Своя недвижимость в России — это святое. Ее чтят бабушки и дедушки, ее покупают на черный день, в нее вкладывают все свободные деньги. Но давайте посмотрим на ваши вложения не как на семейную реликвию, а как на обычный финансовый актив. Цифры за последние 7,5 года — с марта 2018-го по сентябрь 2025-го — показывают неутешительную картину.
— За последние десять лет самая низкая стоимость жилья в Москве была зафиксирована в марте 2018 года, по данным аналитики «Индикатора рынка недвижимости», — 164 753 рубля за квадратный метр.
— Тогда среднемесячный курс доллара составлял 57,05 рубля (курс ЦБ).
— В сентябре 2025 года стоимость квадратного метра в Москве составила 280 175 рублей по тем же данным.
— Тогда среднемесячный курс доллара составлял 82,97 рубля (курс ЦБ).
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.
Доходность бетона не покрывает инфляцию
Возьмем данные по Москве:
- Март-2018: 1 м² = 164 753 рубля ($2887,87)
- Сентябрь-2025: 1 м² = 280 175 рублей ($3376,83)
Кажется, что в рублях рост очень заметный — 70,06% за весь период. Но именно здесь нас ждет ловушка.
За эти же 7,5 года накопленная инфляция в России составила 66,92%. Фактически доходность почти полностью съедена ростом цен. Реальная прибыль — 3,14% за почти восемь лет!
В долларах картина еще нагляднее: доходность составляет всего ~17% за весь период, или около 2,1% годовых.
Проще говоря, те деньги, которые вы вложили в квартиру в 2018 году, сегодня почти не приросли в покупательной способности. Они просто превратили ваши сбережения в бетонный куб, с которым много хлопот.
А как же аренда? Считаем и ее
«Но ведь квартиру можно сдавать!» — скажете вы. Все так, но давайте посчитаем и это.
Предположим, мы купили студию 30 м² в 2018 году за 4 942 590 рублей. Средняя арендная ставка такой студии в Москве в тот период могла приносить в среднем около 20 000 рублей в месяц (чистыми, после комуслуг). Учтем и повышение стоимости аренды — в среднем 7,5%.
| Годы | Среднемесячная аренда (рубли) | Годовой доход (рубли) |
| 2018–2019 | 20 000 | 240 000 |
| 2019–2020 | 21 500 | 258 000 |
| 2020–2021 | 23 113 | 277 356 |
| 2021–2022 | 24 846 | 298 152 |
| 2022–2023 | 26 710 | 320 520 |
| 2023–2024 | 28 713 | 344 556 |
| 2024–2025 | 30 866 | 370 392 |
| Итого за 7,5 года | ~2 110 000 |
Кажется, это огромные деньги. Но это валовый доход, а не чистая прибыль. Вычитаем неизбежные расходы арендодателя:
- НДФЛ (13%): ~274 000 рублей.
- Косметический ремонт (два-три раза за период): ~300 000 рублей.
- Простой (один месяц в год без арендатора): ~175 000 рублей упущенной выгоды.
Примерная чистая прибыль от аренды: 2 110 000 – 274 000 – 300 000 – 175 000 = ~1 361 000 рублей.
Теперь посчитаем общую доходность (рост стоимости + аренда) от первоначальных вложений:
Прирост стоимости: 8 405 250 рублей. Чистая аренда: +1 361 000 рублей.
Итого: 8 405 250 + 1 361 000 = 9 766 250 рублей.
Итоговая реальная доходность (капитал + аренда) за 7,5 года: 97,59%.
Да, с учетом роста аренды доходность есть. Но это 13,01% годовых за 7,5 года работы менеджером по аренде и ремонтником с неиллюзорным риском напороться на проблемных жильцов.
С учетом инфляции цифры, конечно, хуже: 30,67% за 7,5 года, или 4,08% годовых.
Пока деньги были «заморожены» в бетоне, инвестиционный рынок предлагал другую доходность. Приведу всего два примера, чтобы не давать конкретные рекомендации:
— Золото: накопленная доходность в рублях за десять лет — 298% (29,8% годовых).
— Вклады (до одного года): накопленная доходность за десять лет — 135% (13,5% годовых).
Своя квартира — это не про инвестиции, это про комфорт
Здесь нужно сделать очень важное замечание. Если у вас до сих пор нет собственной квартиры, покупать ее нужно. Это ваша точка ноль, финансовая и психологическая опора. Собственное жилье — это безопасность, стабильность и база. Это не обсуждается.
Но мы говорим о другом — о второй, третьей и далее инвестиционной недвижимости. О деньгах, которые вы хотите не просто сохранить, а приумножить. И вот здесь, как показывают цифры, бетон проигрывает более гибким и ликвидным инструментам.
Недвижимость — хорошая или плохая инвестиция? Ждем аргументы в комментариях.
Внимание! Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты, организации, сервисы (сайты, ресурсы), сделки либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям). Определение соответствия финансового инструмента, сделки либо операции вашим интересам, инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска является вашей задачей.
Банки.ру не несет ответственности за информацию, представленную в настоящей статье, за возможные убытки в случае совершения операций, сделок либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данной информации, и не рекомендует использовать указанную информацию в качестве единственного источника информации при принятии инвестиционного решения.
Мнение экспертов, упомянутых в статье, может не совпадать с вашим мнением или мнением редакции. Материал приведен исключительно с ознакомительной целью и не подразумевает побуждения к совершению каких-либо операций.
