Инна Лунева: В кризис недвижимость – обычно островок стабильности. Так ли это сегодня? И куда сейчас «движется» наша недвижимость, знают Жанна Исбасарова, руководитель проекта «Просто аренда», и Дмитрий Абзалов, президент Центра стратегических коммуникаций. Приветствую вас!
Ж. И., Д. А.: Здравствуйте!
И. Л.: Ну вот, в нестабильной экономической ситуации, которая у нас как раз наблюдается сегодня, меняется стратегия как продавцов недвижимости, так и покупателей? Что нас ждет? Есть ли сейчас кризис на рынке недвижимости?
Д. А.: Рынок недвижимости, вообще-то, очень разный. И он от очень многих факторов зависит. Например, возьмем Москву. В Москве поменялись правила игры с начала года. Ну как они поменялись? Они системно, запланировано поменялись. Переход на кадастр идет. Плюс на это накладываются некоторые дополнительные особенности. В том числе связанные с ключевой ставкой. Она как минимум влияет на ипотеку. А значительная часть квартирных домов в массовом сегменте у нас покупалась именно с использованием этого инструмента. И второй фактор – это стоимость кредитных ресурсов для компаний, которые занимаются строительством. Я бы сказал, что здесь ситуация была достаточно сложная. Я бы сказал, и до снижения ключевой ставки, и до укрепления рубля в некоторых случаях она была критична. Особенно в сегментах, связанных с новыми проектами.
И. Л.: Упали ли спрос и цены на «вторичку» и «первичку»? По моим данным, «вторичка» сильно просела. Квартиры дешевеют. Но новостройки пока держатся. Хотя сделок заключено на 50% меньше, чем в прошлом году. Так ли это?
Ж. И.: На вторичном рынке действительно цены сильно снизились. И объем сделок тоже снизился. «Первичка», конечно, немножко держится. Потому что все-таки здесь ипотека. И ипотека, так как все-таки ключевая ставка снизилась, немножко возвращается. Вот если до Нового года – сделок происходило значительно больше.
И. Л.: Все спасали рубли.
Ж. И.: Да, было что-то невероятное. Покупали и то, и это, и третье, казалось, абсолютный неликвид. Сейчас ситуация немножко стабилизировалась. Немножко все поползло вниз. Самое главное, что по «вторичке» цены снизились. Допустим, если однокомнатная квартира на пике, это когда вот все это начиналось, где-то до 9–9,5 миллиона рублей доходила, то сейчас эту же «однушку» можно купить за 8,7–8,6 миллиона. То есть собственники торгуются, собственники снижают цену, потому что сейчас все-таки такое время – неизвестно, что будет дальше. И, казалось бы, сейчас, когда цены достаточно высоки, в принципе, можно продавать.
И. Л.: Эксперты говорили, что показательными должны были стать март и апрель, поскольку в январе и феврале продолжались тенденции конца прошлого года, произошло ли оживление?
Ж. И.: Оживление произошло. Где-то с середины марта примерно. Отложенный спрос был. Поэтому кто-то притормозился, и вдруг они решили, что сейчас – самое время. Прошел март – казалось, все позади. Апрель. И вот сейчас все потихонечку возвращаются к тому, что они отложили уже на 2015 год, и именно в 2015 году сейчас, в апреле, уже заключается некоторое количество сделок. И по «первичке», и по «вторичке».
Д. А.: В начале года ипотека, в принципе, встала. Сейчас, после снижения ставки, произошло как бы размораживание. Одним из инструментов помощи стало в том числе субсидирование кредита. Фактически это финансирование разницы между процентной ставкой по ЦБ, и какое государство считает целесообразным. И второе – это ипотека. Причем ипотека – здесь несколько ударов пошло. Несмотря на то что после снижения ставки она открылась, все равно требования к заемщикам стали жестче. Это уже видно с декабря. Банки можно понять. Это связано с тем, что у них растет просрочка. Остались высоколиквидные заемщики, за которых идет настоящая борьба. Такая, очень системная.
И. Л.: Борьба за ипотечника?
Д. А.: Фактически да. Плюс ко всему у нас ушли с рынка малые игроки. У нас они ушли по естественным причинам, потому что много банков, в принципе, «схлопнулось» и заняло выжидательную позицию. А есть банки, у которых продолжали отзывать лицензию. В основном региональные банки. Поэтому происходит консолидация, укрупнение рынка. Значительная часть заемщиков начинает агрегироваться в крупных игроках. Плюс ко всему очень многие ждут поведения дальнейшего, конечно же, по ставке. Потому что ходят слухи о том, что может быть снижена она более форсированно на фоне укрепления рубля.
И. Л.: То есть меньше 12% будет?
Д. А.: Вообще, на самом деле такой консенсус-прогноз может и до 9–10% до конца года дойти. Ну да, это вполне обоснованно. Предварительно ЦБ предполагал один процентный пул собрать. С учетом укрепления рубля ЦБ придется работать со ставкой.
Ж. И.: Я бы сказала, что ужесточились требования к заемщикам вообще в принципе. То есть сейчас, чтобы выйти на сделку по ипотеке, нужно пройти не один этап. И эти этапы все сложнее и сложнее. Именно к заемщикам.
И. Л.: У вас, наверное, примеры есть, сколько времени вы раньше оформляли сделку и сколько сейчас в связи с тем, что ужесточились требования?
Ж. И.: Знаете, все по-разному. Это все зависит непосредственно от заемщика. Но, как правило, мы укладывались в достаточно сжатые сроки. Потому что мы знали четко отработанную схему: что нам нужно делать, куда нам нужно идти, какой пакет документов собирать. И на что мы, в принципе, можем рассчитывать. Сейчас же нам крайне сложно. Потому что мы порой не обладаем теми навыками и знаниями, которыми обладают настоящие финансисты. Поэтому нам приходится форсировать события. И мы просто идем ва-банк.
И. Л.: Ну вот программа по льготной ипотеке под 12%. Речь идет о новостройках. Купить можно будет всего 230 тысяч квартир. Подтолкнет ли это вторичный рынок?
Д. А.: Вообще, «вторичка» очень разная. В этой ситуации, которая разворачивалась в декабре, там сметали в основном «однушки», в этом формате, масс-сегмент. А если посмотреть, что происходило, например, за 20 миллионов, от 20 до 50 или, тем более, за 50, то там происходили очень страшные изменения. Почему? Я напомню. Ставка кадастра различна, варьируется от стоимости недвижимости. Пороговым значением является 10, 20 и 50…
И. Л.: Миллионов рублей?
Д. А.: Да. Насколько я помню, с 20 до 50, там 1,5. Поэтому, например, на вторичном рынке в сегментах трехкомнатных, например, квартир, там я видел падение по WFJ. По ВАО на 20–30% можно было. На самом деле рынок был рынком покупателя. Так, у нас очень мало покупателей, которые могут обеспечить денежные средства без получения финансового плеча, то они вообще стали штучными экземплярами. И они начинают очень серьезно торговаться. Требуя машино-места, например, к сегменту.
Ж. И.: Помимо того же машино-места, может, это будет гараж. Может быть, клининговая компания, которая целый год вперед будет обслуживать.
И. Л.: Вот так даже.
Ж. И.: Бывает и такое. Будучи собственником, у нас была сделка. Собственник, он продает, у него все хорошо. Его квартира ликвидна. Мы выходим на сделку. Но покупатель в определенный момент начинает говорить: что-то я пойду, посмотрю еще. Тут, понимая, что покупателя надо удержать, естественно, продавец все-таки понимает, что покупатель всегда прав. И в этот уже момент мы прорабатывали вместе ту программу лояльности, которая была бы максимально эффективна, чтобы этого покупателя удержать.
И. Л.: Что это было? Мебель новая?
Д. А.: Мебель оставляют очень часто.
Ж. И.: Очень часто полностью покупают новую технику. Бытовую технику, телевизоры, мы сами толкаем на это собственников. Мы это предлагаем. Потому что если программа лояльности на высоком уровне, то сделки проходят, они более активные, более востребованные и быстрее закрываются.
И. Л.: А как еще государство может поддержать рынок ипотечного кредитования?
Д. А.: Первое. На самом деле вопрос заключается в том, что будет с рынком года через два, через три. Проекты все долгосрочные. Что сейчас будет с теми объектами, которые только закладываются? Вопрос в том, что если вводы, например, упадут через 2–3 года – понятно, что цены могут вернуться. Второй аспект связан с налогообложением, важный фактор. Вы, если внимательно посмотрите, почему, кстати, нельзя найти «трёшки»? Потому что многие собственники начинают убирать их с рынка.
И. Л.: Почему?
Д. А.: А потому, что они понимают, что в некоторых случаях падение очень резкое. Они начинают их придерживать. С другой стороны, против этого работает фактор, связанный как раз с налогообложением. Ведь налогообложение ударило прежде всего по инвестиционным квартирам. Очень много было предложений, когда инвестиционные квартиры, которые люди покупали для себя – соответственно, сохранение инвестиций, – они держали, держали, а потом, когда начинается падение, паника, начинают выкидывать на рынок. Удержать эту квартиру может быть дороже, чем ее продать. И снять. Плюс ко всему аренда у нас «схлопнулась». Особенно в бизнес-сегменте. Это что означает? Что та квартира, которую можно было держать на арендных платежах в течение года, например, у вас будет пустовать. Со всеми жилищно-коммунальными платежами, сюда включающимися. Соответственно, с налогообложением по имуществу. То есть издержки, связанные с обеспечением этой инвестиции, стали достаточно высокие, именно в таком сегменте по пороговым значениям, прежде всего 10–20.
И. Л.: А время сейчас покупать себе квартиру? Вот вы, Дмитрий, говорили, что ставки могут понизиться. То есть надо еще подождать? Жанна, как думаете?
Ж. И.: Мы всегда за то, чтобы квартиры покупались и продавались. Конечно же, мы будем говорить, что да, сейчас хорошее время, да, сейчас можно найти индивидуальный подход. Да, сейчас можно найти и выбрать самый ликвидный объект. Мы спокойно доводим все наши сделки до конца. То есть мы, даже если клиенты вдруг говорят: вот, вы знаете, мы примерно знаем так, что будет еще понижение ставки…
И. Л.: Понижение стоимости.
Ж. И.: Понижение стоимости, так или иначе. Мы говорим: ну давайте подождем какое-то время. Но ждать месяц, два – это тоже невыгодно.
И. Л.: А почему снижается цена на аренду и падает спрос?
Ж. И.: Все-таки Москву покинуло большое количество граждан. И освободилось большое количество объектов. В принципе, они просто сейчас пустуют. Но хочу сказать, прямо сразу и честно. Те квартиры, которые хорошие, в аренду, если они ликвидны, они, в принципе, не потеряли много в цене.
И. Л.: Ну сколько потеряли даже ликвидные?
Ж. И.: Ну ликвидные не более 10%, это есть.
И. Л.: За сколько сейчас можно снять «однушку» на окраине или в центре Москвы?
Ж. И.: «Однушка» в центре от 45–50 тысяч и выше.
Д. А.: Возьмем пример, относительный центр, «Белорусская». По отдельным сегментам падение очень большое. Колоссальное падение было в бизнес-сегменте. Оно связано с чем? Потому что основная часть у нас сдавалась нерезидентам. Самые дорогостоящие объекты. А наши нерезиденты, правильно, что сделали? Сколько сделок было отменено? Уехали. Это давление на рынок. Потому что стали снижать стоимость в целом. Предложений стало больше. Конкуренция повысилась. Поэтому в целом ряде сегментов, сверхдорогой недвижимости – например, возьмем, какую-нибудь Якиманку, Хамовники – там сверхпрестиж. Который снимали для нерезидентов уровня топ-менеджеров. Там падение большое. Некоторые решили убрать просто с рынка.
И. Л.: Жалко сдавать за такие деньги.
Д. А.: Потому что восстановление такое в ближайший год, точно не будет.
И. Л.: Жанна, а насколько сейчас владельцам квартир стало сложнее найти арендаторов? И процесс по времени стал ли более длительным?
Ж. И.: Если специалист, который предлагает и тем и другим найти друг друга, помогает грамотно, с хорошей рекламной кампанией, то, в принципе, это можно сделать. Есть выход, очень хороший выход, который мы предлагаем всем собственникам. Сдавайте нам, пожалуйста, бонусы. Мы приобретаем в банке услуги по страхованию недвижимости, это у нас основное. Потому что мы все сделки страхуем. И наши собственники, наши клиенты этим очень довольны. Потому что они живут в квартире, которая застрахована. Второе – мы организуем клининг. Клининг у нас, как правило, при въезде и выезде. И раз в два месяца, это обязательный. И таких бонусов достаточно много. Мы, игроки этого рынка, понимаем, что кризис есть. Ну вот он есть. И там снижается, и здесь надо удержать. И поэтому мы придумываем всякие методы, чтобы всем было хорошо.
И. Л.: Какой фактор будет ключевым для рынка жилья – нефть, рубль, геополитика? И ваши прогнозы – будет расти или падать стоимость недвижимости?
Д. А.: Первое, что касается бизнес-сегмента: здесь ситуация будет такой – стагнации- ослабления. Что касается более ликвидной составляющей, то восстановление будет, связанное с финансовыми инструментами. Особенно с ипотекой. Восстановление ипотеки прогнозируется в ближайшее время. Суда по внешнему курсу, по тому, что сейчас происходит, ЦБ, вероятнее всего, будет форсированно снижать ставку. Привязанная к ним ипотека будет вниз уходить. Это расширит пространство для маневра для значительной части граждан РФ. Я думаю, пока что, месяц-два, резкого роста цен, то, что мы видели, резкого падения, на 10%, на 15%, ожидать не следует.
Ж. И.: К лету мы прогнозируем, что особого спроса, конечно же, не будет. Но я тоже могу сказать, что цены, скорее всего, закрепятся. Я думаю, что не будут расти. Что касается продажи, на некоторые объекты все-таки может быть некоторое подорожание. Потому что сейчас на рынке действительно не хватает объектов, да, которые были бы востребованны и больше всего подходили бы определенному классу людей, определенным людям.
И. Л.: То есть, если вы мечтали о московских метрах, сейчас пора их покупать.
Д. А.: Если вы впервые решили войти в Москву, может, имеет смысл войти через арендную модель на данном этапе. Это дешевле будет намного и упростит процесс. Если человек ничего не снимает, а просто сюда приехал, то вопрос финансовой обеспеченности встанет на первый план. Потому что сейчас проверяют и прописку, если кто не знает, финансовые организации. Они проверяют, сейчас у нас уже и БКИ есть. Консолидированные кредитные истории. То есть проверить свои финансовые возможности дальше. Поэтому к этому надо очень хорошо подготовиться. Решение должно быть рациональным. Вы должны понимать, что вы должны справиться с тем объемом, который на вас нагружен, если вы берете кредит.
Ж. И.: А я мыслю более оптимистично. Я считаю, что если есть мечта таковая, то надо к ней идти. Примерно так.
И. Л.: Спасибо большое, благодарю вас.
Комментарии