Досрочно закрыть ипотеку или открыть вклад — что выгоднее в 2025 году

Учитывая наблюдаемые в течение последнего года беспрецедентные ставки по вкладам, многие люди, имеющие действующий кредит, нередко задаются вопросом — стоит ли погашать обязательство досрочно или лучше разместить имеющиеся свободные средства на депозите. 

Чаще всего с такой дилеммой сталкиваются ипотечные заемщики, традиционно делавшие выбор в пользу досрочного погашения в силу долгосрочного характера ипотеки и ощутимой переплаты. Однако по итогам последнего года популярность досрочного погашения среди них уменьшилась — так,  согласно данным ЦБ, в IV квартале 2024 года объем досрочно погашенных ипотек составил 395,5 млрд рублей, что на 27,9% ниже значения прошлого года. 

Эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян смоделировал несколько возможных финансовых ситуаций и проанализировал целесообразность досрочного погашения ипотеки или размещения свободных денежных средств на вкладе для каждой из них. 

Как мы считали: методология

У заемщика на руках есть деньги, доступные для досрочного погашения, в размере 15% от суммы задолженности по ипотеке. При этом он может действовать одним из способов: 

1. Внести средства на частичное досрочное погашение сразу.
2. Положить эти средства на депозит (сроком на один, два или три года) и только после этого погасить ипотеку на сумму, полученную с вклада.

Для расчетов использовался вклад с ежедневной капитализацией процентов.

Мы рассмотрели три ситуации: 

1. Ипотека взята 7 марта 2018 года.
2. Ипотека взята 7 марта 2021 года.
3. Ипотека взята 7 декабря 2024 года. Условия по ней в каждом случае приведены в таблице ниже.

Частичное досрочное погашение ипотеки подразумевается 7 марта 2025 года, а для случая с вкладом на один год — 7 марта 2026 года. Аналогично для вкладов на два и три года — 7 марта 2027 года и 7 марта 2028 года соответственно.

Для второго и третьего случая условия по рыночной и льготным программам по ипотеке были рассмотрены отдельно, а так как в 2018 году массовых льготных программ по ипотеке не было, в этом случае была рассмотрена только рыночная ипотека. Средняя сумма займа была взята с официального сайта ЦБ России. Средняя ставка и сроки были рассчитаны согласно данным базы Банки.ру на дату оформления ипотеки. Для определения возможных условий по вкладу нами были рассчитаны эффективные ставки топ-10 предложений среди топ-30 банков в базе Банки.ру на 7 марта 2025 года.

Какие условия по ипотеке брались в расчет

Какие условия по вкладам брались в расчет

Что выгоднее — вклад или досрочное закрытие ипотеки 

Что выгоднее — вклад или досрочное погашение ипотеки, оформленной в 2018 году

В 2018 году льготных программ, кроме семейной, не было, поэтому в расчете мы использовали среднюю ставку по рыночной ипотеке того периода — 11,1%. 

Как оказалось, для ипотечников 2018 года досрочное погашение ипотеки выгоднее, чем вклады на любой срок. Погашение такой ипотеки в 2025 году выгоднее на 17 тысяч рублей, чем погашение в 2026 году средствами с годового вклада. Если же использовать вклад на два года, то выгода уменьшится еще на 40 тысяч рублей, а вклад на три года увеличивает переплату по ипотеке еще на 45 тысяч рублей. 

Такие результаты связаны с тем, что с момента оформления ипотеки прошло довольно много времени (больше половины срока кредита), из-за чего большая часть процентов по займу уже выплачена, а разница в ставках между ипотекой и вкладами недостаточно велика. Вклад попросту не позволяет перекрыть начисляемые на кредит проценты. 

С другой стороны, чем длительнее вклад рассматривать, тем больше уменьшится итоговый срок ипотеки. С увеличением срока вклада увеличивается и сумма, доступная для разового погашения (для досрочного погашения рассматривается вариант с уменьшением срока кредита).

Что выгоднее — вклад или досрочное погашение ипотеки, оформленной в 2021 году

Так как льготные программы в то время уже пользовались спросом, нами отдельно были рассчитаны условия для рыночной (средняя ставка — 9,3%) и льготной ипотеки (средняя ставка — 6,4%). 

В обоих случаях наиболее выгодно открыть вклад на один год. Размещение денег на таком вкладе и затем частичное досрочное погашение рыночной ипотеки в 2026 году позволит сэкономить 7 тысяч рублей (по сравнению с погашением в 2025 году), а частичное погашение льготной ипотеки — 15 тысяч рублей. 

При этом использование более длительного вклада не позволит получить дополнительной выгоды. Со вкладом на два года вкладчик-ипотечник с рыночными условиями в сумме потеряет 32 тысячи рублей, а с льготными условиями — 12 тысяч рублей. 

Аналогично первому случаю, чтобы максимально сократить срок ипотеки, стоит рассмотреть случай с вкладом на три года, хотя этот вариант и является наименее выгодным с точки зрения итоговых переплат.

Что выгоднее — вклад или досрочное погашение ипотеки, оформленной в 2024 году

В этом случае результаты для рыночной и льготной ипотеки значительно отличаются из-за значительного разрыва между средними ставками — 26,2% и 7% годовых соответственно.

Для рыночной ипотеки наиболее выгодным вариантом является погашение ипотеки без использования вклада. Ставка по займу превышает ставку по вкладу, и проценты, вырученные с вклада, не позволят перекрыть проценты, которые будут начислены по ипотечному кредиту. К тому же погашение ипотеки в 2025 году также поможет максимально сократить срок (с 175 до 85 месяцев) — между датой взятия ипотеки и датой ее досрочного погашения прошло всего три месяца. 

Для льготной ипотеки лучшим вариантом для сокращения срока (с 175 до 112 месяцев) будет досрочное погашение без использования вклада, а для уменьшения переплаты — вклад на три года. Разница в ставках по ипотечному кредиту и вкладу позволит максимально уменьшить итоговую переплату, с момента оформления ипотеки прошло очень мало времени, и заемщик успел выплатить только маленькую долю процентов по ипотеке. 

Итоги

Рассмотрев три разных случая, можно заключить, что универсального решения не существует. Так, в каждой отдельной ситуации есть свой вариант досрочного погашения, позволяющий максимально снизить итоговую переплату по ипотеке или сократить ее срок. 

На выбор того или иного вида погашения влияет целый ряд факторов: условия по вкладам, условия по ипотеке, дата взятия ипотеки. При этом можно выделить два основных фактора, которые в большей степени влияют на итоговое решение: разница в ставках между ипотекой и вкладом, а также время, прошедшее с момента оформления ипотеки и до внесения досрочного платежа.

Чем больше времени прошло с момента взятия ипотеки, тем менее выгодным будет использование вклада (что связано с выплатой большей части процентов), и наиболее эффективным решением будет внести досрочный платеж как можно раньше. Если же с момента оформления ипотеки прошел небольшой срок, то для получения максимальной финансовой выгоды стоит рассмотреть использование вклада (если разница в ставках позволяет процентами с вклада перекрыть начисляемые на займ проценты).