​Недвижимость как инвестиция

По результатам опросов, половина россиян считают недвижимость наиболее интересным инструментом для инвестиций. Разбираемся, насколько это выгодно и какие есть варианты.

Какой бывает недвижимость

Недвижимость — самый ценный актив на планете в буквальном смысле. По оценкам международного агентства недвижимости Savills, общая стоимость объектов во всех странах мира превышает 300 трлн долларов. Для сравнения: мировой ВВП оценивается в 85 трлн долларов, весь рынок акций стоит около 110 трлн долларов, облигаций — 120 трлн долларов.

Покупка жилья — наиболее очевидный способ вложиться в недвижимость. 80% всех объектов в мире — это жилые помещения: загородные дома, квартиры, апартаменты. Остальные 20% делят между собой коммерческая недвижимость и земля.

Соответственно, у инвестора на выбор есть три направления для покупки: жилые, нежилые помещения и участки. Все они исторически дорожают вслед за инфляцией. При этом падение цен в периоды кризисов редко достигает 20%, что делает инвестиции в недвижимость относительно безопасными.

Сколько приносит недвижимость

Две базовые стратегии вложения в любую недвижимость: покупка с целью перепродажи и покупка с целью сдачи в аренду. Первый случай больше подходит для приумножения капитала, второй — для пассивного дохода, например, на пенсии.

Согласно Росстату, средняя стоимость метра жилья в России в начале 2022 года превысила 100 тыс. рублей. Десять лет назад эта сумма достигала 48 тыс. рублей, то есть цена выросла на 108%, более чем вдвое. Инфляция за то же время также удвоилась, прибавив 107%.

В аренде доходность считается немного иначе. Ставки растут вместе с ценами на недвижимость, но остаются относительно стабильными в процентах от стоимости объектов. При этом квартира, как показано выше, может расти в цене вслед за инфляцией, принося двойную выгоду.

Например, в Москве в 2017 году средняя цена однокомнатной квартиры была около 7,6 млн. Ее можно было тогда сдать за 29 тыс. рублей в месяц. Это 348 тыс. рублей в год или 4,5% годовых. Спустя пять лет средняя цена поднялась до 14,9 млн рублей, аренда — до 46 тыс. рублей в месяц. Это 3,7% годовых на вложенный капитал (на сумму покупки).

Пять способов вложиться в недвижимость

Купить дешевле, продать дороже

Обычный средний рост цен на недвижимость, как мы видим, невелик. Он не позволяет инвестору заработать значительно больше инфляции. Поэтому стратегии, связанные с покупкой и перепродажей, чаще всего являются краткосрочными или даже спекулятивными.

Популярный в прошлом подход: покупка прав на квартиру на стадии котлована (по договору долевого участия), ожидание сдачи и дальнейшая перепродажа. Средний доход таких сделок составлял 20–30% за 1,5–2 года стройки. С появлением эскроу-счетов схема стала менее выгодной.

Другие варианты сыграть на цене недвижимости:

• купить объект, разделить его на части и продать в сумме дороже;
• взять проблемное помещение под отделку и продать с улучшениями;
• купить перспективный участок, переоформить статус и продать как готовый к строительству.

Основной плюс всех этих способов состоит в том, что инвестор получает во владение объект (или как минимум право будущего владения), который осязаем, имеет очевидную ценность и максимально защищен законом.

Минусы у недвижимости как инвестиции тоже есть, и они зависят от нюансов. Вот основные недостатки:

• высокий порог входа, стоимость объекта чаще всего измеряется миллионами рублей;
• низкая ликвидность инвестиций (быстро не продать, нужны месяцы, чтобы вывести из инвестиции и вернуть свои деньги);
• риск банкротства компании-застройщика, если объект еще не построен;
• непредсказуемость цен на отделку и ремонт, которые могут обнулить всю прибыль от будущей перепродажи;
• ограничения со стороны закона на дробление и реконструкцию некоторых помещений, особенно жилых;
• необходимость платить НДФЛ при владении объектом менее трех лет.

Купить объект и сдать в аренду

Сдавать в аренду можно землю, нежилые помещения или жилье. Общая закономерность такова: чем выше риски (мало арендаторов, депрессивный регион, дешевле объекты), тем большую доходность (то есть процент на вложенную сумму) можно получить. Например, землю и коммерческие помещения часто выгоднее сдавать, чем жилье, но и сложностей с ними больше.

Разберем на самом простом примере с жильем. Поскольку доходность считается от суммы вложения, то дешевые объекты потенциально более доходны, и наоборот. По данным консалтинговой группы SRG, Москва — наименее выгодный город для арендодателя: здесь ставки редко бывают выше 5%, зато в Челябинске они превышают 8%.

Обратная сторона этой закономерности: чем меньше город и меньше на него спрос со стороны приезжих, тем медленнее растут цены на жилье, то есть инвестор получает меньше прибыли от роста цены своего объекта. Также в регионах простой квартир (время без арендаторов) случается чаще, чем в столице.

Единственный способ повысить доходность аренды, не перебираясь в другой город — использовать кредитное плечо. Если инвестор возьмет ипотеку по относительно низкой ставке, то может платежами за квартиру и ростом ее цены перекрыть убыток от выплаты процентов банку.

Это можно показать на таком примере. Берем квартиру стоимостью 5 млн рублей в ипотеку по ставке 10% и сдаем под 5% годовых. Первоначальный взнос составит 500 тыс. рублей, кредит — 4,5 млн рублей с платежами по 60 тыс. рублей в месяц. Предположим также, что рост цены квартиры и ставки будет умеренным: 5% в год.

Через 10 лет такой кредит будет выплачен. Инвестор получит 20 тыс. рублей в месяц с аренды, чтобы гасить ими ипотеку, и еще 40 тыс. рублей будет докладывать из своих денег. В сумме за эти годы он вложит в квартиру 7,6 млн своих денег, а получит обратно 10,9 млн рублей, в том числе 3,1 млн рублей с аренды. Средняя доходность составит 9,8% годовых. Этот пример приведен без учета инфляции (в среднем последние 10 лет она составляла 7,7% в год).

 

Коллективные инвестиции

Для тех случаев, когда нет возможности инвестировать в целый объект или когда ставки по ипотеке на рынке слишком высоки, есть альтернативные инструменты в виде коллективных вложений — через паевые и биржевые фонды как российские, так и зарубежные.

На российском рынке на начало лета 2022 г. действуют 214 фондов недвижимости с числом пайщиков до 13 тыс. человек в каждом. Минимальный взнос для участия составляет от 1 000 рублей. Самые крупные и популярные среди инвесторов фонды требуют вложений от 300 тыс. рублей.

Объекты для вложений могут быть разными. Чаще это коммерческие площади под сдачу в аренду или земля под жилую застройку. Рентные фонды приносят своим пайщикам в среднем 8–12% годовых. Те, что ориентированы на рост цен (покупку земли, например), могут приносить как прибыль в 20–70%, так и убытки до 100%.

 

Особый случай — фонды зарубежной недвижимости (REITs). Они доступны в России на СПБ Бирже и торгуются в виде обычных акций за доллары. Это смешанные или тематические фонды (трасты), которые вкладывают деньги преимущественно в США или Европе в коммерческие объекты или жилье.

Цена одной акции самого дорого REIT на начало июня 2022 года составляет 700 долларов, самого дешевого — 5 долларов. Такие фонды вкладывают деньги своих пайщиков (инвесторов) в покупку помещений, которые потом сдают в аренду и доходы с нее выплачивают в виде дивидендов.

Виды REIT, которые можно купить из России без статуса квалифицированного инвестора: складские, гостиничные, офисные, торговые, специализированные (больницы, лесопилки, мобильные вышки). Дивидендная доходность REIT на середину 2022 г. составляет от 1% до 13%, в среднем около 4% годовых.

 

Акции и облигации застройщиков

Еще одно направление для инвестиций в недвижимость — ценные бумаги строительных компаний. Это косвенный способ заработать, точнее, даже два: либо с помощью акций на росте рынка, либо через высокие ставки в облигациях в период, когда застройщики находятся под давлением.

Покупка акций целесообразна, когда ожидается увеличение продаж жилья, например, в период снижения ипотечных ставок или оживления экономики. Например, акции компании ПИК (тикер PIKK) в 2020–2021 гг., когда банки выдавали ипотеку под 6%, выросли с 400 до 1 400 рублей, или в 3,5 раза.

Однако в период роста ипотечных ставок в первой половине 2022 года акции компании ПИК потеряли в цене более 50% из-за ожидания резкого падения спроса на новостройки. Другие крупные застройщики тоже сильно подешевели: ЛСР (LSRG) — на 20% в первые пять месяцев года, «Эталон» (ETLNGq) — почти 40%, «Самолет» (SMLT) — на 60%. В ближайшее время ни один из них не планирует выплачивать дивиденды.

С другой стороны, кризис и рост ставок — удачное время для поиска доходных идей в облигациях. И у строительных компаний доходность долговых бумаг всегда выше, чем в среднем по рынку. Например, облигации той же самой ПИК в начале лета 2022 г. приносят от 13% до 20% годовых в зависимости от срока погашения.

Для тех, кто держит сбережения в валюте, есть альтернативный рынок: строительство жилья в США. Акции американских застройщиков тоже торгуются в России. На СПБ Бирже обращается 13 таких компаний, самые крупные: D.R. Horton, Lennar, NVR, PulteGroup.

С циклом повышения ставок в США все бумаги застройщиков заметно подешевели. В первом полугодии 2022 года их акции упали в среднем на 30%. Размер дивиденда в этих акциях не более 2% годовых, зато они считаются одними из самых недооцененных и могут расти быстрее, чем рынок в целом после кризиса.

Важные моменты

Недвижимость — самое востребованное в мире направление для инвестиций. Она позволяет вкладывать консервативно, без глубоких просадок в цене, но при этом защищать свои вложения от инфляции.

Можно выделить пять основных способов вложения в недвижимость:

• Покупка с целью перепродажи.
• Покупка для сдачи в аренду.
• Фонды недвижимости, включая зарубежные.
• Акции строительных компаний.
• Облигации строительных компаний.

Наименее доходный вариант — сдача в аренду (около 5% годовых), но его можно сделать более выгодным, если грамотно использовать заемные средства (ипотеку).

Для валютных инвесторов наиболее близкий к этому вариант — REITs. Они покупают объекты под аренду, собирают платежи с арендаторов и выплачивают их в виде дивидендов (в среднем 4% в год).

Наиболее доходные инструменты — фонды на рост недвижимости, а также акции отдельных застройщиков. Но в то же время это и самый рискованный вариант, чреватый потерями вплоть до всей суммы вложений.