Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с рисками: история объекта может оказаться сложнее, чем кажется на первый взгляд. Неочевидные долги, спорные права собственности, скрытые перепланировки — все это способно превратить долгожданное новоселье в затяжной судебный процесс. Чтобы этого не произошло, важно заранее проверить квартиру, собственника и документы. Рассказываем пошагово, на что обратить внимание, чтобы покупка жилья не обернулась неприятными сюрпризами, какие признаки указывают на юридическую чистоту объекта и как самостоятельно провести первичную проверку продавца и квартиры.
Как выбрать безопасную квартиру на «вторичке»: 15 признаков чистой сделки
К покупке квартиры на вторичном рынке важно подойти с максимальной осмотрительностью, порой даже большей, чем для новостройки. Правильная подготовка и проверка всех юридических и технических нюансов — залог безопасной сделки, обращает внимание руководитель просветительского проекта «Инвестиции в недвижимость» АРФГ Константин Фаерман.
Вот признаки квартиры на «вторичке», с которой у вас точно будет меньше проблем при покупке:
- Прозрачное право собственности со стажем от трех лет. Три года — это общий срок исковой давности по Гражданскому кодексу РФ. Если за это время никто из бывших владельцев не заявил претензий, риски оспаривания сильно снижаются. Но бывают исключения: по некоторым сделкам исковая давность может тянуться до 10 лет. Поэтому свежая сделка или цепочка из множества перепродаж — всегда сигнал проверить документы особенно внимательно.
- Отсутствие обременений в ЕГРН. Если в выписке указаны арест, ипотека или запрет, Росреестр может приостановить регистрацию, а сделку признать ничтожной. Без «чистого» реестра покупатель рискует потерять и деньги, и объект.
- Согласие супруга при совместной собственности. Если квартира куплена в браке, для ее продажи нужно письменное согласие второго супруга. Без него Росреестр просто не зарегистрирует сделку. Но бывают ситуации, когда продавец скрывает факт брака — отсутствие штампа в паспорте сейчас еще ни о чем не говорит. Проверить это можно через ЗАГС: там вам выдадут справку о браке или его отсутствии.
- Исполненные обязательства по маткапиталу. Если после использования маткапитала доли детям не выделены, это прямое нарушение, и сделку могут отменить даже спустя годы.
- Соблюдены права несовершеннолетних собственников. Если в квартире есть доли детей, сделка обязательно должна быть согласована с органами опеки с предоставлением несовершеннолетнему равнозначного жилья. Без соблюдения этого условия вы попадете на риск оспаривания сделки и признания ее недействительной.
- Юридически чистое основание права. Если квартира получена по сомнительным схемам — дарение от постороннего, мена, цепочка быстрых перепродаж — велика вероятность, что сделку оспорят. Особенно если у вашего продавца начнется процедура банкротства: имущество могут вернуть в конкурсную массу, и вы потеряете и деньги, и квартиру.
- Нет незаконной перепланировки. Несоответствие техплана факту нередко оборачивается штрафами, отказом в ипотеке, даже предписанием восстановить «как было». Это снижает потенциальную ликвидность квартиры в случае дальнейшей перепродажи.
- Нет судебных споров вокруг объекта или собственника. Если квартира фигурирует в судебных делах, ее могут арестовать или признать объектом взыскания. Покупатель тогда рискует застрять с «висящей» сделкой или потерять объект.
- Собственник не в процессе банкротства. При банкротстве физлица финансовый управляющий вправе оспаривать отчуждение квартиры за один — три года как подозрительное. Покупатель в этом случае рискует остаться и без квартиры, и без денег.
- Отсутствие долгов по ЖКУ, капремонту и налогам. Долги по ЖКУ прежнего владельца не переходят, но создают риски конфликтов и ограничений услуг до разбирательства; взносы на капремонт «привязаны» к объекту, и долги могут быть взысканы уже с нового собственника за прошлые периоды. Проверка справок сэкономит вам время и нервы.
- Рыночная цена без большого дисконта (и спешки). Продажа существенно ниже рынка под «срочность» — сигнал потенциальных проблем. Часто за срочностью пытаются скрыть юридические дефекты сделки.
- Дом не проблемный. Аварийный статус, решения о сносе или реновации, земельные споры искажают правовой режим и ликвидность — с этим квартира быстро теряет ликвидность, а сделка может быть приостановлена.
- Полный пакет документов без «донесу потом». Правоустанавливающие бумаги, справки, техплан должны быть готовы и прозрачны. Если продавец тянет время или «забыл» часть документов — это почти всегда сигнал о том, что вы можете потратить кучу времени и денег в суде.
- Актуальные доверенности. Сделки по старым или отозванным доверенностям — зона особого риска: проверяйте их действительность и неотмененность в сервисе ФНП (ЕИС нотариата). При сомнениях добивайтесь личного участия собственника или нотариальной формы.
- Адекватное состояние продавца на момент сделки. Даже формально дееспособный человек может подписать договор в депрессии, под действием лекарств или алкоголя, а потом оспорить сделку и заявить в суде, что не понимал последствий. В таком случае суд вправе признать сделку недействительной по статье 177 ГК РФ, и покупатель рискует потерять квартиру. Чтобы этого избежать, обязательно запрашивайте у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД). А при крупных сделках, для дорогих объектов и для собственников старше 70 лет стоит организовать выездное освидетельствование у психиатров прямо перед подписанием — сейчас это часто практикуется в Москве. Акт по результатам такой проверки подтвердит, что продавец осознавал свои действия в момент сделки, и закрывает основание для потенциальных споров.
Этот список охватывает базовые и самые очевидные признаки, но есть еще несколько важных нюансов, которые превращают хорошую сделку в идеальную, добавляет сооснователь инвестиционного бюро FLIPART Татьяна Куликова. Среди них — отсутствие «тихих» прав третьих лиц. Это значит, что квартира не должна быть предметом пожизненной ренты с иждивением (проверяется через выписку ЕГРН и беседу с соседями). Также там не должно быть лиц, имеющих право пожизненного проживания (например, по завещательному отказу, когда наследодатель может предоставить право проживания в завещанном доме любому человеку, не обязательно родственнику).
Самая безопасная сделка по покупке квартиры на «вторичке» — это покупка недвижимости у государственного служащего, купившего квартиру до брака или никогда не состоявшего в браке и имеющего действующее водительское удостоверение, объясняет доцент юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Андрей Белоусов. В этом случае вы минимизируйте риски: долгов (так как госслужащим запрещено заниматься предпринимательской деятельностью), споров (возникающих после развода супругов), а также имеете, по крайней мере, минимальное подтверждение психического здоровья продавца. «Это конечно, идеальная ситуация и не стоит отказываться от покупки при иных обстоятельствах, но важно оценить все риски и проконсультироваться с грамотным юристом», — добавляет он.
Как проверить квартиру и собственников на юридическую чистоту
Покупка квартиры на вторичном рынке требует тщательной подготовки и проверки. Внимательное отношение к юридическим, финансовым и техническим аспектам сделки поможет избежать многих рисков. Лучше проводить сделки с проверенными риелторами или агентствами, отмечает старший эксперт агентства недвижимости «Этажи Москва» Карен Досов.
Если вы приняли решение покупать и оценивать квартиру самостоятельно, то вот главные способы проверки чистоты сделки:
- Недействительность или оспаривание сделки. Запросите все правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизация, дарение, свидетельство о наследстве) и убедитесь, что данные совпадают. Закажите расширенную выписку из ЕГРН (через сайт Росреестра или в любом МФЦ), которая покажет историю переходов прав собственности, наличие обременений и предыдущих владельцев. Убедитесь, что продавец является законным владельцем, и проверьте, не нарушены ли права третьих лиц (несовершеннолетних, супругов, наследников).
- Обременения или ограничения. Закажите свежую выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой. Она содержит информацию обо всех действующих обременениях (арест, ипотека, залог). Все обременения должны быть сняты до момента сделки или в ее процессе.
- Прописанные люди или скрытые наследники. Обязательно до сделки получите выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных лицах. Убедитесь и проверьте, что все они выписаны до сделки. Если квартира получена по наследству, изучите сроки вступления в наследство. Желательно, чтобы с момента вступления в наследство до продажи прошло не менее трех лет. Если же прошло все-таки менее трех лет, то лучше узнать о наследодателях (где они, что с ними, какая степень родства и так далее). В наследственном деле восемь очередей наследников, и даже внебрачные дети могут претендовать на свою долю, поэтому рекомендуется таких квартир избегать.
- Проблемы с перепланировкой. Запросите у продавца технический паспорт БТИ и сравните план с реальной планировкой. Любые расхождения покажут вам то, что перепланировка имела место быть. Узаконить перепланировку сейчас не так уж и просто, да и к тому же это обойдется в достаточно крупную сумму: если вы купили квартиру с перепланировкой и в будущем будете продавать покупателю с ипотекой, то могут возникнуть сложности с оценкой этой недвижимости.
- Задолженности по коммунальным платежам. Требуйте у продавца справки об отсутствии задолженностей от управляющей компании, поставщиков электроэнергии, газа, воды, а также из фонда капитального ремонта. Справка из фонда капитального ремонта обязательна, так как все долги переходят новому покупателю и собственнику. Лучше даже включить в договор купли-продажи пункт, подтверждающий отсутствие задолженностей на момент сделки, и ответственность продавца за их возможное выявление после покупки.
- Неправильная оценка стоимости. Изучите рынок недвижимости, сравните цены на аналогичные объекты — это можно сделать на разных агрегаторах по поиску квартиры («Циан», «Домклик», «Яндекс Недвижимость», «Авито» и другие), а также на сайте Банки.ру. Для оценки квартиры будет достаточно ввести адрес и указать метраж, калькулятор подсчитает примерную цену недвижимости на основе других объявлений в этом районе.
- Продавец может оказаться банкротом. Проверьте, значится ли продавец на сайте арбитражного суда в списках тех, кто подал заявление о банкротстве, а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Включите в договор купли-продажи пункт о том, что продавец не объявил себя банкротом и не планирует этого делать.
- Предыдущая сделка по покупке квартира проходила с использованием материнского капитала. Проверить это можно, обратившись в Социальный фонд России (СФР). Если выяснится, что прежний собственник использовал эту господдержку, то в квартире должны быть выделены доли детям (то есть они тоже являются собственниками части квартиры) и это переводит ситуацию в обязательную альтернативную покупку другой квартиры с согласованием в органах опеки и попечительства, которые проверят, что доли детей не ухудшаются. И это уже отдельная история с большим количеством нюансов, предупреждает ведущий эксперт агентства «Этажи Москва» Татьяна Кучинская.
Начать проверку собственника квартиры, которую вы хотите купить, можно онлайн, не выходя из дома, говорит эксперт по недвижимости Марина Бондаренко. Вот несколько полезных сайтов, которые помогут выяснить личность продавца недвижимости.
– Проверить действительность паспорта можно на сайте Федеральной миграционной службы (ФМС).
– Задолженности человека можно увидеть на сайте ФСПП, портале ФНС или на Федеральном платежном портале.
– Проверить кредитную историю на предмет возможного банкротства можно в одном из бюро кредитных историй.
– Проверить владельца на участие в судопроизводствах — в системе «Правосудие», а также на сайте Арбитражного суда.
– Узнать о возможном банкротстве человека — на Федресурсе.
– Понять, находится ли человек в розыске, поможет сайт МВД.
– Проверить человека в перечне террористов и экстремистов можно на сайте Росфинмониторинга.
– Проверить действительность нотариальной доверенности, если сделку будет совершать не собственник, можно на этом сайте с реестром доверенностей.
Также важно узнать, не является ли собственник учредителем юридического лица, и проверить возможную субсидиарную ответственность. Так как, если сама компания не может рассчитаться с кредиторами, то долги будет выплачивать собственник, в том числе и своим имуществом, а это риск признания сделки недействительной. Это можно сделать на сайтах Rusprofile, ЕГРЮЛ, Госзакупки, а также «Прозрачный бизнес».
Обязательный чек-лист документов для проверки собственника и квартиры перед сделкой
Покупая квартиру на вторичном рынке, необходимо всесторонне проверить юридическую чистоту сделки, говорит председатель совета директоров компании «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева. Вот обязательный список документов, который нужно запросить у собственника или найти самостоятельно:
Документы на квартиру:
- Расширенная выписка из ЕГРН с полной историей владения.
- Правоустанавливающие документы.
- Документы БТИ (поэтажный план и экспликация).
- Справки об отсутствии долгов по ЖКХ.
- Выписка из домовой книги.
Документы и данные продавца:
- Паспорт, свидетельства о рождении детей (если есть), разрешение органов опеки.
- Нотариальное согласие супруга или заявление о его отсутствии.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
- Распечатка с сайта судебных приставов.
- Анализ наличия судебных споров по продавцу и компаниям, которые он возглавляет, через специализированные системы, такие как «Контур.Фокус» и «СПАРК».
- Справка из бюро кредитных историй для оценки кредитной истории.
- Также рекомендуется провести поиск в публичных источниках (например, в поисковиках «Яндекс» или Google), чтобы выявить публикации или иные сведения о продавце, которые могут иметь значение для сделки и сигнализировать о скрытых угрозах.
Не лишним будет обратиться к специалистам, которые помогут с проверкой документов и собственника. Например, заказать адвокатскую консультацию, во время которой специалист проверит договор купли-продажи и оценит возможные правовые риски. А также обратиться к специалисту по недвижимости: риелторы помогут подобрать оптимальную стратегию защиты ваших интересов и обеспечат сопровождение сделки, заключает директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин.
