Безвозмездная аренда недвижимости: какой договор заключить с родственниками, живущими в вашей квартире

Квартиры и другую недвижимость обычно сдают в аренду по рыночной стоимости с заключением договора, в котором предусмотрены основные риски для обеих сторон. Но иногда нужно пустить в пустующее жилье родственников или друзей. Деньги за проживание вы брать не планируете, но обезопасить себя хотите. Рассказываем, как грамотно передать недвижимость в безвозмездное пользование.

Что такое безвозмездная аренда

В обиходе отношения между владельцем помещения и «арендатором», который ничего за пользование недвижимостью не платит, называют договором безвозмездной аренды. Официально же этот документ называется договором безвозмездного пользования или договором ссуды. И он может применяться не только к недвижимости, но и к транспорту, разным вещам.

Как поясняется в ст. 689 Гражданского кодекса РФ, по договору ссуды одна сторона (ссудодатель) передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

«Иными словами, есть все те же обязанности по содержанию имущества, как и при заключении договора аренды, а главное различие этих двух договоров — безвозмездность, а также название сторон договора — "ссудодатель" и "ссудополучатель" соответственно», — пояснила Алена Лежнева, юрист юридической компании «Генезис».

Она отметила, что чаще всего такие договоры заключают родственники, например, когда владелец квартиры боится сдавать ее посторонним людям, но хочет, чтобы жилье не пустовало и было под присмотром.

Ссудодателем может стать собственник объекта недвижимости или официальный арендатор с письменного согласия собственника.

Юридические лица также могут быть сторонами сделки, но при этом коммерческая компания не может передать имущество в безвозмездное пользование своему учредителю, участнику или руководителю.

Особенности договора безвозмездного пользования

Главное отличие договора аренды от договора ссуды — это именно возмездность, то есть наличие денежных отношений между сторонами. Но есть и еще ряд отличий, которые перечислил Ростислав Агапов, руководитель практики недвижимости и земельных отношений INTANA Legal:

• Недвижимость не может быть передана в субаренду или третьим лицам, даже безвозмездно.
• Договор безвозмездного пользования не требует государственной регистрации (кроме договоров ссуды объектов культурного наследия и земельных участков, заключенных на год и более).
• Ссудодатель не должен оплачивать ремонт, который сделал ссудополучатель, и может потребовать вернуть ему помещение в первоначальном виде.
• Ссудополучатель проводит и текущий, и капитальный ремонт за свой счет, если в договоре не прописаны другие условия (по договору аренды капитальный ремонт — обязанность арендодателя).
• Права и обязанности по договору безвозмездного пользования не переходят по наследству, в отличие от договора аренды.
• Ответственность ссудодателя за недостатки недвижимости наступает, только если он умышленно или по грубой неосторожности не сообщил о них при заключении договора, и ограничена возмещением только понесенного ущерба. По договору аренды арендодатель отвечает, даже если не знал о недостатках при заключении договора, и возмещает убытки в полном объеме.

Зачем заключать договор безвозмездного пользования

В первую очередь договор поможет юридически обезопасить себя и квартиру (или другую недвижимость). Поэтому заключать его рекомендуется и с близкими друзьями, и с родственниками.

«Например, в договоре можно предусмотреть компенсацию ущерба вашими жильцами третьим лицам в случае пожара или залива. В противном случае вы будете обязаны компенсировать ущерб соседям, если жильцы устроят потоп», — пояснил Ростислав Агапов.

Специалист также рекомендует прописать в договоре, кто оплачивает коммунальные и эксплуатационные платежи, ведь если квартиранты накопят значительный долг по услугам ЖКХ, в помещении могут отключить электричество, а в ряде случаев даже выставить жилье на торги.

«Проживание в квартире может растянуться на годы. Первоначальные договоренности забываются, и в любом случае будет не лишним иметь под рукой документ, описывающий все важные для сторон юридические и технические моменты», — заключил Ростислав Агапов.

А налоги платить надо?

Если ссудополучатель — юрлицо или ИП, работающее на общей или упрощенной системе налогообложения, с точки зрения закона он получает доход в натуральной форме. А значит, должен включить его в налогооблагаемую базу, исходя из рыночных арендных ставок.

Кроме того, собственник помещения, переданного по договору ссуды, продолжит платить налог на имущество. Договор безвозмездного пользования не отменяет налоговое бремя — такая позиция была высказана Министерством финансов в Письме № 03-03-04/1/589.

«При этом с точки зрения устоявшейся судебной практики бремя уплаты налога на имущество, переданное по договору безвозмездного пользования, может ложиться на ссудополучателя, — отметила Алена Лежнева. — В одном из своих решений суд сказал, что "согласно договору безвозмездного пользования ссудополучатель обязан поддерживать полученные объекты в исправном состоянии, нести все расходы по содержанию объектов, в том числе по уплате налога на имущество". Соответственно, при заключении договора необходимо обращать внимание на все без исключения его условия, чтобы вовремя исключить не устраивающие или чтобы они не стали неожиданностью».

Как заключить договор безвозмездного пользования

Закон обязывает совершать в письменной форме сделки, где одной из сторон является юридическое лицо либо сумма превышает 10 тыс. рублей. Таким образом, в большинстве случаев необходимо заключить договор ссуды. При этом, как уже говорилось, обязательная регистрация для него не требуется.

Для составления договора ссуды понадобятся:

• документ, устанавливающий право собственности на объект недвижимости;
• паспортные данные сторон/ы сделки;
• реквизиты юридического лица, доверенность представителя;
• желательно добавить номер СНИЛС (он не меняется в течение жизни, в отличие от паспорта).

В договоре безвозмездного пользования должен быть обязательно прописан предмет договора: кадастровый номер помещения, адрес, площадь, количество комнат.

По умолчанию договор безвозмездного пользования бессрочный. Если стороны хотят ограничить срок его действия, то это нужно прописать.

Также необходимо зафиксировать в договоре срок, в течение которого ссудодатель обязуется передать ссудополучателю объект недвижимости, условия пользования этим имуществом, обязанности и ответственность сторон, порядок расторжения договора.

Как расторгнуть договор ссуды

По закону (ст. 698 ГК РФ) ссудодатель может потребовать досрочного расторжения договора в случае, если ссудополучатель:

• использует объект недвижимости не в соответствии с договором или назначением;
• не выполняет обязанностей по содержанию объекта недвижимости;
• существенно ухудшает его состояние;
• без согласия ссудодателя передал помещение в пользование третьему лицу.

У ссудополучателя тоже есть основания требовать досрочного расторжения договора. Это:

• обнаружение недостатков, делающих нормальное использование невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
• если помещение в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
• если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на объект недвижимости;
• если ссудодатель не передал помещение.

Кроме того, обе стороны могут в любой момент отказаться от исполнения бессрочного договора, известив об этом за один месяц (если другой срок не предусмотрен договором). А ссудополучатель может отказаться и от договора с указанным сроком, также предупредив об этом за месяц.

Договор безвозмездного пользования прекращает действие, если ссудополучатель умер (или было ликвидировано юридической лицо). Если умер ссудодатель (либо опять же было ликвидировано юрлицо), права и обязанности по договору переходят наследнику или правопреемнику.

Итак, заключать договор безвозмездного пользования помещением нужно, даже если в квартире будут жить близкие друзья или родственники. Это обезопасит обе стороны и зафиксирует договоренности. Регистрировать такой договор не требуется, а вот проверить, не возникнут ли налоговые обязательства, необходимо.