Совершая крупную сделку, будь то операция с недвижимостью, покупка или продажа бизнеса, автомобиля или яхты, вы рискуете не только продешевить, но и вообще лишиться и денег, и товара в момент самого рискованного этапа сделки — окончательного расчета. Как же защитить свои интересы при передаче денег и какие банковские инструменты дают наиболее надежную гарантию финансовой безопасности?
По данным банкиров и риэлторов, сегодня самый популярный инструмент для передачи денег — это банковские сейфовые ячейки. Как отмечает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Наталья Кирпиченко, с их помощью проводится большая часть сделок с недвижимостью. Но это наблюдение касается только частных лиц. По словам Ксении Лоскутниковой, гендиректора Alliance De Luxe, корпоративные клиенты при покупке предметов роскоши — объектов недвижимости, яхт, самолетов — предпочитают безналичные схемы платежей. «В мировой практике для передачи денег наиболее востребован аккредитив, однако российские клиенты, как правило, опасаются переводить крупные суммы с одного счета на другой, — отмечает она. — Банковский вексель в российских сделках с недвижимостью сегодня тоже используется довольно редко».
Суета вокруг ячейки
Главная проблема, которую решает банковская ячейка при сделках с недвижимостью, — где хранить деньги в период регистрации. Ведь между подписанием договора купли-продажи недвижимости и регистрацией прав собственности на жилье может пройти несколько недель, и все это время деньги лежат под замком.
«При проведении сделки через банковскую ячейку через наш банк покупатель и продавец в сопровождении риэлторов и юристов в назначенное время встречаются в переговорной банка. Как правило, именно здесь происходит подписание заранее согласованного договора купли-продажи. Перед подписанием договора аренды банковской ячейки стороны должны согласовать документ или документы, против которых будет открыта ячейка. Это может быть, например, нотариальная копия свидетельства о праве собственности на имя покупателя. Затем покупатель и продавец закладывают денежные средства покупателя в ячейку, — рассказывает старший вице-президент НОМОС-банка Сергей Белецкий. — В соответствии с договором в течение определенного сторонами периода времени, необходимого на регистрацию объекта, право доступа к ячейке имеет только продавец при предъявлении согласованного ранее документа, подтверждающего регистрацию права собственности. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована за этот период, стороны могут пролонгировать договор».
Есть у этого инструмента и другой важный плюс: сейф-ячейку можно использовать для временного хранения не только денег, но и других идущих в оплату ценностей. Кроме того, российские реалии таковы, что в договоре купли-продажи редко указывается настоящая сумма сделки, и в отличие от безналичной формы расчетов при передаче денег через ячейку она не раскрывается. Да и стоимость аренды ячейки невысока. «Она зависит от размера ячейки и срока аренды, — объясняет генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка (ММБ) Алексей Аксенов. — Например, аренда сейфа малого формата на срок 1 месяц в ММБ составит от $30 до 45».
В Московском кредитном банке (МКБ), как сообщает начальник отдела маркетинга МКБ Рустем Ибрагимов, аренда сейфа для сделок с недвижимостью стоит от 18 руб. в сутки. За заключение дополнительного соглашения, устанавливающего особые условия доступа покупателя и продавца к сейфу, взимается плата в размере 1500 руб. В НОМОС-банке аренда ячейки стоит от $2 до 5 в сутки в зависимости от вида сделки.
«Это, конечно, значительно дешевле аккредитива, — объясняет начальник управления розничного бизнеса Первого республиканского банка Елена Биндусова. — Поэтому клиенты активно используют банковские ячейки».
Дорогой аккредитив
Рассчитаться с помощью аккредитива можно в любом розничном банке. «Аккредитивы в рублях могут использоваться физическими лицами при осуществлении безналичных расчетов на территории РФ, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, по договорам с другим физическим или юридическим лицом, — рассказывает Алексей Аксенов. — При открытии аккредитива деньги плательщика в сумме аккредитива депонируются в банке на специальном счете и выплачиваются получателю по представлении в банк документов, подтверждающих исполнение обязательств сторонами по договору и соответствующих условиям аккредитива. Если сделка не состоялась, деньги возвращаются со специального счета на счет плательщика». Чаще всего этот инструмент используется при сделках на первичном рынке недвижимости. Как рассказывает начальник отдела продаж розничных услуг Межпромбанк Плюс Елена Смирнова, в этом банке стоимость открытия аккредитива составляет 0,2% суммы аккредитива, но не менее 400 руб.
«Основное преимущество аккредитивной формы расчетов — участие банка в качестве независимого гаранта осуществления платежа после выполнения сторонами по сделке всех оговоренных в аккредитиве условий, — объясняет Алексей Аксенов. — Сотрудники банка оказывают консультационные услуги на всех этапах сделки, включая предварительное обсуждение платежных условий договора. Стоимость открытия или увеличения суммы аккредитива в рублях в ММБ составляет 0,3% суммы открытия или увеличения за квартал, минимум $60».
В банке «ГЛОБЭКС», по словам директора департамента по обслуживанию физических лиц этого банка Аллы Поляк, при открытии аккредитива взимается комиссия в размере 0,15% (от 1000 до 5000 руб.), при исполнении аккредитива — 0,15% (от 1000 до 10 000 руб.). Также банк предлагает клиентам использовать при расчетах векселя и банковские гарантии.
По словам Сергея Белецкого, количество сделок с недвижимостью и сделок по продаже бизнеса, проводимых с использованием аккредитивов, растет. «Преимущество аккредитива перед банковской ячейкой очевидно: сумма сделки соответствует сумме платежа и в случае непредвиденных обстоятельств покупатель сможет вернуть всю отправленную сумму, — утверждает он. — Стоимость аккредитива в нашем банке для двух сторон составит 3500 руб. В стоимость входит: открытие аккредитива, авизование, прием и проверка документов. Изменение условий аккредитива оплачивается отдельно (до 1600 руб.). При этом не требуются пересчет и проверка купюр. Это наиболее защищенный вариант расчетов».
Не теряйте бдительность
Однако использование банковских инструментов не даст полной гарантии безопасности сделки, если продавец и покупатель потеряют бдительность. По наблюдениям Натальи Кирпиченко, невнимательность при оформлении условий доступа к ячейке с деньгами и пренебрежение услугами профессиональных юристов в области недвижимости — одна из главных ошибок продавцов и покупателей недвижимости. «Важно правильно составить договор и оговорить условия доступа к наличным, чтобы избежать ситуации, в которой продавца не допустят к ячейке, когда он придет забирать деньги за свою квартиру, — говорит она. — Форма договора, предлагаемая банком, как правило, отвечает интересам обеих сторон, однако в текст могут вкрасться ошибки. Например,
Кроме того, лишиться денег продавцы и покупатели, воспользовавшиеся банковской ячейкой, могут и от злонамеренных действий — наличные могут оказаться фальшивыми. Денег, наконец, можно лишиться по пути в банк или домой. Поэтому Рустем Ибрагимов считает самой безопасной формой расчетов безналичное перечисление денег через банк. «Но пока в нашей стране не предусмотрены специальные счета для расчетов при сделках с недвижимостью, на которые покупатель мог бы внести деньги перед сделкой, а продавец мог бы их снять, только предъявив зарегистрированный договор купли-продажи, как для доступа к сейфу», — сетует он.
* * *
От обсчета и обмана
При расчетах через банковскую ячейку клиентам предоставляются дополнительные услуги. Например, Межпромбанк Плюс предлагает пересчет, обмен и проверку на подлинность бумажных купюр. Стоимость услуги пересчета — 2500 руб. за каждую полную тысячу купюр. Проверка купюр осуществляется в процессе пересчета денег.
Банк «ГЛОБЭКС» предлагает своим клиентам консультационные услуги по определению подлинности банкнот Банка России. Комиссия составляет 0,1—0,2% в зависимости от достоинства банкнот. За прием денежных знаков иностранных государств комиссия взимается в размере 0,3% от суммы операции. А МКБ бесплатно предоставляет банковское оборудование для пересчета и проверки купюр в период действия договора аренды сейфовой ячейки, а также предлагает услуги по пересчету и проверке банкнот при оплате соответствующей комиссии.
В пакет дополнительных услуг Собинбанка входят пересчет и проверка подлинности денежных знаков (максимум 0,2% от суммы операции), размен платежных знаков (максимум 0,5% от суммы операции), услуги инкассации и сопровождение ценностей (учитывается маршрут следования), а также индивидуальные условия обслуживания клиентов. А в НОМОС-банке проверка и пересчет предоставляются за плату в размере 0,2% от суммы. Техника для самостоятельного пересчета и проверки предоставляется бесплатно.
Наталья БАРАНОВСКАЯ
