и ликвидности. И, в отличие от оценки квартиры в многоэтажном доме, где все факторы, влияющие на стоимость, уже давно стандартизированы, в загородном сегменте рынка жилья этого до недавнего времени не было. «Основная проблема, останавливающая развитие загородной ипотеки, заключается в том, что рынок загородной недвижимости был мало стандартизирован, и, как следствие этого, иногда возникают разночтения при оценке стоимости конкретных объектов»,— замечает руководитель ипотечного центра департамента по работе с частными клиентами банка «Сосьете Женераль Восток» Дмитрий Демешко.
Действительно, как замечает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, только в последнее время с началом строительства коттеджных поселков появилась возможность классифицировать и более-менее точно оценивать жилье по категориям — премиум, бизнес, эконом.
Правильное юридическое оформление земли на сегодня остается одним из самых болезненных вопросов в ипотечных программах на загородное жилье. Как рассказал «Деньгам» гендиректор землеустроительной компании ПО РУМБ Денис Владиславлев, существует две ключевые правовые проблемы, препятствующие заключению любой сделки с земельным участком. Первое — это отсутствие свидетельства на право собственности «нового» образца, без переоформления которого невозможно совершать любые сделки, в том числе предоставить ипотечный кредит. Второе — это отсутствие кадастрового плана на земельный участок, подтверждающего основные параметры участка, в первую очередь координаты его границ и построек, то есть не определен сам предмет залога. Также существуют технические проблемы, которые могут поставить под сомнение уже совершенную сделку и/или существенно снизить стоимость объекта сделки. «Нужно помнить, что забор, каким бы высоким он ни был, не является границей земельного участка. Только межевые знаки, выставленные землеустроительной компанией в точном соответствии с кадастровым планом, определяют эту границу. Встречаются случаи, когда человек приобретает земельный участок, строится, а потом выясняет, что на самом деле все это он делает на чужом участке. Дело в том, что ошибка в определении предмета сделки влечет признание ее незаключенной»,— предупреждает Денис Владиславлев.
Светлое будущее
Может быть, именно
«В целом такое соотношение можно объяснить тем, что пока кредит на покупку коттеджа является потребностью достаточно обеспеченной прослойки населения, а следовательно, не широко популярным продуктом»,— считает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. Однако объемы загородной ипотеки у банков все-таки растут, и банкиры прочат хорошее будущее этому продукту. «Это довольно перспективное направление, и объем загородных ипотечных сделок будет, несомненно, расти»,— считает Игорь Жигунов. С ним согласен и Дмитрий Булычев: «Этот рынок пока очень молод, и адекватное предложение качественного загородного жилья еще не сформировалось. Но уже в течение ближайших двух-трех лет можно предрекать ему бурный рост, особенно если параллельно с появлением новых цивилизованных поселков будет развиваться инфраструктура».
В конце 2005 года ипотечное кредитование на загородную недвижимость обрело второе дыхание. Были приняты поправки, благодаря которым упростилась процедура оформления ипотеки земельных участков и объектов, находящихся на них. До недавнего времени оформление залога на дом и землю было раздельным, что еще более усложняло ипотеку. Для банков этот вид кредитования был очень трудоемким, разовым продуктом, за счет чего и считался невыгодным. Однако ситуация меняется, и на рынок ипотеки загородной недвижимости выходят все новые игроки, а условия кредитования становятся мягче. «Только после внесения поправок в закон появилась возможность передавать землю в залог в силу закона об ипотеке вместе с постройкой на нем — то есть домом,— говорит Игорь Жигунов.— Это позволило упростить работу с такими объектами, сделав ипотеку по ним более привлекательной и доступной».
Совместные ипотечные программы
Одно из основных затруднений, возникающих при кредитовании покупки загородных домов, состоит в необходимости проведения тщательного строительного аудита и выборе застройщика. «Поскольку мало кто из застройщиков оформляет все необходимые документы, возникает ряд рисков промежуточного этапа, когда клиент сначала покупает дом в кредит, а затем уже оформляет права собственности на землю»,— говорит председатель правления Абсолют-банка Николай Сидоров. Поэтому банки начали разрабатывать совместные программы с застройщиками, чтобы свести к минимуму риски на этапе строительства и избежать проблем с неправильно оформленной документацией уже построенного жилья. Преимущество подобных программ очевидно: все документы уже согласованы между банком и застройщиком, поэтому сам процесс сбора документов и проведения сделки проходит намного быстрее и увереннее.
По мнению Павла Ильина, преимущество совместных программ заключается в отсутствии необходимости проверять каждый раз однотипные документы при кредитовании покупки недвижимости в одном и том же коттеджном поселке. «Достаточно одной первичной проверки при одобрении кредитования на приобретение жилья в данном поселке»,— говорит он. «Сотрудничество банков с застройщиками в сфере кредитования на покупку квартир сейчас процветает, поэтому вполне можно ожидать, что со временем оно переместится и на рынок загородной недвижимости. Ведь выгода очевидна для всех участников сделки. Так, клиент получает высокий уровень сервиса и отлаженные процедуры получения кредита, банк — дополнительных клиентов, а застройщики стимулируют спрос на свои дома»,— считает Дмитрий Булычев.
Ипотечная программа банка с застройщиком на покупку домов в строящихся поселках дает гарантию сдачи объекта и получения коттеджа в собственность заемщика. «Налаженный механизм совместной работы банка и компании уменьшает время на оформление кредита, а соответственно, и риск, что одобренной банком суммы не хватит на покупку коттеджа»,— говорит Елена Шилина.
По словам Лидии Герценой, Промсвязьбанк сотрудничает с несколькими строительными компаниями, которые возводят загородные коттеджные поселки. «Преимущества такого сотрудничества в том, что компания-застройщик уже проверена банком и может спокойно продавать коттеджи в строящемся поселке. Все компании, с которыми мы сотрудничаем, имеют полный пакет необходимых документов в соответствии с федеральным законом 214 ’О долевом участии в строительстве’, что существенно снижает наши риски и риски покупателей»,— замечает она.
Специальную программу кредитования на покупку таунхаусов в малоэтажном поселке «Дубровка», расположенном в юго-западном районе Подмосковья, в пяти километрах от МКАД по Калужскому шоссе, предлагает Международный московский банк. Застройщик поселка, общая площадь которого составляет 54 гектара,— компания «Сардоникс». Самый небольшой таунхаус в этом поселке площадью 210 кв. м можно приобрести за $400 тыс. Конечно, есть и более дорогие объекты. Основное преимущество такой программы заключается в том, что заемщик может купить коттедж в кредит на стандартных условиях приобретения квартир на вторичном рынке. Кредит размером до 90% стоимости таунхауса предоставляется по ставке от 9,9% годовых при валютном кредите. «В самое ближайшее время мы собираемся предложить клиентам новые интересные проекты на покупку загородной недвижимости»,— говорит Алексей Аксенов.
Городской ипотечный банк подписал соглашения по реализации программ в шести коттеджных поселках Подмосковья. В рамках совместных с девелоперами программ предлагаются специальные условия для клиентов, приобретающих объекты в этих поселках. Росбанк совместно с компанией «Открытые инвестиции» предлагает кредиты на покупку домов в нескольких поселках, в том числе на покупку коттеджей в поселке «Павлово», который находится в направлении Новорижского шоссе, в 14 км от МКАД. Также ипотечный кредит можно взять для приобретения дома в поселке «Пестово», в 22 км от МКАД в Дмитровском направлении. Поселок представляет собой единый общественный комплекс, в который входят магазины, ресторан, спортивный комплекс с фитнес-клубом, сауной и SPA. На территории «Пестово» есть пляж, прогулочный экопарк, пруды и озера. Естественно, в поселках подобного уровня предусмотрен яхт-клуб и гольф-площадка. «Кроме того, сейчас мы проводим переговоры с другими строительными компаниями на предмет совместных проектов по кредитованию загородной недвижимости»,— сообщила Елена Шилина.
Собинбанк предложил программу на загородные дома в «Истра Кантри Клаб». Деньги можно получить как на покупку дома на вторичном рынке, так и на этапе строительства. При этом программа распространяется также и просто на земельные участки на территории этого поселка.
Например, можно взять кредит на покупку двухэтажного небольшого деревянного дома стоимостью примерно $165 тыс. ($1104 за кв. м) на 10 лет. Копить деньги на первоначальный взнос не нужно — банк выдает полную оценочную стоимость объекта. Процентная ставка в этом случае будет зависеть от степени завершения строительных работ на участке. Во время строительства эта ставка будет выше — 16% годовых в валюте, после его завершения — 14%. Таким образом, чтобы приобрести этот объект на банковские деньги, нужно документально подтвердить свой ежемесячный доход в размере $4700. А после получения кредита выплачивать банку порядка $2500 ежемесячно. Плюс дополнительные ежегодные страховые выплаты, которые начисляются от суммы остаточной задолженности по кредиту. Ориентировочно это 1—1,5% в год, что составляет $1600—2400 при условии ежегодного уменьшения размера этой суммы.
Евгения ДМИТРИЕВА
Иллюстрация: www.sxc.hu
