С этого года в России действует обновленный порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Изменения внесены в Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Оснований для изъятия участка стало больше, а процедура — более формализованной и понятной. Рассказываем, в каких случаях землю могут изъять, как это происходит и можно ли защитить свои права.

Какие участки можно изъять по новым правилам

С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 08.08.2024 № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"».

Закон вводит понятие «освоение участка». Это выполнение владельцем мероприятий по приведению земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. Перечень таких мероприятий утверждается правительством. Пока такого постановления нет, применяется общий срок — три года на освоение с момента получения прав собственности.

К мероприятиям, которые будут считаться освоением участка, скорее всего отнесут: уборку сорной растительности и мусора, устранение захламления, осушение или увлажнение земли при необходимости, планировку территории, укрепление грунта, рекультивацию. Выполнение этих работ может подтвердить, что участок осваивается и используется по назначению.

Если участок не используется по назначению или выглядит как заброшенный, например зарос сорняками, захламлен, не огорожен, это может стать основанием для проверки. Однако эти признаки не утверждены постановлением правительства, поэтому сами по себе пока не являются юридическим критерием для изъятия.

Если в течение этого времени участок не осваивают, уполномоченный орган вправе инициировать изъятие. Но сначала проводят проверку, выносят предписание об устранении нарушений, и только в случае его неисполнения возможно обращение в суд.

Нарушение может быть связано не только с бездействием, но и с использованием участка вопреки разрешенному назначению или экологическим нормам. В этом случае органы земельного надзора обязаны оформить акт и направить документы в суд, если собственник проигнорировал предписание.

Важно: даже если участок выглядит заброшенным, у владельца остается минимум один год на устранение нарушений, иногда — три года на освоение. Время, в течение которого участок нельзя было использовать по уважительным причинам, например из-за стихийного бедствия, не учитывается.

В СМИ нередко звучит мнение, что у собственника могут изъять землю из-за мусора, отсутствия забора или зарослей. На практике это возможно только при наличии систематических нарушений и предписания со стороны органов земельного надзора. Прямого запрета на сорняки и мусор в законе нет, такие признаки должны быть утверждены правительством как официальные критерии неиспользования. Пока такое постановление не принято, суд будет опираться на более общие признаки: фактическое отсутствие деятельности, неосвоение земли в течение трех лет и нарушения разрешенного использования.

В каких еще случаях могут забрать участок

Возможно изъятие земли для государственных и муниципальных нужд — для строительства линий электропередач, объектов обороны и безопасности страны, объектов систем водо- и теплоснабжения, автодорог и не только.

Если участок не использовали по целевому назначению более трех лет подряд, например, участок выдавали под строительство, но на нем так ничего и не построено, или на сельхозземле строят дом или склад, его могут изъять. Однако здесь важно соблюдение порядка: собственника предупреждают и дают срок на устранение нарушения. Если ничего не меняется, участок действительно могут забрать.

При нарушении экологических или градостроительных норм власти могут вмешаться. Такие нарушения выявляют при проверках или по обращениям. Изъятие возможно, если собственник не устранит нарушение после уведомления.

Если участок выделили владельцу с условием освоения, но в установленные сроки работы так и не начались, недвижимость тоже могут изъять.

Если участок оказался в санитарно-защитной зоне, например рядом построили завод, использование земли по назначению может стать невозможным. В этом случае предусмотрен выкуп или компенсация, но сам факт попадания в такую зону не означает автоматического изъятия.

Земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и другие участки для строительства могут признать неосвоенными, если в течение трех лет на них не заложен фундамент или не возведены подземные конструктивные элементы. Кроме того, если здание построено, но не зарегистрировано в течение пяти лет, участок также может попасть под проверку. Исключение — если разрешение на строительство предусматривает иные сроки.

Участок с постройками признают неиспользуемым, если они не эксплуатируются по назначению в течение пяти лет или если сооружения находятся в аварийном состоянии: разрушены стены, крыша, оконные проемы, отсутствует ремонт. Это может стать основанием для проверки и в дальнейшем изъятия.

Участки, на которых не предполагается капитального строительства, например дачные или огородные, могут быть признаны неиспользуемыми при отсутствии деятельности по целевому назначению в течение трех лет. Дополнительными признаками являются захламление мусором, наличие посторонних предметов, а также сорняки высотой более одного метра на площади более 50%. Если собственник не очищает участок более года, это фиксируется как нарушение.

Кроме рисков изъятия собственнику может грозить административная ответственность. Согласно статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ, за неиспользование участка по целевому назначению предусмотрен штраф от 1% до 1,5% от кадастровой стоимости земли, но не менее 20 000 рублей.

Эти нормы распространяются на участки в населенных пунктах, а также на земли в садоводческих и огороднических товариществах. Если участок попадает под указанные признаки, важно как можно раньше устранить нарушения и зафиксировать фактическое освоение, это поможет избежать не только штрафа, но и судебного изъятия.

Как происходит изъятие участка

После 1 марта 2025 года процедура изъятия стала четко регламентированной. Это означает, что у государства есть установленный порядок действий, а у собственника — предусмотренные законом механизмы защиты прав.

Сначала собственнику направляют официальное уведомление. В нем указывают основания для изъятия, сроки и предлагаемую сумму компенсации. Это юридически значимый документ, который нельзя игнорировать.

Затем проводят оценку участка. Государственный оценщик определяет его рыночную стоимость и возможные убытки. Компенсация должна соответствовать рыночной стоимости земли и учитывать затраты, связанные с его принудительным изъятием. Если собственник не согласен с результатами оценки, он вправе заказать независимую экспертизу.

Если стороны не достигли согласия по условиям изъятия, дело передают в суд. Судья оценивает законность оснований, объективность оценки и возможность принудительного изъятия. Если суд признает действия властей обоснованными, участок переходит в публичную собственность, а собственник получает компенсацию.

Как избежать изъятия участка

Если вы уверены, что участок используется по назначению, соберите подтверждающие документы: фотографии, кадастровые планы, договоры аренды, разрешения на строительство и другие бумаги. Это особенно важно, если причина для изъятия — неиспользование участка или нарушение условий его использования.

Когда вас не устраивает предложенная сумма компенсации, вы вправе заказать независимую оценку. Если она покажет более высокую стоимость, это станет аргументом при переговорах или в суде. Главное, чтобы экспертиза соответствовала законодательным требованиям.

Также проверьте, действительно ли участок подпадает под основания для изъятия, указанные в уведомлении. В документах могут допустить ошибки. В таких случаях стоит обратиться к юристу, чтобы оценить перспективы защиты.

Начните освоение участка. Если планировали строительство, подайте уведомление о начале работ или начните оформление документов. Если на участке ведется бизнес, зафиксируйте это с помощью договоров, налоговой отчетности и фотографий.

Если есть сомнения в законности процедуры, обратитесь за юридической помощью.

Если вы уверены, что используете участок правильно, и готовы отстаивать свои права, готовьте доказательства и обращайтесь в суд. Закон предусматривает такую возможность.

Чтобы избежать рисков изъятия участка, следите за новостями на сайте муниципалитета, проверяйте статус участка на «Госуслугах», используйте землю по назначению и не откладывайте оформление документов. Это поможет сохранить участок даже в условиях нового законодательства.

Когда могут изъять участок: главное

Упрощена инициатива проверки. Поводом может стать не только отсутствие застройки или деятельности, но и внешний вид участка: сорняки, мусор, отсутствие ограждения. Однако эти признаки не являются самостоятельными основаниями для изъятия, пока правительство не утвердило их как официальные критерии.
Появилось понятие «неосвоенный участок». Это участок, который не используется по назначению в течение трех лет с момента получения прав и на котором не проведены мероприятия по освоению. Перечень таких мероприятий должно утвердить правительство РФ, но пока он не принят, применяется общий срок — три года на освоение начиная с даты государственной регистрации права собственности.
Процедура изъятия стала более формальной: уведомление владельца, оценка стоимости компенсации, возможность возражений и суд.
Изъять участок могут только в том случае, если вы получили уведомление, но никак не исправили ситуацию.
Вы можете оспаривать оценку стоимости участка для компенсации и изъятие в суде.
За неиспользование участка по целевому назначению предусмотрен штраф от 1% до 1,5% от кадастровой стоимости земли, но не менее 20 000 рублей.