Принимая решение о том, воспользоваться ли ипотечным кредитом, потребитель в первую очередь смотрит на процентную ставку. Показатель этот — спору нет — важный и нужный. Однако дьявол, как известно, таится в мелочах: банки придумывают различные дополнительные поборы. Небольшие каждый по отдельности, вместе они составляют весьма внушительную сумму. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил разобраться в проблеме.
Огласите весь список, пожалуйста!
Приятно начинать статью с констатации перемен к лучшему! Года два назад самой первой тратой при ипотеке была плата за рассмотрение кредитной заявки. Работа состояла в том, что сотрудники кредитного комитета банка, надув для важности щеки, изучали предоставленные потенциальным заемщиком документы. Стоит отметить, что эти небольшие (3—5 тысяч рублей) деньги вовсе не гарантировали, что кредит дадут — вы платили за работу, результат которой мог быть и отрицательным. Но к счастью, весной 2007 года (т.е. еще до того, как начался ипотечный кризис) банки в основной своей массе отменили этот побор.
Другие, впрочем, остались. Первый из них — оценка недвижимости, которая станет предметом залога. Стоит недорого — 4—5 тысяч рублей. Теоретически работа эта может выполняться любой компанией, имеющей соответствующую лицензию. Практически, конечно, у каждого банка имеются «дружественные» компании, услугами которых и рекомендуют воспользоваться.
Следующая трата — страхование. «Этот платеж — один из самых весомых, — говорит Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «КРЕДИТ МАКС». — Страхование необходимо в течение всего срока выплаты кредита — тариф по нему можно прибавить к проценту по кредиту». Со страхованием, как это бывает в анекдотах, есть две новости — хорошая и плохая. Первая состоит в том, что застраховать нужно не всю стоимость квартиры, а только сумму оставшегося к выплате кредита. Постепенно гася кредит, заемщик сокращает и размер этой суммы.
Плохая новость заключается в том, что требуют застраховать сумму на 10% больше — если вы должны банку $200 тысяч, страховка потребуется на $220. И — самое главное — сколько же составляет эта страховка? Банки говорят, что «от 1%», на самом же деле страховые компании постоянно выискивают способы «разогнать» сумму. В общем, ориентируйтесь на 1,5—2% — не ошибетесь…
Еще один платеж, продолжает М. Галактионова — комиссия за выдачу кредита. Максимально, отмечает эксперт, она может составлять 1—1,5%, а может и не составлять ничего: банки часто проводят акции, при которых отменяют этот сбор.
Еще довольно существенно — 0,5—1% — взимают за обналичивание. Смысл в том, что банк предоставляет вам безналичный кредит, за превращение которого в привычные и осязаемые купюры надо заплатить. Банкиры говорят, что этого платежа можно избежать, если проводить сделку не с наличными деньгами, а банковским переводом. Но много ли найдется на нашем рынке продавцов квартир, согласных на такой вариант?!
Сравнительно небольшие суммы (уровень нескольких тысяч рублей единовременно) могут браться за ведение ссудного счета, за перерасчет ежемесячных платежей и т. п. Некоторые банки могут штрафовать клиентов в случае, если те захотят погасить кредит досрочно. Суммы тут существенные (до 10%). Правда, напоминает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», такой политики придерживаются не все банки — некоторые разрешают гасить досрочно без санкций с первого же месяца. Да и у тех, кто сохранил мораторий на досрочное погашение, его срок, как правило, очень недолгий — в пределах полугода.
Операция «чистые руки»
Есть такое понятие — «эффективная ставка», то есть, тот процент, который заемщик реально выплачивает по кредиту. До какого размера могут довести ее «небольшие» дополнительные поборы? В рекордсменах тут, несомненно, не ипотечные, а потребительские кредиты — там суммы меньше, и люди вообще менее старательно все высчитывают и проверяют. Цифры, которые иногда приходят с того рынка, поражают воображение: недавно в печати довелось прочитать о кредите, эффективная ставка по которому составляет 192% (!) годовых. В ипотеке, понятно, такие высоты недостижимы (получается, что уже через год надо отдать почти две цены квартиры одних процентов), но суммы тоже выходят немаленькие.
Понятно, что показывать свою эффективную ставку банкирам вовсе не с руки, и одно время они всячески отказывались делать это. Но в 2006 году в процесс вмешался почему-то Роспотребнадзор (то самое ведомство, которое боролось то с грузинским вином, то с латвийскими шпротами) и оштрафовал несколько банков. Суммы штрафов были смешными — 10 тысяч рублей, 50 тысяч… Но банкиры намек властей поняли, и сегодня во всех договорах займа эффективная ставка прописана. «Цифра эта от заемщика не скроется, — говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». — При подписании договора он все равно будет должен засвидетельствовать, что с ней ознакомлен». Единственное, что осталось банкам — это писать интересующие сведения шрифтом помельче и прятать в текст договора поглубже…
Страсти
Страхование, как уже говорилось выше — один из самых весомых поборов с заемщика, увеличивающий процентную ставку на 1,5—2 пункта. При том, что занимаются им компании, скажем так, дружественные банкам, становится понятно, насколько приятна им эта «малость», и как обидно было бы ее лишиться. Но в январе нынешнего года случился очень неприятный (для банков) прецедент: Высший арбитражный суд признал, что «Амурское ипотечное агентство» (подразделение общероссийского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) незаконно требовало от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность. Суд указал, что ни о каком обязательном страховании ничего не говорится в законе «Об ипотеке», зато закон «О защите прав потребителей» явно нарушен: услуга не может навязываться. Примечательно, что судился с ипотечниками все тот же неугомонный Роспотребнадзор.
Самым любопытным тут оказался даже не этот факт, а тот «плач Ярославны», который развернули в прессе PR-службы банков. Договорились до того, что решение ВАС «создает опасный прецедент, подрывающий основы всей ипотечной системы». Особенно трогательными выглядели пассажи о том, что «страхование жизни и утраты трудоспособности защищает, в первую очередь, самого потребителя». Вот как они заботятся о нас — за наши же деньги! Еще говорили о том, что банки увеличат процентные ставки и станут сами страховать заемщиков — дескать, для потребителей кредита ничего не изменится. Хотя, при самом поверхностном знании предмета видно, что изменится, и еще как. Например, сегодня банк требует страховку «от всего» — а чего экономить, гуляем ведь за чужой счет! Платя же страховой компании из своего кармана, банкиры задумаются: а весь ли пакет так необходим, нельзя ли от чего-нибудь отказаться?
…В общем, вопрос о том, станет ли решение ВАС прецедентным, за которым последуют новые обращения в суды, и пойдут ли банки на радикальное повышение процентных ставок, повис в воздухе. Через несколько месяцев грянул ипотечный кризис, на фоне которого все подобные мелкие вопросы забылись. Однако очевидно, что как только немного осядет пыль, к этой теме вернутся. Пока же, говорит М. Галактионова («КРЕДИТ МАКС»), можно вспомнить о реакции «Русского ипотечного банка» — он предложил пакет продуктов без обязательной страховки, но при этом поднял базовую ставку на 3%. В рублях, например, кредит на любые цели будет выдан под 20,5% годовых. Также, продолжает эксперт, можно упомянуть «Атташе Банк», который взял на себя все расходы по страхованию. Клиент сразу получает ставку (зависящую от его возраста), учитывающую риски банка.
Волюнтаризма не надо!
«Фирменный стиль» многих наших людей — желание решить проблемы «кавалерийским наскоком» и презрение к «бумажкам». В связи с упоминавшимся выше решением ВАС у многих заемщиков может возникнуть искус не платить страховку. Ипотечный кредит выдан на 20 лет, а страхование мне надлежит продлевать каждый год — не проще ли «забыть» сделать это в очередной раз?
Но, как предупреждают наши эксперты, такие действия — худшее, что можно придумать. Одно дело — спорить с банком в суде, доказывая незаконность его требований. И совсем другое — просто перестать платить: в этом случае вы сразу становитесь нарушителем. «Обязанность продлевать страховку обычно прописана в кредитном договоре, — напоминает М. Галактионова («КРЕДИТ МАКС»). — При задержке ее оплаты банк вправе потребовать от клиента досрочного погашения кредита. В некоторых банках принято оплачивать страховку за клиента, а потом взимать с него пени и штрафы за просрочку платежа по страхованию».
«Бывали случаи, когда при исправном перечислении платежей заемщиком банк не отслеживал продление страховки, — добавляет Ольга Гусева («Домостроитель»). — Однако не стоит полагаться на невнимательность сотрудников банка, тем более что в договоре на этот счет могут быть прописаны штрафные санкции».
Владимир АБГАФОРОВ
