Государственное Агентство по ипотечному жилищному финансированию (АИЖК) и Минэкономразвития РФ разработали и передали на рассмотрение правительства Концепцию рефинансирования ипотечного рынка. Как изменятся функции государственного агента на ипотечном рынке и насколько независимы будут рыночные игроки, «Банковскому обозрению» рассказывает исполнительный директор АИЖК Дмитрий ГЛАЗУНОВ.
Дмитрий Анатольевич, в Концепции есть несколько ключевых пунктов, в том числе изменение системы государственных гарантий Агентству и развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Как они связаны между собой?
Когда мы говорим о ценных бумагах, нужно точно понимать, что они из себя представляют. До сих пор Агентство выпускало обычные облигации, ничем не отличающиеся от облигаций других эмитентов. Исполнение обязательств по облигациям АИЖК гарантирует государство. Объем гарантий устанавливается отдельно на каждый год.
Ипотечных ценных бумаг (ипотечных облигаций или сертификатов участия) пока на рынке нет, мы только стремимся вывести на рынок такую бумагу. Такие бумаги согласно Концепции должны быть обеспечены не государственными гарантиями, а закладными на недвижимость, приобретенную с помощью средств ипотечных кредитов.
АИЖК сегодня выкупает закладные у своих партнеров, операторов первичного рынка, банков и региональных небанковских компаний. Вопрос в том, что помимо АИЖК должны появиться другие организации, которые будут осуществлять выкуп закладных, формировать пулы и на основании этих пулов выпускать уже ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными. По мере роста количества таких организаций они будут увеличивать объем выкупа закладных, а доля АИЖК в выкупе закладных должна сокращаться и в итоге приблизиться к нулю. Это и есть концепция ухода с рынка, когда появляются рыночные операторы, которые выполняют ту же самую функцию уже без нашего участия. Наша задача — помочь им. Для банков, которые выдают ипотечные кредиты с надеждой на рефинансирование, на то, что закладные будут выкуплены, ничего меняться не будет. Агентство в любом случае по-прежнему останется гарантом, что такой выкуп будет осуществлен.
Будут ли использоваться госгарантии на рынке ипотечных ценных бумаг?
Этого не должно быть ни в коем случае. Агентство готовит дебютный выпуск именно ипотечных ценных бумаг, которые никоим образом не гарантированы государством, и госгарантии для ипотечных бумаг никогда не предполагались.
Но при этом остается государственная поддержка, которую мы планируем направить на выкуп долгосрочной части обязательств, превышающих 4—5 лет. Мы планируем разрезать финансовый поток. Короткие облигации рынок купит. А наша основная функция будет состоять в выкупе «хвостов». Некоторое время они будут находиться на балансе Агентства и по мере развития рынка продаваться инвесторам. Со временем это должно стать нашей основной функцией.
Я хотел бы подчеркнуть, что это та задача, с которой обычный рыночный оператор справиться не сможет в связи с отсутствием нормальных рыночных механизмов ценообразования в этом сегменте.
Каков срок содержания «хвостов» на балансе Агентства?
Это очень динамичный процесс. «Хвост» — это поток платежей, который идет, например, в течение 15 лет. С каждым годом можно продавать по году этих платежей в рынок.
О какой сумме господдержки идет речь?
Совокупная сумма господдержки — 296 млрд. рублей до 2010 года. Из них 33 млрд. — на увеличение уставного капитала самого Агентства до 2010 года поэтапно, а 263 млрд. — это гарантии по облигациям Агентства. Крайне важно, на мой взгляд, изменить форму предоставления гарантий. Сегодня планирование бюджета Агентства происходит не более чем на 1 год, и мы не можем, к примеру, гарантировать регионам выкуп определенного объема кредитов в 2006 году. Я не знаю, дадут нам гарантии в 2006 году или нет, и узнаю это только в конце декабря, когда будет принят бюджет на 2006 год. Это очень плохая практика, поскольку наши партнеры в регионах тоже не могут планировать свою деятельность на период, превышающий один год.
Второе, что необходимо изменить в механизме госгарантий, — заменить стопроцентное резервирование на резервирование с учетом рисков. В этом случае значительно уменьшается нагрузка на бюджет. Сегодня, предоставляя нам гарантии на 1 рубль, государство
1 рубль закладывает на расходы. Минфин руководствуется презумпцией того, что гарантии придется исполнять, то есть презумпцией дефолта Агентства. Это, конечно, неверно, поскольку АИЖК имеет в обеспечении кредиты, обеспеченные недвижимостью.
Когда планируется дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг АИЖК?
Мы не привязываемся ни к какому сроку. Как будет готов, так и выпустим.
Можете что-нибудь сказать о его объемах и доходности?
Пока рано об этом говорить, но более миллиарда рублей. Что касается доходности, то это будет первый, дебютный выпуск, и, как у всех дебютных выпусков, его доходность будет немного повыше, чем у последующих. Инвесторы еще не знают особенностей этой бумаги, закладываются на риски.
Можете ли вы назвать компании, которые будут накапливать закладные и выпускать ипотечные бумаги? Насколько они будут самостоятельны по отношению к АИЖК?
Это крупные банки. Конкретные не буду называть, потому что все пока находится в стадии переговоров. АИЖК видит свою функцию в том, чтобы любому банку или небанковской организации, которые будут вести подобную деятельность, оказать содействие в плане взаимоотношений с регионами. Им и сейчас ничего не препятствует выйти в любой регион и предложить свои услуги по выкупу закладных. Другое дело, что у Агентства выстроена инфраструктура, заключено множество соглашений с каждым регионом, с каждым губернатором, есть взаимопонимание.
Кроме того, любой эмитент ипотечных ценных бумаг не может обойтись без Агентства, поскольку именно АИЖК будет выкупать «хвосты». Наша задача — предоставить оферту по выкупу «хвостов». Для их выкупа мы будем использовать господдержку, а это требует тщательного изучения рисков. Мы не можем выкупить «хвост», уровень риска которого выше того, который заложен в наших стандартах. Таким образом, «хвост» должен быть обеспечен кредитами, выданными по стандартам АИЖК.
Таисия МАРТЫНОВА
