Когда в объявлениях появляется квартира по подозрительно низкой цене, многим кажется, что им крупно повезло. Но в недвижимости цена редко бывает случайной. За кажущейся выгодой может скрываться целый список юридических, технических и даже социальных рисков. Разбираемся, когда покупка дешевой квартиры может обернуться большими потерями и как проверять такие сделки.
Почему квартира может продаваться ниже рынка
Если зайти на любую площадку с объявлениями о продаже недвижимости и ввести параметры интересующего вас объекта — район, количество комнат, метраж, то можно получить приблизительную картину о ценах на квартиры в интересующем вас городе.
Поисковик выдаст все аналоги предлагаемых квартир, где четко будет видна картина по существующим ценам. И если объект, который вам предлагают купить, стоит хотя бы на 10% меньше средней цены в этих объявлениях, то стоит задуматься, какая причина кроется за этой щедростью, отмечает агент по недвижимости на вторичном рынке Ирина Дианова.
Низкая цена — чаще всего на 10–15% от рыночной стоимости – не всегда признак того, что квартиру продают мошенники. Если же скидка составляет больше 25%, то стоит очень внимательно проверить эту квартиру перед покупкой.
Среди причин низкой цены могут быть не совсем законные и легальные:
- В квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации. По закону у такого человека есть пожизненное право проживания и регистрации в этой квартире, и ни один суд не сможет его выписать.
Как проверить? Чтобы проверить данный факт, необходимо запросить архивные справки по квартире, копии заявлений на приватизацию и адресную справку, указывающую на то, кто прописан в квартире на сегодняшний день. Если из предоставленной информации выяснится, что в квартире прописан человек, отказавшийся от приватизации, необходимо добиться снятия с регистрационного учета такого гражданина до сделки. Если продавец откажется это делать, то от покупки такой квартиры стоит отказаться, так как вы не сможете выписать этого человека из квартиры никогда.
- Поддельные документы. Бывают ситуации, когда мошенники подделывают доверенности на продажу недвижимости, решения суда, документы о родстве при вступлении в наследство у одиноких наследодателей. И чтобы быстрее продать квартиру с такими документами, мошенники снижают цену.
Как проверить? Стоит запросить встречу с реальным собственником, это можно организовать и онлайн. Важно, чтобы человек смог предоставить свой паспорт, а у вас была возможность с ним поговорить. В вопросе покупки квартиры не стоит стесняться задавать нескромные вопросы. Желательно заранее познакомиться с соседями, узнать детали, которые могут быть известны только собственникам.
- Процесс банкротства собственника или его предбанкротное состояние. Когда собственник находится в состоянии банкротства или близок к нему, его квартира юридически становится своего рода гарантией для кредиторов. Даже если он заранее «перекидывает» квартиру на другого человека (родственника, знакомого или подставное лицо) и этот человек быстро выставляет квартиру на продажу с привлекательной скидкой, сделка может быть оспорена. Если суд признает, что недвижимость была продана целенаправленно, чтобы скрыть активы от кредиторов, то сделку могут отменить даже спустя месяцы или годы после покупки.
Как проверить? Для начала следует сделать запрос на сайте Федеральной службы судебных приставов и убедиться в отсутствии у продавца неисполненных обязательств. Дополнительно рекомендуется проверить на сайте «Картотека арбитражных дел», не подавались ли заявления о признании продавца банкротом. Не стесняйтесь также запросить у собственника информацию о его кредитной истории: даже общие сведения о кредитном рейтинге, количестве действующих займов и их примерных суммах помогут оценить его финансовую устойчивость. Если после этих проверок станет ясно, что продавцу не грозит банкротство в ближайшие три года и иных юридических рисков не выявлено, такую квартиру можно рассматривать для покупки.
- В квартире несколько собственников, и один из них ведет асоциальный образ жизни (выпивает или принимает наркотики). Таких собственников обычно находят «черные» риелторы, которые втираются к ним в доверие, а дальше в процессе «дружбы» они либо делают от такого собственника доверенность на продажу его доли, либо уговаривают его продать им свою долю. Завладев таким образом частью квартиры, чаще всего за бесценок, они создают невыносимые условия для остальных жильцов квартиры и вынуждают их таким образом на продажу всей жилплощади по низкой цене.
Как проверить? Важно обратить внимание на дальнейшие планы продавца после совершения сделки. Надежным признаком является покупка им альтернативного жилья, пусть даже более скромного — комнаты, квартиры меньшей площади или жилья с простыми условиями. Если же продавец не планирует приобретать взамен никакой недвижимости и просто получает деньги от продажи, такую сделку лучше рассматривать с особой осторожностью или вовсе отказаться. На практике именно случаи, когда продавцы остаются без жилья, становятся одной из самых частых причин оспаривания сделок в суде. Как правило, полученные от продажи деньги быстро расходуются, а отсутствие нового жилья дает основания для признания сделки недействительной.
- Скрытые проблемы, которые могут влиять на стоимость недвижимости. Среди них: повреждения несущих конструкций, которые не видны при осмотре квартиры, но которые могут влиять на эксплуатацию квартиры; шумные, асоциальные соседи; постоянные проблемы с коммуникациями и плохая обслуживающая компания, которая не может устранить эти проблемы; дом признан аварийным.
Как проверить? Перед покупкой несколько раз придите на объект в разное время суток, обойдите двор, познакомьтесь с соседями и расспросите их про основные проблемы дома и квартиры в частности. Проверить дом на предмет аварийности можно в выписке ЕГРН на объект. Также на сайте администрации города всегда можно найти полный перечень домов, признанных аварийными.
- На сегодняшний день одна из самых распространенных и опасных ситуаций — это сделки с так называемыми «ведомыми» продавцами, которые становятся жертвами телефонных мошенников. Как правило, такие квартиры выставляются на продажу с заметным дисконтом. При этом продавцы внешне не вызывают подозрений: это чаще всего пожилые, вежливые люди, которые на сделках ведут себя спокойно, уверенно отвечают на вопросы покупателей и часто утверждают, что после продажи планируют приобрести другое жилье. Однако настоящая проблема раскрывается уже после заключения сделки, когда приходит время освобождать квартиру — именно тогда продавцы начинают осознавать, что стали жертвами обмана.
Как проверить? Во многих случаях для оценки добросовестности продавца достаточно простого общения: если человек ясно и уверенно отвечает на ваши вопросы, не уклоняется от темы и свободно поддерживает разговор, это хороший знак — скорее всего, он осознает суть совершаемых действий. Например, если продавец ранее выдавал доверенность для сбора документов, это также подтверждает его осознанность, ведь доверенность оформляется лично у нотариуса, где дополнительно проверяют понимание человеком сути происходящего.
Кроме того, важно задать прямой вопрос о причине продажи недвижимости по цене значительно ниже рыночной. Если ответы выглядят логично и убедительно — например, продавец спешит с продажей из-за уже найденного альтернативного варианта, который приобретается со скидкой, поводов для беспокойства обычно нет. Но если человек начинает путаться в показаниях или не может дать четких объяснений, лучше отказаться от такой сделки.
Дополнительно можно предложить продавцу пригласить на встречу родственников. Это поможет убедиться, что человек действует самостоятельно, не находится под давлением или в сложной жизненной ситуации, влияющей на его решения.
Когда цена может быть низкой, но в этом нет ничего страшного
Не всегда низкая цена — это признак мошенничества или нечестной сделки. Квартира может стоить ниже рынка, но не нести в себе риски в следующих ситуациях, отмечает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «ФЛИП» Евгений Шавнев:
- Срочная продажа. Например, собственник переезжает в другую страну или город или у него семейные обстоятельства (необходимы срочно деньги, например, на образование, лечение или на покрытие других крупных трат). В этом случае квартиры абсолютно «чистые», а размер дисконта достигает 10–15%. Нужно отметить, что такие варианты чаще всего сопровождаются требованием оплаты наличными.
- Инфраструктурные недостатки. Например, вблизи дома пройдет трасса, построят мусоросжигающий завод. Это также может повлиять на стоимость. Хотя сама квартира будет юридический абсолютно чистой.
- Проблемы с планировкой или состоянием квартиры. Если квартира требует серьезного ремонта или имеет неузаконенные перепланировки, цена может быть заметно ниже рыночной. Такие объекты часто приобретают инвесторы или покупатели, готовые вкладываться в капитальный ремонт. При этом сама юридическая чистота сделки может не вызывать нареканий, если все документы в порядке.
- Наследственные квартиры. В случае, если квартира досталась по наследству, особенно нескольким наследникам, собственники могут стремиться продать объект как можно быстрее, чтобы разделить деньги. Обычно такие квартиры выставляются с дисконтом, чтобы ускорить сделку. Здесь важно проверить всю историю перехода права собственности и убедиться, что наследственные права оформлены корректно.
Такие предложения обычно уходят очень быстро. Но если же подобные объекты не реализовываются в течение шести и более месяцев, то стоит здесь стоит быть осторожным. Для проверок таких сделок лучше привлекать опытных юристов и риелторов, чтобы максимально себя обезопасить.
Как проверить квартиру перед покупкой
Чтобы избежать покупки квартиры с нарушениями, важно сделать несколько важных шагов:
Убедиться в подлинности документов:
- проверить выписку из ЕГРН на предмет обременений и количества собственников;
- рассмотреть историю перехода права собственников через Росреестр;
- ознакомиться с правоустанавливающими документами (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
- сравнить данные выписки из ЕГРН с представленными документами;
- запросить технический паспорт из БТИ и сверить с ним планировку квартиры;
- запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- осмотреть документы на наличие штампов, печатей, водяных знаков;
- если продажа производится по доверенности, проверить ее подлинность в Нотариальной палате.
Проверить продавца:
- проверить паспорт продавца на соответствие фотографий и данных;
- запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров;
- убедиться в отсутствии признаков банкротства.
Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости:
- сравнить цену на квартиру с аналогичными объектами в этом районе;
- пообщаться с риелторами;
- выявить престижность района, развитость инфраструктуры.
Важно! Наиболее уязвимая категория людей, которые чаще всего становятся участниками незаконных схем, это люди, страдающие разными зависимостями: алко-, наркозависимостями, игроманы, а также одинокие люди пожилого возраста и дети-сироты, которым государство выдает квартиры. Поэтому важно попросить предоставить справки о сделкоспособности из психоневрологического и наркологического диспансера, а также справку о том, что продавец не стоит на учете в данных учреждениях.
Почему нельзя покупать дешевые квартиры от застройщика
В период нестабильной экономики некоторые застройщики применяют стратегию низких цен для стимулирования спроса, рассказывает коммерческий директор тюменского застройщика «Меридиан» Татьяна Мирсаитова. Как правило, это делают застройщики-новички, без опыта, или те, кому сложно оптимизировать свои постоянные затраты для стабилизации финансового положения компании.
Стоимость таких квартир может существенно отличаться от рыночных цен, и это повод задуматься о надежности самого застройщики и о том, что проект будет достроен в срок и в заявленном качестве. При реализации большого количества квартир по низким ценам застройщик будет вынужден экономить на материалах для строительства или сокращать количество опций, которые влияют на качество жизни в проекте, поэтому важно выбирать квартиру, отталкиваясь не только от ее стоимости, отмечает эксперт.
