Офис в кредит

Ряд розничных банков в последнее время активизировали или запустили новую кредитную программу — коммерческую ипотеку. Это обычная ипотека, только на покупку офиса или другого нежилого помещения. Причем взять ее некоторых банках может не только собственник бизнеса, но и любой сотрудник компании. Портал Банки.ру прошелся по рынку офисной ипотеки.

Коммерческой ипотекой называют обычно вид кредита для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, который позволяет приобрести необходимое помещение для использования в бизнесе. Это могут быть торговые, производственные или офисные площади, отдельно стоящие здания и сооружения. В качестве единственного залогового обеспечения выступает некое некоммерческое помещение. Коммерческая ипотека — это, по сути, классические ссуды для субъектов среднего и малого бизнеса на старт или развитие бизнеса. Ипотека выдается как под залог приобретаемого помещения, так и — во многих случаях — под залог уже имеющегося офиса, склада, гаража.

В среднем по рынку первоначальный взнос — от 20%, ставки немного повыше ипотеки на покупку квартир — от 14% в рублях и 11—12% в валюте. В каждом случае банк проводит довольно детальный анализ заемщика. Можно сказать, каждое предложение получается индивидуальным. Здесь важен и срок работы фирмы (предпринимателя), и срок работы физического лица, на которое оформляется недвижимость, и его возраст, и выручка бизнесмена, и его затраты на ведение дела. Анализируется и сам приобретаемый объект. Максимальная сумма «офисного» кредита — порядка 30—40 млн рублей, выдается он на 6—10 лет.

Это средние по рынку условия, они могут варьироваться от банка к банку. К примеру, в Банке Москвы можно купить офис в кредит стоимостью до 150 млн рублей. А, скажем, в банке «Открытие» минимальный первоначальный взнос по данной программе — от 10%.

Возможно, оценка заемщика является более многосторонней, но в целом условия лишь немногим хуже, чем по классическим жилищным кредитам. Скорее, и контроль за расходованием ссудных денег довольно серьезный, и в некоторых кредитных организациях не обязательно передавать в залог приобретаемое помещение.

«В качестве обеспечения мы принимаем в залог приобретаемую недвижимость (ипотека в силу закона) либо имеющуюся недвижимость (ипотека в силу договора)», — поясняет директор департамента кредитования СБ Банка Ирина Кукарская.

По сути, та же нецелевая ипотека, однако ставки по целевым ссудам всегда немного ниже нецелевых. Для сравнения: в банке «ДельтаКредит» ставки по нецелевой ипотеке начинаются от 16,5% в рублях и от 12,5% в долларах.

Теперь об исключительно «офисной» ипотеке, когда обязательным условием для получения кредита является залог приобретаемого помещения. В ЮниКредит Банке коммерческую ипотеку может получить юридическое лицо из сегмента малого и среднего бизнеса, а также индивидуальный предприниматель. При этом ИП при желании может оформить коммерческую недвижимость в собственность на себя как на физическое лицо. Собственники юридических лиц или сотрудники компаний не могут получить коммерческую ипотеку и оформить приобретаемое помещение в свою собственность.

«Приобретение коммерческой недвижимости — это сложный юридический процесс, требующий грамотного подхода, — рассказывает начальник управления сегмента малого и среднего бизнеса ЮниКредит Банка Федор Бухаров. — Поэтому участие в этом процессе банка облегчает и делает его понятным любому клиенту. Документы для проведения сделки купли-продажи коммерческой недвижимости стандартные, как с финансированием банка, так и без него. Но все же присутствуют некоторые нюансы, на которые покупатель может не обратить внимания. Поэтому банк проводит собственную экспертизу всех документов по продавцу, покупателю и недвижимости. Это позволяет избежать ошибок при заключении сделки, что, несомненно, выгодно клиенту. Дополнительно банк запрашивает документы для оценки платежеспособности клиента и расчета суммы кредита».

«Этот вид кредита является достаточно популярным у предприятий малого бизнеса, так как позволяет избавиться от арендных платежей и рисков, связанных с арендодателем (когда непонятно, будет ли продлена аренда помещения в следующем году), — поясняет руководитель дирекции по развитию малого бизнеса банка «Открытие» Лариса Швецова. — Взамен клиент получает в собственность актив, который в будущем не обесценивается и может приносить дополнительный доход при сдаче части помещений в аренду (в случае, если не все площади будут использоваться непосредственно в бизнесе)». По словам Швецовой, обычно коммерческая ипотека предоставляется индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам. Это не продукт для физических лиц, сотрудников или руководителей бизнеса. В банке «Открытие» пакет документов для проведения оценки потенциального заемщика стандартен. Он включает учредительные документы и финансовую отчетность за определенный период. Также для оценки будут необходимы документы, характеризующие приобретаемую недвижимость.

Банк Москвы внедрил такую «офисную» ипотечную программу в конце прошлого года. По словам директора департамента малого бизнеса Банка Москвы Екатерины Орловой, банк готов рассматривать сделки с любой недвижимостью. В том числе по приобретению жилой недвижимости с целью ее последующего перевода в статус коммерческой. По словам эксперта, коммерческая ипотека ориентирована в первую очередь на малые предприятия, которые арендуют коммерческую недвижимость на долгосрочной основе и развитие которых сдерживают высокие арендные платежи. «Мы рекомендуем коммерческую ипотеку тем клиентам, которые строят долгосрочные планы развития своего бизнеса и арендуют площади, — говорит Екатерина Орлова. — Мы проводим для таких компаний расчеты, и если арендные платежи сопоставимы с ежемесячной выплатой по кредиту, то целесообразно получить заем на приобретение недвижимости».

В Банке Москвы коммерческую ипотеку могут получить юридические лица (ООО, ОАО, ЗАО) и индивидуальные предприниматели. Требования к заемщикам: минимальный срок ведения бизнеса клиента от 9 месяцев, регистрация компании в регионе присутствия банка, годовая выручка до 300 млн рублей, доходность бизнеса, достаточная для обслуживания кредита. Для получения коммерческой ипотеки в Банке Москвы компаниям малого бизнеса требуется предоставить правоустанавливающие документы в зависимости от формы собственности (устав, свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет), документы по основной деятельности заемщика (налоговые декларации, отчетности, оборотно-сальдовые ведомости), документы по приобретаемой недвижимости. Банк проводит комплексный анализ деятельности предприятия, оценивает возможные риски сделки и на основе полученных данных принимает решение о возможности предоставления кредитных средств.

Абсолют Банк запустил коммерческую ипотеку совсем недавно. По условиям этого банка, получить ее может любой сотрудник компании. «Для получения ипотечного кредита в рамках данной программы заемщики, работающие по найму, должны иметь стаж на последнем месте работы не менее трех месяцев или успешно пройти испытательный срок. Если заемщик занимается предпринимательской деятельностью, срок работы его компании должен быть не менее 12 месяцев», — рассказывает начальник управления по работе с сегментом розницы банка Антон Павлов. Зачем она сотрудника фирм — непонятно, но, по словам юристов, целевая аудитория в данном случае — индивидуальные предприниматели, собственники и ключевые менеджеры средних компаний, которые вовлечены в бизнес и, например, помимо зарплаты, получают процент от прибыли, а потому чувствуют необходимость и имеют возможность поручиться за кредит самостоятельно. По словам Антона Павлова, если клиенту потребуется существенная сумма денежных средств на развитие бизнеса или на любые цели, в продуктовой линейке Абсолют Банка на этот случай есть программа «Перспектива». Она позволяет получить кредит на любые цели под залог существующей недвижимости.

По общему признанию экспертов, ниша «нежилой» ипотеки — кредитование на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемого объекта — остается пока слабо освоенной лидерами ипотечного рынка. Основная причина, сдерживающая развитие рынка классической коммерческой ипотеки нежилых помещений заключается в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочные. Это связано с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков, особенно в текущей рыночной ситуации. В итоге такую ипотеку предлагают единицы, и это банки, которые должны иметь большой опыт кредитования юрлиц, особенно малого и среднего бизнеса. Такие банки не боятся специфических рисков, сопутствующих заемщикам из бизнес-среды.

Фаина ФИЛИНА, для Banki.ru