Рыночная ипотека начала дешеветь после начала планомерного снижения регулятором ключевой ставки.
Согласно данным базы продуктов финансового маркетплейса Банки.ру, средняя ставка по ней на 22 сентября достигла 22,5% годовых, что на 2,8% меньше, чем 25 июля, когда ключевая ставка была снижена до 18% годовых. Помимо рыночной, у отдельных категорий населения есть возможность оформить льготную ипотеку, будь то семейная, IT, сельская, дальневосточная или арктическая ипотека. Поскольку некоторые из госпрограмм доступны только в определенных регионах, а в территориальном плане есть отличия как в стоимости жилья, так и в уровне средних доходов потенциальных заемщиков, то срок ипотеки и итоговая переплата будут также отличаться в зависимости от рассматриваемого федерального округа или конкретного города.
Мы рассчитали срок ипотеки, при котором у жителей разных регионов есть возможность получить одобрение по ипотеке при текущих требованиях банков (долговая нагрузка не выше 50%). Делимся результатами.
–Оптимальный платеж при приобретении жилья в ипотеку на первичном рынке составляет от 61,5 до 98 тысяч рублей, а срок — 8 до 9,8 года в зависимости от ФО. Итоговая переплата колеблется от 1,8 млн до 3,1 млн рублей.
–При рассмотрении ипотеки на вторичное жилье значимые отличия наблюдаются в сроках и итоговой переплате. Оптимальный срок составляет от 7,5 до 30 и более лет, а переплата — от 4,1 до 21,4 млн рублей.
–Лидерами среди ФО по минимальному оптимальному сроку стали СЗФО (8 лет) для первичного рынка и ЦФО (7,5 года) для вторичного рынка. Среди административных центров выделились Екатеринбург (7,75) и Москва (7,2 года) для первичного и вторичного рынка жилья соответственно.
–Максимальные же сроки среди ФО как для первичного, так и вторичного рынка получились для ДФО — 9,8 и 30 лет (либо более) соответственно. Среди городов наибольший срок на приобретение жилья на первичном рынке мы получили для Санкт-Петербурга (12,8 года), на вторичном рынке — для Пятигорска (не менее 30 лет).
Методология исследования
- Сумма ипотеки была рассчитана как среднее для каждого федерального округа и его административного центра в разрезе первичного и вторичного рынков жилья. Для расчета использовались запрошенные суммы согласно заявкам пользователей Банки.ру, оставленным в период с январь по август 2025 года.
- Доход был рассчитан как среднее для каждого федерального округа и его административного центра. Для расчета использовались указанные доходы согласно заявкам пользователей Банки.ру, оставленным в период с январь по август 2025 года. Доход был рассчитан для всего рынка — независимо от того, оставил потенциальный заемщик заявку на ипотеку на первичном или на вторичном рынке.
- Ставка по ипотеке — для вторичного рынка для всех ФО и городов использовалась средняя ставка по рыночной ипотеке согласно базе Банки.ру по состоянию на 19 сентября. Для первичного рынка ставка была рассчитана как среднее между ставкой по рыночной ипотеке и ставками по льготным программам, доступными в рассматриваемом ФО/городе.
- Оптимальный платеж — менее 50% от уровня дохода (уровень ПДН, при котором у среднестатистического заемщика есть возможность получить одобрение по ипотеке при текущих требованиях банков). Рассчитывался по формуле аннуитета. Расчет производился на средних данных, из-за чего при определении оптимальных срока и платежа в конкретном случае надо исходить из индивидуальных параметров сделки и заемщика.
- Итоговая переплата — рассчитана при оптимальных сроке и платеже без учета внесения досрочных платежей и при условии погашении ипотеки в срок.
Результаты
В целом по России
Анализируя указанные доходы и запрошенные суммы ипотеки в заявках пользователей Банки.ру в среднем по России, мы получили, что оптимальный платеж по ипотеке на приобретение жилья на первичном рынке составляет 76,5 тысячи рублей. При таком платеже оптимальный срок будет составлять 11,3 года, а итоговая переплата — 3,3 млн рублей. В расчете использовалась минимально возможная ставка — 7,74% годовых, так как допускалось, что на территории всей страны к оформлению доступны рыночная и все льготные программы. При этом при оформлении ипотеки на жилье на вторичном рынке в расчете использовалась исключительно ставка по рыночной ипотеке. И даже учитывая меньшую сумму ипотеки, получилось, что для достижения оптимального платежа придется максимально растянуть срок ипотеки — до 30 лет и более, а переплата будет составлять существенные 24,3 млн рублей.
По России в целом
| Рынок жилья | Сумма ипотеки, млн рублей | Доход, тыс. рублей | Ставка по ипотеке, % годовых | Оптимальный платеж, тыс. рублей | Оптимальный срок, месяцев | Итоговая переплата, млн рублей |
| Первичный | 6,8 | 153 | 7,74 | 76,5 | 135 | 3,3 |
| Вторичный | 4,2 | 153 | 22,9 | 76,5 | >360 | 24,3 |
При покупке жилья на первичном рынке
При расчете оптимального срока ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке в разрезе федеральных округов мы получили, что наименьший оптимальный срок составляет 8 лет — для жителей СЗФО, а наименьшая переплата составляет 1,6 млн рублей — для жителей УФО (оптимальный срок — 8,1 года). Максимальная переплата составляет 3,1 млн рублей — для жителей ЦФО, что связано с самой высокой запрошенной суммой ипотеки. Однако оптимальный срок и там составляет 8,5 года, что незначительно больше, чем у лидеров по этому показателю. Объясняется это высокими средними доходами жителей Центрального федерального округа. Самый большой же оптимальный рассчитанный срок оказался для пользователей из ДФО — почти 10 лет.
Жилье на первичном рынке (ФО)
| ФО | Сумма ипотеки, млн рублей | Доход, тыс. рублей | Ставка по ипотеке, % годовых | Оптимальный платеж, тыс. рублей | Оптимальный срок, мес. | Итоговая переплата, млн рублей |
| ЦФО | 6,9 | 196 | 9,18 | 98 | 103 | 3,1 |
| СЗФО | 5,3 | 150 | 7,74 | 75 | 96 | 1,8 |
| ПФО | 4,7 | 128 | 9,18 | 64 | 111 | 2,2 |
| УФО | 4,7 | 132 | 7,74 | 66 | 97 | 1,6 |
| СКФО | 4,4 | 123 | 9,18 | 61,5 | 105 | 2 |
| ЮФО | 4,7 | 134 | 9,18 | 67 | 102 | 2,1 |
| СФО | 4,8 | 128 | 7,74 | 64 | 104 | 1,8 |
| ДФО | 5,5 | 135 | 7,74 | 67,5 | 118 | 2,3 |
При рассмотрении административных центров соответствующих ФО картина значительно изменилась. Так наименьший оптимальный срок составил 7,75 года для жителей Екатеринбурга (УФО) и 8 лет для Владивостока (ДФО), а максимальный для Санкт-Петербурга (СЗФО) и Нижнего Новгорода — 12,8 и 12,3 года соответственно. Минимальная переплата также наблюдается для жителей Екатеринбурга (1,8 млн рублей) и Владивостока (2,4 млн рублей), а максимальная — для жителей двух крупнейших городов страны — Москвы (8,5 млн рублей) и Санкт-Петербурга (6,9 млн рублей).
Жилье на первичном рынке (административные центры)
| ФО | Город | Сумма ипотеки, млн рублей | Доход, тыс. рублей | Ставка по ипотеке, % годовых | Оптимальный платеж, тыс. рублей | Оптимальный срок, мес. | Итоговая переплата, млн рублей |
| ЦФО | Москва | 7,7 | 225 | 14,35 | 112,5 | 146 | 8,5 |
| СЗФО | Санкт-Петербург | 5,9 | 169 | 14,35 | 84,5 | 154 | 6,9 |
| ПФО | Нижний Новгород | 5,4 | 136 | 11,23 | 68 | 148 | 4,5 |
| УФО | Екатеринбург | 4,7 | 142 | 8,93 | 71 | 93 | 1,8 |
| СКФО | Пятигорск | 4,9 | 126 | 11,23 | 63 | 142 | 3,9 |
| ЮФО | Ростов-на-дону | 5,0 | 139 | 11,23 | 69,5 | 124 | 3,4 |
| СФО | Новосибирск | 4,7 | 135 | 11,23 | 67,5 | 116 | 3 |
| ДФО | Владивосток | 5,9 | 174 | 8,93 | 87 | 96 | 2,4 |
При покупке жилья на вторичном рынке
При рассмотрении условий по ипотеке на приобретение недвижимости на вторичном рынке мы получили, что минимальный оптимальный срок составил 7,5 года для ЦФО. Это вполне ожидаемо, учитывая высокие уровни доходов в данном округе, а также менее значительную разницу в запрошенных суммах ипотеки между ФО по сравнению с первичным рынком. Меньше же всего придется переплачивать жителям УФО — 4,1 млн рублей. При рассматриваемых условиях жителям СКФО и ДФО придется оформлять ипотеку на максимально доступный срок (30 и более лет), чтобы иметь шансы получить одобрение. Максимальные значения переплат по такому ипотечному кредиту составят 21,4 и 19,7 млн рублей — для жителей ДФО и СКФО соответственно.
Жилье на вторичном рынке (ФО)
| ФО | Сумма ипотеки, млн рублей | Доход, тыс. рублей | Ставка по ипотеке, % годовых | Оптимальный платеж, тыс. рублей | Оптимальный срок, мес. | Итоговая переплата, млн рублей |
| ЦФО | 4,2 | 196 | 22,9 | 98 | 91 | 4,6 |
| СЗФО | 3,6 | 150 | 22,9 | 75 | 133 | 6,2 |
| ПФО | 3,0 | 128 | 22,9 | 64 | 121 | 4,6 |
| УФО | 3,0 | 132 | 22,9 | 66 | 108 | 4,1 |
| СКФО | 3,4 | 123 | 22,9 | 61,5 | >360 | 19,7 |
| ЮФО | 3,3 | 134 | 22,9 | 67 | 151 | 6,7 |
| СФО | 3,0 | 128 | 22,9 | 64 | 121 | 4,6 |
| ДФО | 3,7 | 135 | 22,9 | 67,5 | >360 | 21,4 |
В отличие от первичного рынка, при расчете условий ипотеки на вторичное жилье для административных центров ситуация почти не изменилась. Так, наименьший оптимальный срок ипотеки достиг 7,2 года для Москвы (ЦФО), а наименьшая переплата для центра УФО — Екатеринбурга (4,2 млн рублей). Максимальные же срок и переплата составили 30 лет (и более) и 22 млн рублей соответственно для Пятигорска (СКФО).
Жилье на вторичном рынке (административные центры)
| ФО | Город | Сумма ипотеки, млн рублей | Доход, тыс. рублей | Ставка по ипотеке, % годовых | Оптимальный платеж, тыс. рублей | Оптимальный срок, мес. | Итоговая переплата, млн рублей |
| ЦФО | Москва | 4,7 | 225 | 22,9 | 112,5 | 86 | 4,8 |
| СЗФО | Санкт-Петербург | 4,0 | 169 | 22,9 | 84,5 | 126 | 6,5 |
| ПФО | Нижний Новгород | 3,3 | 136 | 22,9 | 68 | 140 | 6,1 |
| УФО | Екатеринбург | 3,2 | 142 | 22,9 | 71 | 105 | 4,2 |
| СКФО | Пятигорск | 3,8 | 126 | 22,9 | 63 | >360 | 22 |
| ЮФО | Ростов-на-дону | 3,2 | 139 | 22,9 | 69,5 | 114 | 4,6 |
| СФО | Новосибирск | 3,2 | 135 | 22,9 | 67,5 | 127 | 5,2 |
| ДФО | Владивосток | 4,2 | 174 | 22,9 | 87 | 136 | 7,5 |
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии и делиться своим мнением с другими
