Устойчивое развитие ипотечного рынка предполагает выдачу 0,5 млн кредитов на покупку жилья в новостройках в год, что обеспечит платежеспособный ипотечный спрос на 27 млн кв. м нового жилья стоимостью 2 трлн рублей ежегодно. Об этом говорится в опубликованной Банком России аналитической записке «Об оценке потенциального спроса на ипотеку».
Как указано в материале, уровень проникновения ипотеки в РФ выше показателей в большинстве других стран с формирующимся рынком, уже в 2017 году он составлял 15% от взрослого населения и впоследствии значительно повысился. При условии сохранения текущих тенденций проникновение ипотеки к 2030 году может достичь уровня развитых стран, однако среднедушевые доходы и российская экономика еще не выйдут к этому времени на соответствующие развитым странам уровни, поэтому устойчивость таких темпов развития ипотеки в России вызывает опасения, считают в ЦБ.
Также авторы материала указывают, что быстрый рост цен на жилье привел к ухудшению показателя доступности жилья в 2021 году по сравнению с началом 2020-го, снизив финансовую доступность ипотеки.
Регулятор констатирует, что оценки спроса, который без создания дисбалансов можно профинансировать с помощью ипотеки, варьируются.
«Без учета регионов с наиболее низкой доступностью жилья число домохозяйств, способных обслуживать ипотеку, составляет 24 млн. Однако в случае роста цен на жилье на 10% и 20% (сценарии умеренного и ускоренного роста цен на жилье. — Прим. Банки.ру) количество таких домохозяйств, по нашим оценкам, резко снизится — до 18 млн и 13 млн соответственно. Без учета заемщиков, которые уже имели действующий ипотечный кредит в данных регионах на конец июня 2021 года, оценка максимального устойчивого уровня платежеспособного спроса с поправкой на возможный рост цен в ближайшем будущем находится в диапазоне 9—12 млн семей», — отмечается в обзоре.
Предполагается, что фактический спрос окажется существенно меньше.
Так, наиболее обеспеченные домохозяйства, скорее всего, в большинстве своем не будут играть ключевой роли в обеспечении спроса на ипотеку на первичном рынке (они либо не заинтересованы в улучшении жилищных условий, либо могут профинансировать покупку полностью за счет собственных средств): это дает минус 1,5 млн семей, остается 7,5—10,5 млн.
Доля первичного рынка в выдачах ипотеки в последние годы традиционно не превышает 30%. Даже при росте этой доли до 40% остается 3—4 млн домохозяйств, которые потенциально заинтересованы в финансировании покупки жилья на первичном рынке за счет ипотеки.
Учет такого фактора, как опережающий рост цен на недвижимость в ряде регионов и региональные различия в уровне доходов, а также миграция населения из малых населенных пунктов в мегаполисы с более высокими ценами на жилье, по мнению ЦБ, требует дополнительного снижения оценки из предыдущего пункта примерно на 1 млн домохозяйств, до 2—3 млн.
За счет демографического фактора указанный 1 млн прибавляется обратно: в ближайшие годы доля населения в наиболее активном с точки зрения ипотеки возрасте (30—35 лет) будет сокращаться, но все-таки граждане, вступающие в данную возрастную категорию, будут создавать дополнительный спрос на ипотеку, в том числе на первичную.
«Итоговая оценка числа домохозяйств без ипотеки, которые потенциально смогут обслуживать ипотеку на первичном рынке в ближайшие годы, с учетом региональных особенностей составляет 3—4 млн домохозяйств на горизонте до середины 2025 года, или в среднем не более 1 млн домохозяйств в год относительно текущего момента времени», — приводят результаты подсчетов в ЦБ.
По оценке регулятора, при площади стандартной квартиры 54 кв. м максимальный спрос на новостройки до 2025 года, профинансированный за счет ипотеки на первичном рынке, составит 54 млн кв. м в год. Спрос на ипотеку в денежном выражении достигнет 17,2 трлн рублей.
«Объем ввода жилья в многоквартирных домах в последние три года составлял 42—44 млн кв. м в год, а общий ввод с учетом ИЖС (индивидуального жилищного строительства. — Прим. Банки.ру) — 76—82 млн кв. м. Это означает, что текущие темпы строительства и ввода жилья в целом соответствуют рассчитанным выше оценкам потенциального спроса на ближайшие годы. Однако реальный платежеспособный спрос на ипотеку на первичном рынке окажется меньше из-за сделанных нами значительных допущений в оценках, завышающих спрос. Более того, после удовлетворения всего спроса на ипотеку на первичном рынке в 2025 году за его пределами спрос будет расти только за счет взросления и повышения финансового благосостояния младших поколений. Он оценивается примерно в 250 тыс. семей в год, что в четыре раза меньше, чем в предшествующие годы. Это означает, что активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026—2030 годах, что негативно скажется на рынке жилья и в строительном секторе», — пишут аналитики ЦБ.
Они полагают, что поддержание текущих темпов роста строительства нового жилья с высокой вероятностью опередит в перспективе динамику будущего спроса. «Поэтому с точки зрения устойчивости спроса на жилье и ипотечного рынка (снижения рисков резких колебаний спроса после 2024 года) оптимальной представляется выдача примерно 0,5 млн ипотечных кредитов в год на покупку жилья в новостройках на горизонте до 2030 года. Это меньше, чем выдается сейчас. Тем не менее, по нашим расчетам, этого окажется достаточно, чтобы покрыть весь платежеспособный спрос на данный вид кредита. Согласно сделанным выше предпосылкам, выдача ипотечных кредитов в таких объемах создаст спрос на новое жилье в объеме 27 млн кв. м в год (чуть более 2 трлн рублей)», — указывают в Центробанке.
Там делают оговорку, что в части регионов потенциал для устойчивого развития первичного рынка жилья за счет ипотеки сохраняется. При этом около трети регионов (включая Москву, Санкт-Петербург, а также ряд других крупных мегаполисов) выглядят перегретыми с точки зрения цен на жилье на первичном рынке по отношению к вторичному рынку и доходам домохозяйств в этих регионах. «Это указывает на важность точечной калибровки мер по стимулированию ипотеки на первичном рынке и развитию первичного рынка жилья с учетом региональной специфики в целях минимизации рисков возникновения перегрева на рынке», — полагают в ЦБ.
«Устойчивое ускорение роста российской экономики и доходов населения способно расширить потенциал для ипотеки, дополнительно увеличивая платежеспособный спрос на постоянной основе», — добавляет регулятор.
Продуктовый калькулятор
