​#оденьгахпросто: три способа взять ипотеку без первоначального взноса

Реальные способы купить квартиру в кредит, когда денег совсем нет. Если вы к этому готовы.

Денег на первоначальный взнос нет, но квартира все равно позарез нужна. Что делать? Вариантов немного. Либо занимать деньги по родным и знакомым, либо брать кредит наличными и направлять его на первый взнос. Правда, нет гарантии, что банк не сочтет кредитную нагрузку чрезмерной и, как следствие, не откажет в ипотеке. И возможно, будет прав, потому что гасить придется сразу два кредита.

Проблему могли бы решить ипотечные программы без первоначального взноса, но перспективы в этом плане неутешительные. Разбираемся, как можно взять ипотеку без первого взноса.

Почему банки требуют первый взнос

Еще несколько лет назад такие кредиты присутствовали на рынке. Однако Центробанк вел с ними планомерную борьбу, полагая такие кредиты слишком рискованными. Приключившийся в США в 2007 году ипотечный коллапс, спровоцировавший мировой экономический кризис, убедительно показал опасность необеспеченных жилищных кредитов.

Банк России заграничный урок хорошо усвоил и так затянул гайки, что сейчас ипотеку без первоначального взноса на готовые квартиры никто из мало-мальски крупных банков не предлагает. Банкам это просто невыгодно: они обязаны перечислять в Центробанк больше денег в качестве резервов по кредитам с низким первоначальным взносом, а это создает дополнительную нагрузку на капитал банка. А к таким кредитам ЦБ относит ипотеку не то что с нулевым, а даже с 20-процентным первым взносом. В 2020 году из-за пандемии для стимулирования кредитования Центробанк пошел на послабления для банкиров, но уже в 2021-м вновь ужесточил требования к резервам.

Банкиры, понятное дело, не альтруисты и в ущерб себе страдать ради блага ипотечников не готовы. Поэтому пока Центробанк не изменит отношение к кредитам без первоначального взноса, ждать их массового появления не стоит. Тем не менее несколько вариантов получить кредит без первого взноса все-таки есть.

Только новостройки

Ипотеку без первоначального взноса для покупки квартиры на вторичном рынке сейчас не найти. Зато такие программы можно встретить среди партнерских проектов банков и застройщиков. Эти программы распространяются только на новостройки, причем на конкретные дома, построенные компаниями — партнерами банка. И зачастую речь идет об ипотеке на дорогостоящую недвижимость, а не на жилье экономкласса. Люди, у которых нет денег даже на первоначальный взнос, вряд ли потянут покупку таких квартир.

Под драконовские ставки

Если даже удастся найти банк, готовый выдать ипотеку без первого взноса на приобретение жилья в типовой панельке, стоит приготовиться к повышенным расходам. Ставка по такому кредиту будет очень далека от нуля. К примеру, в Промсвязьбанке сейчас можно взять ипотеку без первого взноса под 10,99% годовых при условии страхования жизни, без этого полиса ставка подскочит до 13,99%. А если покупать ту же квартиру, но с первым взносом 20%, ставка со страхованием жизни будет 8,7%, а без страхования — 11,7%. Что называется, почувствуйте разницу.

А чтобы почувствовать разницу еще лучше, посчитаем разницу в переплате по кредиту со ставкой 8,7% и 10,99%.

Для примера возьмем такие параметры:

• стоимость квартиры — 5 млн рублей;
• срок кредита — 20 лет.

Под ставку 8,7%:

Под ставку 10,99%:

В первом случае за 20 лет вы переплатите примерно 5,5 млн рублей, а во втором — 7,3 млн рублей. То есть ипотека без первого взноса будет стоить вам еще пару миллионов рублей переплаты. В некоторых городах за такие деньги можно купить неплохую квартиру. Так что, конечно, выгоднее накопить на первоначальный взнос и получить более низкую ипотечную ставку.

Кроме того, не факт, что кредит без первого взноса вам вообще одобрят. Заемщиков, которые не могут предоставить взнос, банки априори относят к более рискованной категории. Нет, дополнительных документов и справок обычно не требуют, но оценивать кредитоспособность банк будет жестче. Вам могут, например, урезать сумму или срок кредита. В общем, шансы получить ипотеку без первого взноса гораздо ниже, чем при его наличии.

Под залог имеющейся недвижимости

Этот вариант подходит только тем, у кого в собственности уже есть недвижимость. Сейчас практически все банки предлагают нецелевые или целевые кредиты под залог недвижимости. Закладываете банку имеющуюся квартиру, получаете деньги и на них покупаете новую. Это, конечно, если хватит денег. Банки обычно дают в кредит сумму как минимум на 20—30% меньше рыночной стоимости залогового жилья.

Материнский капитал в качестве первоначального взноса

Пожалуй, самый приятный способ решить проблему первоначального взноса. Сейчас все банки принимают его в качестве стартового ипотечного платежа. В 2021 году материнский капитал составляет 483 882 рубля на первого ребенка и 639 432 рубля на второго. Всю сумму материнского капитала можно использовать в качестве первого взноса при покупке квартиры в ипотеку.