Аналитический центр Банки.ру изучил, как изменилась ситуация на рынке ипотечного жилищного кредитования в первом полугодии 2023 года по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Опираясь на официальные статистические данные Банка России, Росстата, Росреестра, «ДОМ.РФ» и эксклюзивные внутренние данные маркетплейса Банки.ру, аналитики сравнили основные показатели развития рынка недвижимости и рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), изучили суммы, ставки, сроки и другие параметры ИЖК, а также выявили отличия в портрете заемщиков в эти периоды.
Что происходило на рынке недвижимости
Во II квартале 2023 года наблюдаемый на отечественном рынке недвижимости в начале года спад сменился ростом, благодаря чему первое полугодие рынок завершил положительной динамикой. По данным Росреестра, в сравнении с аналогичным периодом 2022 года населением было заключено на 16,5% больше сделок с недвижимостью — прежде всего за счет роста на 15% числа договоров купли-продажи жилья. Как результат, по итогам первых шести месяцев 2023 года на рынке укрепилось преобладание вторичного сегмента, удельный вес которого в структуре сделок увеличился за год с 81,4% до 83,8%.
Несмотря на наличие механизма защиты дольщиков по эскроу-счетам и программ с госсубсидированием, позволяющих купить первичное жилье в ипотеку по низким ставкам, интерес населения к этому сегменту продолжил снижаться: договоров участия в долевом строительстве было заключено на 3% меньше, чем в первой половине 2022 года. Причина — в более ощутимом удорожании стоимости и усилении ее отрыва от вторички. По данным Росстата, за год средняя цена квадратного метра новостроек выросла на 13,5% и составила по итогам первого полугодия 2023 года 128 тыс. рублей. Средняя же цена «квадрата» на вторичке за год практически не изменилась (прирост составил 1%) и по итогам первых шести месяцев 2023 года фиксировалась Росстатом на отметке около 92 тыс. рублей.
Сильнее всего за год средний чек квартир на первичном рынке вырос в Центральном и Северо-Кавказском федеральных округах, где они подорожали больше, чем на 50%. На вторичном рынке лидерами стали Южный и Приволжский федеральные округа, но размер повышения стоимости квартир там был существенно ниже и не достигал 15%. Единственным регионом, где за год подешевели как новостройки, так и вторичное жилье стал Северо-Западный ФО, но, несмотря на это, вместе с Центральным и Дальневосточным ФО в первом полугодии 2023 года он оставался в лидерах по их стоимости в абсолютном выражении. Сильнее всего за год средняя цена «квадрата» на вторичке снизилась в Центральной России, но минимальной стоимостью жилья по-прежнему отличался Северо-Кавказский ФО.
Что происходило с ипотекой
Ключевую роль в восстановлении рынка недвижимости сыграли высокие темпы развития ипотеки, доля проникновения которой в сделки выросла за год с 41,4% до 44%. За счет этого ипотечное жилищное кредитование продолжило оставаться драйвером наращивания розничного портфеля банков, обеспечив по итогам первого полугодия 2023 года более половины его прироста. Кроме того, ипотека стала единственным сегментом в совокупном кредитном портфеле банков, показавшим прирост на годовом горизонте: по сравнению с июнем 2022 года доля ипотеки в нем стала весомее на 2,3%, в то время как доля необеспеченных потребительских ссуд и автокредитов сжалась на 2,2% и 0,2%. В результате по сравнению с итогом первых шести месяцев 2022 года средний удельный вес ипотеки в портфеле кредитов физлиц вырос с 49,4% до 52,1%, в то время как автокредитов — снизился с 4,9% до 4,5%, а необеспеченных потребительских ссуд — сократился с 45,7% до 43,4%.
По данным Банка России, за январь — июнь 2023 года банками было выдано 825 тыс. ипотечных кредитов на 3,1 трлн рублей, в полтора раза больше аналогичного периода 2022 года. Более 70% из числа выданных ипотек пришлось на вторичный сегмент, удельный вес которого в структуре сделок продолжил расти. Доля же первички по сравнению с более ранними периодами стала ощутимо ниже.
Объясняется это тем, что при сложившейся на рынке недвижимости ситуации, даже оформляя ипотеку на готовое жилье по более высоким ставкам, в плане итоговой переплаты заемщики могут сэкономить гораздо больше, чем при покупке в ипотеку новостройки. Одновременно из-за потери экономической целесообразности для большинства заемщиков на рынке продолжится тренд на снижение в структуре сделок рефинансирования, доля которого по итогам II квартала 2023 года составила только 0,6%.
Первичный сегмент по-прежнему развивался за счет субсидирования правительством процентных ставок банкам в рамках ряда госпрограмм. За год в количественной структуре льготной ипотеки стало больше сделок по «Семейной ипотеке», число же займов, выданных по «Ипотеке с господдержкой», напротив, снизилось. В денежной структуре сделок с госсубсидированием доля «Льготной ипотеки» не изменилась, а «Семейной» — снизилась. Несмотря на то что за год удельный вес прочих госпрограмм («Дальневосточной» и «IT-ипотеки») как в количестве, так и в объеме выданных кредитов с господдержкой стал выше, они продолжали пользоваться минимальным интересом со стороны потенциальных заемщиков.
Из-за удорожания недвижимости в первом полугодии 2023 года продолжил расти средний чек выдаваемых ИЖК: по сравнению с аналогичным периодом годичной давности он стал выше на 200 тыс. и составил 3,7 млн рублей. В свою очередь, это продолжило определять рост среднего срока ипотеки в России, который по итогам первой половины 2023 года превысил 24 года. Объясняется это тем, что в условиях снижения доходов населения и роста закредитованности банки вынуждены удлинять сроки с целью обеспечения более низкого ежемесячного платежа и соблюдения требований регулятора в части показателя долговой нагрузки. Продолжил влиять на этот процесс и рост средневзвешенной ставки по ИЖК: после несущественного снижения в январе она перешла к росту и к концу первого полугодия превышала уровень годичной давности. В совокупности с преобладанием в выдачах банков ипотеки с низким первоначальным взносом, ставшей одной из причин ужесточения регулирования выдачи ипотеки в 2023 году со стороны ЦБ. Все это говорит о том, что фактическая доступность ипотеки для населения продолжает снижаться.
Как изменился портрет заемщика
В первом полугодии 2023 года спрос на ипотечные продукты со стороны пользователей сервиса «Мастер подбора ипотеки» финансового маркетплейса Банки.ру был на 136% больше аналогичного периода годичной давности. Несмотря на то что в целом по рынку отмечалось снижение доли заключенных сделок по рефинансированию, по сравнению с первой половиной 2022 года мы фиксировали пятикратный рост интереса к этому продукту на Банки.ру. Спрос же со стороны заемщиков, планировавших оформить кредит на покупку недвижимости, вырос за этот же период только в два раза. В связи с этим средняя доля рефинансирования в структуре запрашиваемых целей ипотечного кредита стала за год больше на 5% и по итогам первых шести месяцев 2023 года приблизилась к 20%.
Преимущественный интерес как к рефинансированию, так и к покупке жилья в ипотеку отмечался со стороны мужчин, в среднем оставивших более половины всех заявок на эти продукты. В то же время за год их удельный вес в запросах на оформление ипотеки снизился, а у женщин, наоборот, вырос.
Большую часть заявок как на оформление ипотеки, так и на ее рефинансирование оставляли пользователи в возрастном диапазоне от 25 до 45 лет, среди которых за год стало заметно больше заемщиков в возрасте до 35 лет. Наряду с ними рост в указанный период показал сегмент более молодых клиентов в возрасте от 18 до 25 лет. Спрос же на ипотечные продукты со стороны более старших групп населения сократился.
Средний возраст пользователей, оставивших в первом полугодии 2023 года заявки на ипотеку в сервисах Банки.ру, составил 36 лет. По сравнению с первым полугодием 2022 года он снизился на два года. Проявлявшие интерес к рефинансированию ипотеки посетители были в среднем на год старше заемщиков, планировавших оформить ипотеку впервые, в то время как годом ранее такого тренда мы не отмечали. Разницы в среднем возрасте желавших приобрести жилье заемщиков — мужчин и женщин — не наблюдалось, а вот планировавшие рефинансировать ипотеку женщины, хоть и незначительно, но были старше мужчин.
Как и годом ранее, желавшие получить ипотеку пользователи чаще всего запрашивали сумму от 1 млн до 3 млн рублей, однако на фоне продолжающегося удорожания недвижимости ее доля в структуре сумм стала снижаться, как и ипотек до миллиона рублей. А вот запросы на более крупные суммы ожидаемо стали расти, и наиболее существенный прирост среди них показали заявки с диапазоном суммы от 5 млн до 7 млн рублей.
Средняя запрашиваемая сумма ипотеки в сервисах Банки.ру выросла за год на 17,5% и составила в первом полугодии 2023 года 3,4 млн рублей. В части покупки недвижимости она увеличилась значительнее, чем по рефинансированию. Если запрашиваемая средняя сумма первичной ипотеки выросла за исследуемый период с 3 млн до 4,5 млн рублей, то рефинансируемой — с 2 млн до 2,6 млн рублей. На наиболее высокие средние чеки ипотечного кредита рассчитывали мужчины 45–65 лет, а в части рефинансирования имеющейся ипотеки — мужчины в возрасте от 35 до 45 лет и женщины 45–55 лет. Наименьшие же средние суммы первичной ипотеки интересовали мужчин старше 65 лет, а рефинансируемой — женщин этой возрастной категории. Сильнее всего за год выросла средняя сумма ипотечного кредита, запрашиваемая мужчинами 45–65 лет, а меньше всего — мужчинами старше 65 лет. В части рефинансирования ипотеки мы, напротив, зафиксировали наибольший ее прирост у этой возрастной категории, а наименьший — у женщин 45–55 лет.
Средний запрашиваемый через сервис «Мастер подбора ипотеки» срок ипотечного кредитования снизился за анализируемый нами период на два года и составил в первом полугодии 2023 года 14,5 года. Заемщики, планировавшие рефинансировать ипотеку, в среднем запрашивали срок меньше, чем оформлявшие ее впервые, но за год желаемая длительность вторичной ипотеки выросла, в то время как первичной, хоть и незначительно, но снизилась. Максимальный средний срок кредита на покупку недвижимости запрашивали мужчины до 25 лет и женщины 35–45 лет, а по цели «рефинансирование» — мужчины этой возрастной категории. Получить кредитные средства на обе цели на минимальный срок пытались заемщики старше 65 лет. Примечательно, что за год средний запрашиваемый срок первичной ипотеки вырос только у мужчин 18–25 лет, а у других категорий заемщиков — снизился, и сильнее всего — у женщин 25–45 лет. По рефинансированию же, напротив, почти у всех групп заемщиков, за исключением женщин 35–45 лет и мужчин 55–65 лет, он вырос, и сильнее всего — у мужчин 35–45 лет.
Преобладающая часть граждан, желавших получить ипотеку или рефинансировать уже имеющуюся, имели высшее образование и состояли в официальном браке, и за год их доля выросла. Структура же заемщиков в разрезе занятости практически не претерпела изменений, за исключением того, что официально трудоустроенных и самозанятых граждан за год стало больше, а ИП, заемщиков с «зарплатой в конверте» и неработающих граждан — меньше. Интерес же пенсионеров к этому продукту оставался минимальным.
Средний указываемый пользователями Банки.ру стаж увеличился по сравнению с 2022 годом на 1,5 года и составил 6,5 года. Сильнее всего этот показатель вырос по заявкам на рефинансирование (с четырех до 6,5 года), в то время как по запросам кредита на покупку недвижимости — увеличился чуть больше чем на год: с 5,3 до 6,4 года. А вот в части типа организации-работодателя изменений не произошло: по-прежнему более половины потенциальных заемщиков работали в коммерческих организациях (ООО), а доля бюджетников была минимальной.
Одновременно в первой половине 2023 года практически на 30% вырос указываемый пользователями Банки.ру уровень ежемесячного дохода. Его среднее значение у заемщиков, планировавших впервые оформить ипотеку, составило чуть больше 134 тыс. рублей, а у имевших намерение рефинансировать ее — почти 129 тыс. рублей.
Объясняется столь высокое значение тем, что преимущественная часть пользователей, планировавших получить ипотеку на Банки.ру, — это столичные жители, и за год их доля стала выше. Наряду с ними, как и годом ранее, больше всего ипотекой в сервисах Банки.ру интересовались заемщики из Санкт-Петербурга, Московской области и Краснодарского края. Топ регионов на протяжении анализируемого нами периода практически не изменился — за исключением того, что в 2023 году Красноярский край сменил в нем Пермский. Закономерно, что большинство из этих регионов, согласно данным «ДОМ.РФ», являются лидерами по числу выданных кредитов.
В условиях очередного ужесточения Банком России с 1 октября выдачи кредитов заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки мы ожидаем, что средний указываемый в анкетах банков размер дохода ипотечных заемщиков будет расти и дальше. Это определяющий фактор, оказывающий влияние на принятие большинством банков положительного кредитного решения, а размер ПДН непосредственно влияет на кредитный рейтинг заемщика. Здесь отметим, что традиционно ипотечные заемщики относятся к числу наиболее качественных и отличаются самым высоким кредитным рейтингом среди всех розничных заемщиков. Это подтверждает и статистика наших сервисов: уровень кредитоспособности большинства групп пользователей, планировавших оформить ипотеку или рефинансировать ее на Банки.ру, в первом полугодии 2023 года оценивался как высокий и имел значение от 594 до 903 баллов. Средний кредитный рейтинг (присваивается при количестве баллов от 150 до 593) [1] среди желавших приобрести недвижимость имели заемщики возрастом от 18 до 25 лет, мужчины 25–35 лет и старше 65 лет. Среди имевших намерение рефинансировать ипотеку пользователей средней кредитоспособностью обладали заемщики обоих полов 18–25 лет и мужчины старше 65 лет. Одновременно сильнее всего на годовом горизонте снизился средний кредитный рейтинг пользователей возрастом до 25 лет, а вырос — у женщин 55–65 лет.
Итоги и прогнозы
В 2023 году мы ожидаем существенного замедления стремительных темпов развития ипотечного жилищного кредитования в России. Влиять на этот процесс будет как дальнейшее ужесточение регулирования этого сегмента со стороны ЦБ, так и переход регулятора к циклу повышения ключевой ставки ввиду чего рыночные ипотечные продукты для заемщиков станут ощутимо дороже. В частности, с 1 октября в силу вступят повышенные макропруденциальные надбавки для банков, кредитующих заемщиков с низким первоначальным взносом либо с высоким показателем долговой нагрузки, запретительный размер которых фактически сделает ипотеку для этих категорий населения недоступной.
Исходя из этого, считаем, что в новой экономической реальности получить ипотеку смогут только качественные заемщики — с достаточным уровнем дохода и оптимальным уровнем финансовой нагрузки, прежде всего незакредитованные. На фоне роста ключевой ставки повышение банками ипотечных ставок сможет сдержать определенную часть спроса заемщиков на вторичное жилье, поскольку большая часть граждан будет стремиться получить ипотеку на покупку новостройки по госпрограммам. Однако мы не ожидаем существенного смещения спроса на первичное жилье, поскольку в большинстве регионов его стоимость остается высокой и продолжает расти, в том числе из-за роста инфляции и удорожания проектного финансирования для застройщиков.
По нашим ожиданиям, при текущем уровне ключевой ставки и обозначенной Банком России возможности ее повышения в сентябре совокупный размер увеличения банками ставок по рыночной ипотеке может составить до 4–4,5 процентного пункта. Как результат, средняя ставка по таким программам для клиентов с открытого рынка осенью может вырасти до заградительных 17–18% годовых, а по льготным — приблизиться к установленным государством максимумам. При этом существенного изменения банками условий по льготной ипотеке мы не ожидаем, поскольку они устанавливаются на правительственном уровне, и пока что заявлений о возможности их корректировок, за исключением приостановки выдач по «Сельской ипотеке», не звучало. Одновременно считаем, что в качестве альтернативного повышению ставок сценария банки могут просто сократить круг потенциальных заемщиков, оставив для проверенных клиентов относительно приемлемые ценовые условия.
На фоне роста цен на недвижимость продолжат расти объемы выдаваемых банками ипотечных средств населению, что приведет к сохранению высоких средних чеков ипотеки. Однако на фоне вышеперечисленных факторов мы не ожидаем их существенного изменения и прогнозируем сохранение до конца года среднемесячных темпов прироста этого показателя на уровне 0,3%, ввиду чего он будет находиться в дельте 3,7–3,76 млн рублей. Для обеспечения комфортного для заемщиков ежемесячного платежа и выполнения требований ЦБ в части показателя долговой нагрузки банки будут вынуждены еще больше удлинять сроки ипотеки, что в конечном итоге ляжет бременем на заемщиков, поскольку приведет к росту их переплаты.
Мы ожидаем сезонного усиления интереса к ипотеке со стороны заемщиков в IV квартале, поскольку традиционно этот период является пиковым в плане спроса на недвижимость, а также на ипотечные продукты с госсубсидированием. Но из-за сохраняющейся общей экономической напряженности, исчерпания платежеспособного слоя заемщиков, вынужденного купирования банками рисков снижения качества своих ипотечных портфелей и пересмотра кредитных политик, а также возможного исчерпания к концу года выделенных со стороны государства лимитов на льготную ипотеку полагаем, что в этом году сезонный фактор будет иметь значительно меньший вес.
Исходя из вышеизложенного, по итогам текущего исследования мы повышаем свой базовый прогноз по сравнению с исследованием по итогам I квартала 2023 года и ожидаем роста портфеля ИЖК по итогам года до 16,4 трлн рублей, что на 16% превысит уровень января 2023 года. Ввиду обозначенных факторов мы ожидаем замедления среднемесячных темпов его прироста по сравнению с более ранними периодами до 0,7%, но сохранения значимости ипотечного жилищного кредитования как драйвера розничного кредитования в РФ. В случае реализации этого сценария мы ожидаем прироста выдач ИЖК по итогам года на 29% в денежном выражении и на 21% — в количественном.
- Для отслеживания произошедших изменений в портрете заемщика и параметрах ипотечного жилищного кредитования использовались эксклюзивные внутренние данные Банки.ру. В расчет входили данные заявок банков, оставленные в Мастере подбора ипотеки Банки.ру в период с 1 января по 30 июня 2022, 2023 годов.
- По состоянию на август 2023 года на нашей платформе уже более 13 млн зарегистрированных пользователей. Ежемесячно Банки.ру обрабатывает более 1,4 млн заявок на финансовые продукты. Наши сервисы работают более чем в 20 продуктовых категориях.
[1] Для справки: персональный кредитный рейтинг НБКИ бывает еще двух градаций: низкая — до 149 баллов включительно, и очень высокая — от 904 баллов.
