Коллективные инвестиции на рынке недвижимости имеют все шансы на успех. Основные стимулы — низкий порог входа и простота инвестирования.
Почему будет расти спрос на коллективные инвестиции
Экономическая модель совместного потребления, сформулированная в 2010 году Рэйчел Ботсман и Ру Роджерс, привлекает все больше сторонников. Ее основная идея: иногда выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем полноценно владеть им.
В сфере транспорта эту концепцию воплотили в себе каршеринг и сервисы, подобные DriveNow и Zipcar. На рынке недвижимости — инструменты коллективных инвестиций, когда покупатель готов разделить свою собственность и права и обязанности владельца с другими инвесторами.
Что такое коллективные инвестиции
На рынке недвижимости у инвесторов есть две опции: вложить средства напрямую (в арендный бизнес или редевелопмент) или опосредованно (с помощью фонда или краудфандинговой платформы).
Суть коллективных инвестиций в том, что некая компания собирает деньги инвесторов, вкладывает средства в проект, генерирует и распределяет прибыль. При этом в фондах инвесторы просто отдают деньги в управление, а в краудфандинге сами выбирают, во что и как вложить.
Рынок коллективных инвестиций сегодня
Рынок коллективных инвестиций стремительно растет. Как показал анализ данных Preqin, объем привлеченных средств в глобальные закрытые фонды недвижимости с 2013 по 2016 год увеличивался в среднем на 11% ежегодно. И, по прогнозам инвесторов, он точно продолжит расти в ближайшие два года — так считают 70,4% респондентов, принявших участие в опросе INREV.
Согласно исследованию Preqin «Real Estate Spotlight», опубликованному в марте 2017 года, с 2012 года европейские фирмы нарастили объем активов под управлением на 39%. В то же время 72% управляющих фондами отметили усиление конкуренции за инвесторский капитал с начала 2016 года.
Объем средств, собранных с помощью краудфандинга, растет в геометрической прогрессии: по данным Massolution, эта сумма выросла с 2,7 млрд долларов в 2012 году до 34,4 млрд в 2015-м — то есть больше чем в 12 раз.
Что касается проектов недвижимости, то в 2014 году объем инвестиций в этом секторе вырос на 154% и достиг отметки в 1 млрд долларов. Из 2,1 млрд, собранных с помощью краудфандинга в 2015 году в США, 900 млн долларов было направлено на проекты недвижимости.
Почему рынок коллективных инвестиций будет расти
Ряд факторов гарантирует рост рынка коллективных инвестиций в ближайшие 10—15 лет:
1. Низкий порог входа
Фонды и краудфандинг доступны инвесторам даже с небольшим капиталом. Минимальный бюджет зависит от масштаба проекта и может начинаться от 100 евро.
При этом коллективные инвестиции остаются привлекательными и для крупных покупателей, которые могут диверсифицировать портфель с помощью небольших вкладов в разные проекты.
Но нужно учитывать, что инвестиции непосредственно в объект недвижимости увеличивают стартовый капитал до 100 тыс. евро для арендного бизнеса и до 500 тыс. — для проектов редевелопмента.
2. Удобный доступ
Интернет упрощает доступ к коллективным инвестициям: онлайн-сервисы позволяют инвесторам легко объединяться в группы и делают рынок более прозрачным.
Например, катализатором для увеличения количества краудфандинговых платформ станет технология блокчейн — огромная база данных общего пользования без централизованного руководства. В ней инвесторы смогут хранить и обновлять документы, личные данные и информацию о денежных переводах. Блокчейн упростит сбор денег на проекты и снизит стоимость привлечения средств.
3. Простота инвестиций
Вклады в фонды и краудфандинг освобождают инвесторов от участия в управлении проектом: их средствами распоряжаются профессиональные менеджеры. Проекты добавленной стоимости требуют от владельцев капиталов значительных усилий, времени и знания рынка.
4. Высокая доходность
По данным компании JP Morgan, среднегодовая доходность инвестиционных фондов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs) превышает доходность других классов активов: ценных бумаг, денег на депозитах или сырьевых товаров. Средний показатель за 2002—2016 годы для фондов недвижимости составил 10,8%, для акций развивающихся рынков — 9,8%, для высокодоходных облигаций — 9,2%.
Инвесторам, планирующим вложить средства в недвижимость с помощью фонда или краудфандинговой платформы, стоит рассчитывать на доходность в 8—20% годовых в зависимости от масштаба проекта. Нужно помнить и о рисках коллективных инвестиций: для фондов недвижимости — высокая волатильность, для краудфандинга — отсутствие ликвидности. Важно грамотно выбрать компанию, управляющую инвестициями: с хорошей репутацией, прозрачной отчетностью и понятной стратегией.
Юлия КОЖЕВНИКОВА, ведущий эксперт по международной недвижимости Tranio, для Banki.ru