Ипотечное кредитование в 2012 году: прирастаем новостройками

​

Спрос на ипотеку в очередной раз показал высокую чувствительность к процентным ставкам: их рост привел к замедлению рынка ипотечного кредитования в 2012 году, до 44% против 90% годом ранее. При этом заметно поменялась его структура: доля ссуд на покупку квартир в новостройках в общем объеме выдачи увеличилась с 23% до 28%, благодаря росту предложения нового жилья и снижению рисков недостроя. В 2013 году темп прироста рынка упадет до 20—25%, что исключает сценарий его перегрева.

Сбавили обороты: в 2012 году рынок ипотеки рос вдвое меньшими темпами, чем в 2011-м, и едва преодолел планку 1 трлн рублей. Темп прироста предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году составил 43,5%, объем выдачи достиг 1,03 трлн рублей. Портфель ипотечных кредитов на балансах вырос за год на 34%, до 2 трлн рублей. Удорожание фондирования банков сказалось на росте процентных ставок во II полугодии и привело к заметному охлаждению спроса на ипотеку. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам (выданным в течение месяца) выросла с 11,6% в январе до 12,5% в декабре 2012 года. Рынок быстро отреагировал на увеличение ставок: еще по итогам I полугодия прирост составлял 57% к соответствующему периоду 2011 года. Наибольшее замедление рынка пришлось на IV квартал: за этот период прирост выдачи по сравнению с IV кварталом 2011 года составил 33% (против 72% в I квартале).

Заемщики проявляют все больший интерес к первичному рынку жилья: доля выданных кредитов на новостройки в общей выдаче растет опережающими темпами. По данным банков из топ-20, в 2012 году темп прироста кредитов на первичном рынке в полтора раза превышал совокупный прирост выдачи ипотеки, в результате чего их доля выросла за год с 23% до 28% (без учета данных по Сбербанку). Интерес заемщиков к первичному рынку подогревает устойчивое расширение предложения жилья уже второй год подряд: в 2012 году объем введенного жилья вырос на 4,4%. Один из драйверов роста — застройка территорий ближайшего Подмосковья и «Новой Москвы», где возводится жилье хорошего качества по сравнительно невысоким ценам. Решиться на приобретение новостроек заемщикам помогает активно дорабатываемый закон о защите прав дольщиков (214-ФЗ), в рамках которого с каждым годом работает все больше застройщиков жилья. Соблюдение 214-ФЗ — одно из стандартных требований банков при аккредитации объекта.

Возвращение на рынок ипотеки Банка Москвы укрепит позиции госбанков: в текущем году их доля в выдаче ипотеки может превысить 70%. Значимым событием на ипотечном рынке стало возвращение Банка Москвы, который в 2011 году был включен в группу ВТБ. Объем его выдачи за 2012 год составил 4,7 млрд рублей против 338 млн рублей годом ранее, что позволило ему вернуться в топ-30. В 2013 году Банк Москвы ставит перед собой цель войти в десятку ипотечных банков, что еще больше укрепит позиции госбанков: их доля в объеме выдачи ипотеки перешагнет отметку 70% (67% за 2012 год). Что касается лидера рынка — Сбербанка, то в прошлом году он одним из первых пошел на повышение ставок, и его доля в объеме выдачи снизилась на 1,4 п. п., до 43,3%. Доля топ-20 увеличилась с 80% до 82,5%, при том что отдельные банки показали отрицательную динамику (см. таблицу 1).

В 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 20—25% и составит 1,2—1,3 трлн рублей. Драйвером роста останутся ипотечные кредиты на покупку квартир на первичном рынке. Базовыми предпосылками являются выполнение прогнозов по темпу роста российской экономики в 3,6% ВВП, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения (в пределах 1 п. п.) темпы прироста могут составить 25%. Вероятность последнего сценария мы оцениваем как достаточно низкую — 20—30%. По нашим оценкам, прогнозируемые темпы роста будут соответствовать здоровому росту без риска перегрева ипотечного рынка. Драйвером роста вновь станут кредиты на приобретение жилья в новостройках: с учетом текущей динамики доля таких кредитов к концу 2013 года может достичь уровня 35% объема выдачи.

Приложение 1. Методика исследования

Выводы аналитиков «Эксперта РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 февраля 2013 года и результатах анкетирования банков.

В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО АИЖК.

В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие более 90 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению «Эксперта РА», в топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов мог бы войти ТрансКредитБанк, однако агентству не были предоставлены соответствующие данные.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Приложение 2. Графики и таблицы

График 1. В 2012 году темпы прироста ипотечного кредитования снизились вдвое

Источники: прогноз «Эксперта РА», данные ЦБ РФ

График 2. В 2012 году объем введенного жилья вновь превысил прошлогодние значения, но темп прироста снизился

Источник: «Эксперт РА», по данным Росстата

График 3. В 2012 году доля просроченной задолженности по ипотеке продолжила снижаться

Источник: «Эксперт РА», по данным ЦБ РФ

График 4. Во II полугодии 2012 года сохранился спрос на небольшие кредиты

Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования

График 5. Заемщики по-прежнему отдают предпочтение кредитам сроком от 10 до 20 лет

Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования

График 6. В 2013 году банки не ожидают существенного роста процентных ставок

Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования

График 7. В 2013 году банкиры ожидают сохранение интереса населения к ипотечным кредитам

Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования

График 8. В 2013 году опрошенные банки ожидают дальнейший рост строительного сектора

Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования

График 9. В 2013 году опрошенные банки ждут продолжения роста доли ипотечных кредитов на покупки на первичном рынке

Источник: «Эксперт РА», по данным опроса участников исследования

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2012 году

 

* С учетом данных по ЗАО «БСЖВ».
** Включает ОАО «НОМОС-Банк», ОАО «Новосибирский муниципальный банк», ОАО «НОМОС-Региобанк», ОАО «Ханты-Мансийский Банк».
*** Информация по объему выданных ипотечных жилищных кредитов за 2012 год приведена с учетом данных по ОАО «Далькомбанк».

Источник: «Эксперт РА» по результатам анкетирования банков

Таблица 2. Топ-50 банков по числу предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году

 

* С учетом данных по ЗАО «БСЖВ».
** Включает ОАО «НОМОС-БАНК», ОАО «Новосибирский муниципальный банк», ОАО «НОМОС-Региобанк», ОАО «Ханты-Мансийский Банк».
*** Информация по количеству предоставленных ипотечных жилищных кредитов за 2012 год приведена с учетом данных по ОАО «Далькомбанк».

Источник: «Эксперт РА» по результатам анкетирования банков

Таблица 3. Топ-50 банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2013

* С учетом данных по ЗАО «БСЖВ».
** Включает ОАО «НОМОС-БАНК», ОАО «Новосибирский муниципальный банк», ОАО «НОМОС-Региобанк», ОАО «Ханты-Мансийский Банк».
*** Информация по количеству предоставленных ипотечных жилищных кредитов за 2012 год приведена с учетом данных по ОАО «Далькомбанк».

Источник: «Эксперт РА» по результатам анкетирования банков

Обзор «Ипотечное кредитование в 2012 году: прирастаем новостройками» подготовили:

Истомин Максим, эксперт отдела рейтингов кредитных институтов
Михаил Доронкин, заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов
Станислав Волков, руководитель отдела рейтингов кредитных институтов