Наиболее распространенными видами мошенничества в сфере недвижимости являются продажа квартиры по подложным документам, а также проведение сделок с привлечением недееспособных лиц, считают опрошенные «РИА Недвижимость» юристы.
Самый популярный вид мошенничества с недвижимостью — подделка документов, рассказывает управляющий партнер санкт-петербургского офиса коллегии адвокатов Pen & Paper Алексей Добрынин. «Не следует покупать квартиру по копиям документов, даже если они нотариально заверены. В оригинальных документах не должно быть помарок и исправлений, а если квартира продается по доверенности, то обязательно требуйте присутствия собственника на сделке», — поясняет Добрынин.
По его словам, чаще всего мошенники пытаются подделать именно нотариальную доверенность, поэтому данный документ следует в первую очередь проверить на подлинность. Удостовериться, настоящий документ или нет и не был ли он отозван, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, заполнив реквизиты, указанные в доверенности.
В качестве примера использования фальшивок в сделках с жильем эксперты приводят истории лжериелторов, которые, арендовав квартиру, пытаются продать ее по поддельным документам, предлагая хороший дисконт. Как правило, отмечает член ассоциации юристов России Артем Коростелев, такие мошенники говорят, что в настоящее время собственник не может присутствовать на сделке, но хочет продать квартиру как можно скорее.
«Настоящий риелтор в большинстве случаев действует без доверенности, так как обычно во взаимоотношениях агентства и продавца используется агентский договор, а сам риелтор в основном занимается показами и подбором покупателей. Если риелтор будет участвовать в сделке от имени продавца, то об этом прямо нужно спросить и попросить оригинал доверенности», — комментирует он.
Второй распространенной мошеннической схемой является продажа квартиры с участием лиц, которые в дальнейшем могут оспорить сделку через суд. По словам юристов, к ним относятся не только граждане с частичной или полной недееспособностью, но и пенсионеры, несовершеннолетние, а также бывшие супруги, с которыми продавцы «забыли» разделить имущество.
«Лица преклонного возраста нередко продают свои квартиры и переезжают к своим детям. При сделках с ними нужно запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера или предложить пройти медицинское освидетельствование. Такое лицо не лишено дееспособности, но может не отдавать отчета в своих действиях вследствие заболеваний, приема сильнодействующих лекарств. Если квартира продается по доверенности, то необходимо уточнить, где находится собственник и куда он будет переезжать», — поясняет заместитель директора по правовым вопросам агентства «Миэль» Ольга Балбек.
Распространены виды мошенничества и с квартирами, якобы полученными в наследство, предупреждают эксперты. Как правило, при подобных махинациях продавец рассказывает, что он являлся единственным наследником и, оформив собственность на жилье, хочет его продать как можно быстрее, ссылаясь на сложные финансовые обстоятельства. Однако после проведения сделки продавец перестает выходить на связь, а спустя некоторое время появляется другой наследник, который заявляет, что не знал о смерти наследодателя и также претендует на квартиру. Если «новый» наследник сможет предоставить доказательства, что он не был в курсе смерти близкого, то с большой долей вероятности сделка со спорной квартирой может быть признана недействительной, объясняет руководитель юридического департамента компании «Этажи» Регина Дыдалина.
В сделках с наследной недвижимостью эксперты рекомендуют проверять очередность наследования продавца, а также обращать внимание на то, в каких отношениях были наследодатель и наследник. Если они являлись чужими людьми, то это дополнительный повод насторожиться.
Реже распространены, но все же встречаются сомнительные схемы продажи квартиры с участием супругов и несовершеннолетних. В случае приобретения недвижимости у человека, находившегося на момент оформления собственности в браке, нужно убедиться, что его супруг или супруга дали согласие на продажу жилья и что между ними произошел раздел имущества. При участии в сделке ребенка важно удостовериться, что не нарушены его права, иначе сделка может быть оспорена опекой или самим несовершеннолетним по достижении 18 лет. Если выяснится, что в квартире был прописан несовершеннолетний, но родители оформили квартиру на себя в ущерб его интересам, то в дальнейшем ребенок может обратиться в суд, а сделка будет признана недействительной, подчеркивает Дыдалина.
Продолжая тему сделок, которые в дальнейшем могут быть оспорены в суде, юрист напоминает, что встречаются случаи, когда лица, которые за то или иное преступление отбыли в места лишения свободы, были принудительно выписаны из квартиры и процесс приватизации прошел без их участия. Нового собственника в этом случае также ждет суд, и в большинстве случаев с неблагоприятным исходом.
Еще одной периодически встречающейся на рынке вторичного жилья недобросовестной схемой продажи является сделка с потенциальным банкротом. Дыдалина описывает ее так: объект реализуется по документам с заниженной стоимостью, после чего собственник этого объекта банкротится, а сделку ставят под сомнение как фиктивную, доказывая через суд, что она была осуществлена на явно невыгодных условиях с целью вывода средств. Далее в суде появляются «кредиторы банкрота», которые претендуют на купленную жертвой недвижимость, поэтому юрист советует проверять кредитную историю продавца, тем более если он вызывает у покупателя сомнения.
Следует опасаться и такого распространенного вида мошенничества, при котором риелтор просит потенциального покупателя как можно скорее внести задаток за понравившееся жилье под предлогом того, что квартиру может «застолбить» другой претендент, рассказывает старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. «В дальнейшем оказывается, что квартира непригодна для проживания, с долгами за ЖКХ и прочими проблемами. Покупатель отказывается от приобретения недвижимости и попадает в ловушку, так как в договоре сказано, что задаток не возвращается», — говорит она. Эксперт рекомендует знать разницу между авансом за жилье и задатком: в первом случае если сделка срывается и в договоре не предусмотрено штрафных санкций, то его возвращают. А вот в определении задатка, согласно Гражданскому кодексу, сказано, что за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, и он остается у другой стороны. Пшеничникова подчеркивает, что не стоит покупать жилье «заочно», без просмотра и проверки всех документов, а все денежные операции стоит осуществлять только напрямую с продавцом.
Эксперты предостерегают покупателей вторичного жилья и от сложных мошенничеств с участием недобросовестных нотариусов, а также хакеров, получающих доступ к электронной цифровой подписи стороны сделки. «Здесь в группе риска пенсионеры, одинокие люди и лица, которые являются неуверенными пользователями компьютера. Под видом социальной помощи мошенники получают доступ к паспорту, данным СНИЛС, после чего оформляют поддельную доверенность и саму ЭЦП. Далее с участием недобросовестного нотариуса оформляется договор дарения или купли-продажи от имени человека, который ничего не подозревает», — уточняет Коростелев.
Кроме того, эксперты советуют быть предельно внимательными и при осуществлении взаиморасчетов между сторонами сделки. Добрынин отмечает, что расписка о передаче денежных средств должна быть строго написана от руки, так как есть риск, что сторона может оспорить сделку в суде, заявив, что подпись подделана. «Наиболее приемлемый способ передачи денежных средств — банковская ячейка, когда продавец получает право забрать денежные средства из ячейки после регистрации сделки Росреестром. Также среди способов расчета выступает депозит нотариуса и аккредитив. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда денежную сумму, после регистрации перехода права собственности продавец предъявляет банку договор купли-продажи, затем деньги с аккредитива переводятся на его личный счет», — подводит итог юрист.
