Льготная ипотека — весьма сомнительный и опасный инструмент стимулирования экономики в условиях кризиса.

Рассмотрим проблему, во-первых, с точки зрения предложения.

Строительная отрасль промышленности не только одна из наиболее трудоемких, но также и одна из наиболее «мигрантоемких». В России большая часть строителей — мигранты, которые значительную часть своей зарплаты отправляют на родину.

За 2019 год физлица-нерезиденты осуществили переводы из России в страны СНГ на сумму 6,0 млрд долларов. Кроме того, физлица-резиденты осуществили переводы из России в страны СНГ на сумму 6,9 млрд долларов. Эти физлица-резиденты — преимущественно натурализовавшиеся мигранты, которые переводят деньги своим семьям, оставшимся за рубежом.

Таким образом, стимулирование строительства способствует притоку мигрантов и оттоку капитала за рубеж. Чистый отток частного капитала за 2019 год составил 22,1 млрд долларов, за 2020 год — 47,8 млрд долларов. ЦБ деликатно называет этот показатель «сальдо финансовых операций частного сектора».

У многих гастарбайтеров значительная часть дохода — черная зарплата, тем более что многие из них работают нелегально. Соответственно, стимулирование строительства дает меньший эффект для бюджета с точки зрения налогов, чем стимулирование тех отраслей, где труд мигрантов применяется не так активно.

Также строительство — одна из наиболее коррупционноемких индустрий. Представьте себе, сколько чиновников кормится с каждой строительной площадки.

Несмотря на стимулирующие меры, в 2020 году темпы ввода жилья снизились по сравнению с предшествующим годом. По данным «ДОМ.РФ», «за 2020 год объем жилья в стадии строительства снизился на 13,5 млн кв. м — с 107,5 млн кв. м до 94,0 млн кв. м (-12,5%)». Основная причина — ковид. В первую очередь, локдаун во II квартале.

Теперь рассмотрим проблему с точки зрения спроса.

Если средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке за 2019 год составила 9,37% годовых, то за 2020-й она упала до 6,28%. Резкое снижение процентных ставок привело к стремительному росту спроса на ипотеку. По данным «ДОМ.РФ», «2020 год стал рекордным для российского рынка жилья и ипотеки: выдано 1,7 млн ипотечных кредитов (+35% к 2019 г.) на 4,3 трлн руб. (+50%)».

Предложение нового жилья упало, а спрос на него вырос. Как следствие, произошел резкий рост цены недвижимости: «В 2020 году средняя стоимость 1 кв. м в московских новостройках выросла на 21%, или на 41,3 тыс. руб.».

В итоге эффект снижения процентных ставок из-за субсидирования существенно ослаблен ростом цен на жилье для тех, кто только собирается воспользоваться ипотекой.

Льготная ипотека ориентирована на сегмент subprime, так как размер ипотечного кредита не превышает 3 млн рублей для регионов и 8 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. На такие деньги жилье бизнес-класса не купишь. Слои населения с относительно низким уровнем дохода, на которые ориентирована льготная ипотека, являются наиболее уязвимыми по отношению к экономическим шокам — например, из-за малого объема или отсутствия сбережений.

Чрезмерное увеличение долговой нагрузки населения, особенно «околомаргинальных» слоев, в условиях экономического спада и снижения реальных располагаемых доходов населения чревато кризисом на рынке ипотеки.

В условиях кризиса стимулирование ипотеки subprime опасно. Действительно, экономический кризис способствует снижению реальных располагаемых доходов населения, что снижает спрос на товары и тем самым ударяет по производству, раскручивая спираль кризиса. Стимулирование ипотеки ведет к еще большему снижению реальных располагаемых доходов населения из-за резкого роста долговой нагрузки у тех, кто впрягся в ипотечное рабство.

Напомню, что американская ипотека subprime стала одним из основных источников глобального кризиса 2008—2009 годов. Также вспомним кризис на рынке валютной ипотеки, начавшийся из-за обвала рубля в ходе валютного кризиса в декабре 2014 года.

Перейдем от критики к конструктивной части. В условиях кризиса государство на рынке ипотеки должно заботиться в первую очередь о многодетных семьях с низким уровнем дохода. Причем проявлять заботу не только в форме субсидирования процентной ставки, но и в форме субсидирования выплат основного долга. Также государству следует заботиться о людях, лишившихся доходов из-за кризиса и не способных обслуживать ипотечный кредит. В условиях «пожара» в экономике государство должно играть роль пожарного, а не подкидывать дровишки в костер.

Вот любопытные комментарии к моему интервью казанской интернет-газете «Реальное время».

— Конечно! Зачем людям льготные ипотеки! Давайте будем выкачивать из них всё под ноль!

— Не под ноль, еще и доплатите.

— С одной стороны, это экономическая диверсия против государства. А с другой стороны, миллионы халявщиков специально хватают ипотеку в надежде потом под шумок списать все свои долги. Все надеются, что, как и в конце восьмидесятых, кредит можно будет погасить одной зарплатой.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции