Покупка квартиры в новостройке — многоступенчатый процесс. Как избежать подводных камней и защититься от рисков? Разбираемся вместе с Артуром Хачатряном, экспертом-аналитиком Banki.ru.

Что нужно знать перед покупкой квартиры в новостройке

Покупка квартиры у застройщика — это обычно более выгодный и безопасный вариант по сравнению с приобретением жилья на вторичном рынке. Так вы получаете абсолютно новую квартиру с современной планировкой и без «темного прошлого». Важно понимать, что вторичка всегда связана с рисками «чистой» истории жилья (наличие обременений, наследников, долгов). С первичкой этих факторов просто нет.

А иногда первичка — это еще и возможность сэкономить: девелоперы сотрудничают с банками, дают особые условия по ипотеке или хорошие скидки.

Есть распространенный миф, что новостройка — это для ипотеки (и только). На самом деле это не так: купить квартиру в строящемся доме можно и за наличный расчет, то есть оплатив девелоперу полную стоимость без кредитных средств. Обычно такой вариант выбирают те, у кого есть возможность продать один или несколько объектов вторички (например, если какое-то жилье досталось в наследство и есть желание улучшить условия: расшириться по площади, сменить район).

Как покупать квартиру от застройщика: ключевые риски

Покупка жилья в новостройке может нести определенные риски. «Ключевой из них: из-за финансовой нестабильности компания-застройщик может обанкротиться, что, в свою очередь, может привести к остановке строительства и потере вложенных вами средств. Иногда также возникают проблемы, связанные с задержкой сроков сдачи объекта», — отмечает Артур Хачатрян.

Снизить финансовые риски помогают эскроу-счета. «При использовании таких счетов застройщик получит средства за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации. Использование эскроу-счетов также сводит к минимуму вероятность столкнуться с мошенническими схемами», — добавляет Артур Хачатрян.

Правда, даже эскроу-счета не смогут застраховать вас от других рисков:

Несоответствие объекта заявленным характеристикам. Фактическая отделка, площадь, планировка могут отличаться от обещанных.
Низкое качество строительства. Застройщик может экономить на материалах и работах, что приводит к дефектам и дополнительным расходам.
Отсутствие инфраструктуры и благоустроенной территории. Часто бывает так, что дом уже сдан, но вокруг него продолжаются строительные работы (и это длится не один месяц).

Снизить эти риски помогает тщательная проверка застройщика и ЖК, в котором вы присматриваете квартиру.

Как выбрать застройщика и новостройку

Возможно, вам хочется поскорее перейти к выбору квартиры, планировки, вида из окон (словом — всего того, на чем обычно заостряет наше внимание реклама девелоперских компаний). Но на подготовительном этапе гораздо важнее выяснить, «что под капотом» у конкретного застройщика.

При выборе компании-девелопера Артур Хачатрян рекомендует обращать особое внимание на:

репутацию (изучить реализованные проекты, отзывы дольщиков, сроки сдачи предыдущих объектов);
финансовую отчетность (проверить активы, задолженности, наличие проектного финансирования);
документы (разрешение на строительство, проектная декларация, договоры с банками по эскроу-счетам);
инфраструктуру (наличие социальных объектов в проекте, их реальное строительство).

Часть этой информации есть в открытых источниках, например, в единой информационной системе жилищного строительства от Минстроя РФ. С 2018 года в ней публикуются все ключевые документы девелоперских компаний: проектные декларации объектов, разрешения на строительство, бухгалтерскую отчетность, данные об уставном капитале, ИНН и дате регистрации.

Еще можно заглянуть в единый коммерческий рейтинг застройщиков. По нему можно понять, насколько активно компания строит, как быстро сдает дома и какое качество строительства обеспечивает. Но не забывайте про контекст: верхние строчки рейтинга занимают крупные девелоперы, которые строят много объектов. Надежные, но небольшие застройщики могут занимать более скромные позиции из-за меньших объемов строительства (и это не говорит о низком качестве недвижимости).

Все, что не найдете в открытом доступе, можно запросить в офисе застройщика. Задайте конкретные вопросы: сколько домов компания уже построила, есть ли текущие задержки, какие объекты инфраструктуры предусмотрены, возможна ли покупка квартиры с отделкой, можно ли увидеть образцы материалов. Также уточните, какие банки аккредитовали застройщика, как долго компания работает на рынке и действуют ли скидки. Полезно задавать уточняющие или провокационные вопросы — вплоть до планов городской застройки в радиусе нескольких километров от выбранного вами дома. Чем более полную картину вам удастся составить, тем лучше.

Не поленитесь съездить на объект: посмотрите, как продвигается строительство. А если присматриваете жилье в большом ЖК и часть домов уже сдана, поговорите с «очевидцами» — расспросите жителей о реальном качестве строительства и отделки, состоянии коммуникаций, шумоизоляции, расходах на ЖКУ, об управлении домом.

Этапы покупки квартиры у застройщика

Есть два основных сценария, по которым проходит процесс покупки квартиры в новостройке, и ключевое различие между ними — используете ли вы ипотечные средства для оплаты нового жилья.

Если у вас в планах покупка квартиры у застройщика за наличные, этот процесс будет выглядеть примерно так:

Выбор компании-застройщика, конкретного ЖК и квартиры.
Подготовка документов.
Заключение договора с застройщиком.
Регистрация сделки в Росреестре.
Зачисление покупателем средств на эскроу-счет.
Приемка готового жилья.

Если вам предстоит покупка квартиры в новостройке в ипотеку, сценарий будет немного отличаться:

Определение доступной суммы займа, выбор программы кредитования и банка.
Выбор компании-застройщика, конкретного ЖК и квартиры.
Подача заявки на оформление ипотеки в выбранном банке.
Подготовка документов.
Поиск созаемщика или поручителя (при необходимости).
Проведение оценки объекта недвижимости (по запросу банка).
Получение одобрения квартиры от банка.
Оформление страхового полиса на квартиру .
Заключение договора с застройщиком и регистрация сделки в Росреестре с участием банка.
Приемка готового жилья.

После приемки в обоих сценариях есть еще один пункт — оформление права собственности на квартиру, это покупатель (а точнее, новый владелец жилья) делает уже без участия застройщика.

Этап первый: выбор квартиры

Итак, вы определились с выбором застройщика и ЖК, в котором хотите купить жилье. Следующий шаг — подбор квартиры. На финальную стоимость жилья могут влиять разные факторы: этаж, расположение, особенности планировки, наличие или отсутствие отделки.

Стоимость новой квартиры с отделкой может казаться выше по сравнению с жильем без нее. Однако с учетом цен на ремонт (которые за прошлый год выросли на 17–18%) «делегировать» его застройщику — хорошая идея. «В большинстве случаев покупка квартиры с отделкой выгоднее: так вам не придется самостоятельно вкладываться в ремонт жилья с нуля. Вы также экономите время и можете заселиться сразу (и не платить одновременно за ипотеку и за съемное жилье)», — комментирует Артур Хачатрян.

С другой стороны, если вы готовы ждать и хотите индивидуальный дизайн, можете купить недвижимость без отделки.

Торг при покупке квартиры у девелопера не всегда возможен (в отличие от сделок на вторичке, где продавец может уступить 5–15% от стоимости). Но есть лайфхаки, которые иногда помогают снизить цену.

У некоторых застройщиков действуют промокоды, с которыми можно снизить цену на 1–5%. Но здесь могут быть подводные камни: если нашли такой промокод у частного лица (не на официальном сайте девелопера, а, например, на «Авито»), не передавайте ему личные данные и коды из СМС, чтобы избежать мошеннических схем.

Можно запросить скидку на менее «удачную» квартиру. Если вам понравился район, дом и одна из квартир на сайте застройщика, свяжитесь с менеджером и уточните, есть ли аналогичные варианты в более бюджетном варианте. Например, на другом этаже, угловые или с менее удачным видом из окна.

На какие объекты чаще всего можно получить скидку:

на первом и последнем этажах;
угловые или боковые квартиры (считается, что в них прохладнее);
на 13-м этаже или с номером 13 (из-за предрассудков);
на втором этаже над входной группой (там обычно чуть меньше солнца и немного больше шума);
рядом с лифтом (из-за более высокого уровня шума).

Если эти нюансы вас не смущают, а цена имеет принципиальное значение, обязательно попробуйте договориться о дисконте.

Этап второй: подготовка документов

Покупка квартиры у застройщика часто означает более простую работу с документами для оформления сделки (по сравнению с вторичкой). У такого объекта нет предыдущих владельцев, он принадлежит застройщику, то есть юридическому лицу. Такая недвижимость не имеет «истории», а значит, ее не нужно дополнительно проверять даже в случае оформления ипотеки.

Список необходимых документов (если вы покупаете квартиру за наличный расчет, без ипотеки):

паспорт;
СНИЛС;
документ об уплате госпошлины;
согласие супруга/и (при наличии) на сделку, заверенное нотариусом.

Эти документы нужны для регистрации договора долевого участия (ДДУ), который подписывают покупатель и продавец-девелопер.

Список необходимых документов при покупке квартиры в новостройке (если вы собираетесь оформлять ипотеку):

паспорт и его копии;
СНИЛС;
свидетельство о браке;
свидетельства о рождении детей;
справка с работы по форме 2-НДФЛ;
справка о наличии дополнительных доходов;
документ об уплате госпошлины.

В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы (особенно в случае оформления ипотеки, их запросит менеджер банка), но чаще всего достаточно этого стандартного набора.

Этап третий: заключение договора

Существует несколько видов договоров с застройщиком:

ДДУ (договор долевого участия, 214-ФЗ) — наиболее защищенная форма, деньги хранятся на эскроу-счете до сдачи объекта в эксплуатацию;
переуступка права требования (покупка прав у другого дольщика, требует особого внимания к чистоте сделки);
иные схемы (займы, векселя) не защищены законом, часто связаны с высокими рисками.

Если вы приобретаете жилье в строящемся доме, в офисе девелопера вам предложат заключить ДДУ. Обычно такие договоры составлены с учетом требований закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон защищает права дольщиков, а использование эскроу-счетов снижает многие риски. Однако у девелоперов все равно остаются возможности составить договор так, чтобы по максимуму позаботиться о своей выгоде и не слишком — об интересах покупателя квартиры.

Стандартный договор долевого участия содержит следующую информацию:

паспортные данные покупателя (дольщика);
банковские реквизиты строительной компании;
окончательная цена приобретаемой квартиры;
адрес объекта и кадастровый номер земельного участка;
этаж, на котором находится квартира, и ее номер;
основные характеристики жилья (общая площадь, тип планировки, высота потолков, данные о межкомнатных перегородках, санузле);
срок завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию;
размер компенсации (неустойки) в случае задержки сроков со стороны застройщика;
гарантийные обязательства (пять лет — на квартиру, три года — на инженерные коммуникации).

Как мы отмечали выше, девелоперы не всегда указывают прозрачные условия в договоре, поэтому стоит обратить внимание на следующие моменты:

неустойка за просрочку сдачи может быть занижена;
условия о качестве отделки, сроках устранения недостатков могут быть прописаны в пользу застройщика;
возможность изменения цены или площади по инициативе застройщика.

Также, по словам Артура Хачатряна, застройщик может включить в договор платные услуги: оформление собственности, услуги управляющей компании, дополнительные опции по отделке. Для избежания лишних трат, необходимо внимательно изучать договор и требовать исключения ненужных услуг или фиксировать их стоимость.

Этап четвертый: регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора его необходимо официально зарегистрировать в Росреестре. Часто эту процедуру берет на себя застройщик за дополнительную плату. Тогда со стороны покупателя требуется стандартный пакет документов: заявление, паспорт, согласие супруга/и (если вы состоите в браке), а также свидетельства о рождении детей — в случае их участия в сделке.

Вы также можете зарегистрировать сделку в Росреестре самостоятельно (и не платить за это застройщику) — через территориальный филиал органа, в ближайшем МФЦ или в электронном формате.

Для подачи заявления на регистрацию ДДУ в Росреестре потребуются:

три экземпляра подписанного ДДУ с полным пакетом приложений;
паспорт участника (если их несколько — документы всех, кто указан в договоре; при участии несовершеннолетнего — его свидетельство о рождении);
нотариально заверенное согласие супруга/и, если вы состоите в браке на момент подписания и регистрации ДДУ (если оба супруга являются дольщиками, согласие не нужно);
кредитный договор — при оформлении покупки с привлечением ипотечных средств.

После завершения регистрации договор получает отметку Росреестра. Далее остается лишь внести оплату за квартиру и дождаться, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

Несмотря на снижение количества сделок по ипотеке в 2025 году, немало покупателей все еще выбирают этот способ приобретения жилья в новостройках. По мнению экспертов Банки.ру, это может быть разумным шагом, если вы планируете быстро погасить кредит, например, за счет продажи старой квартиры.

Использование ипотечных средств добавляет еще несколько шагов в «квесте» по покупке квартиры у застройщика: прежде чем выбрать квартиру, вам сначала предстоит определиться с банком и программой кредитования. Также нужно будет подготовить пакет документов для оформления ипотеки, заполнить заявку в банке, оформить страховку на жилье. Немного отличаться будет и процесс оформления сделки: не получится зарегистрировать ее в Росреестре самостоятельно, в этом деле обязательно будет участвовать банк. Разберем, как происходит покупка квартиры в ипотеку в новостройке от застройщика пошагово.

Первым шагом будет определение суммы займа, на которую вы можете рассчитывать, — предварительные расчеты можно провести в нашем онлайн-калькуляторе.

Затем вам предстоит выбрать банк, где собираетесь кредитоваться.

Выбирая банк для оформления ипотеки, можно пойти несколькими путями:

а) ориентироваться на застройщика (запросите у него список банков-партнеров, посмотрите, какие финансовые организации аккредитовали девелопера, с кем компания работает чаще всего, изучите их программы);

б) запросить условия по ипотеке в банке, где вы уже являетесь клиентом (получаете зарплату, храните средства на вкладах, закрывали кредит и т. п.);

в) опять же воспользоваться нашим ипотечным калькулятором — в нем можно сравнить предложения разных банков.

Программ льготной ипотеки в 2025 году доступно немного. Полный список мы опубликовали здесь.

Артур Хачатрян напоминает: приобретение квартиры по льготным ипотечным программам может быть очень выгодным финансовым решением, однако необходимо удостовериться, что вы подходите под условия соответствующей программы и находитесь в регионе, в котором она действует (например, IT-ипотека в настоящее время недоступна в Москве и Санкт-Петербурге). К тому же стоит учитывать следующие ограничения:

лимит по максимальной стоимости и площади квартиры;
требование приобретать жилье только у аккредитованных застройщиков;
возможные ограничения по видам отделки и срокам ввода дома.

После выбора программы кредитования и банка вам предстоит определиться с квартирой.

С чего начать оформление ипотеки

Оформить ипотеку на квартиру в новостройке можно двумя путями: через застройщика или самостоятельно в выбранном вами банке. Точный пакет документов запросит менеджер девелопера или банка, но обычно он стандартный и включает в себя: паспорт, СНИЛС, ИНН, справку с работы по форме 2-НДФЛ и др. Подробнее мы писали об этом здесь.

Как оформить ипотеку через застройщика

Почти у всех крупных девелоперов есть отделы (или даже целые брокерские офисы), где вам помогут оформить ипотеку. Сотрудничая с определенными банками, девелопер может предложить сниженную процентную ставку. Плюс некоторые застройщики дают за это дополнительные скидки.

Если выберете этот вариант, подать заявку на ипотеку можно будет в офисе застройщика, иногда одобрить ее могут почти сразу (но чаще приходится подождать несколько дней). Можете не переживать, что понравившуюся вам квартиру «уведут» другие покупатели: пока ждете решения банка при оформлении ипотеки через застройщика, компания, как правило, на семь — десять дней снимает забронированный объект с продажи.

Как оформить ипотеку через банк

Здесь есть два пути:

Выбрать банк, затем изучить аккредитованных им застройщиков и присматривать новое жилье уже у них.
Выбрать застройщика и запрашивать условия по ипотеке в банках, которые аккредитовали его.

Документы для подачи заявки через банк чаще всего нужны те же (дополнительные бумаги у вас может запросить менеджер кредитной организации). Оформлением и подготовкой пакета документов вы будете заниматься без участия застройщика. Будьте готовы подождать: «самостоятельные» заявки банк может проверять и одобрять дольше, чем поданные от застройщика, — вплоть до месяца.

Порядок покупки новостройки в ипотеку у застройщика

Предположим, банк одобрил вашу заявку и выбранную квартиру, следующий шаг — оформление страховки на недвижимость. Затем наступает время оформить и подписать кредитный договор (он заключается между заемщиком и банком).

Перед подписанием кредитного договора стоит обратить внимание на:

процентную ставку, порядок ее изменения;
размер и условия досрочного погашения, штрафы;
обязательные страховки: жизни, имущества, титула;
возможность уступки банком права требования третьим лицам;
условия по просрочке платежей и последствия таких просрочек.

Финальный шаг — оформление договора между застройщиком и покупателем (и регистрация сделки в Росреестре) — тоже производится в банке. Как правило, это происходит в режиме электронной регистрации. Вся процедура занимает несколько часов, а по ее окончании вам остается дождаться, пока дом сдадут.

Приемка квартиры и оформление собственности

Представим, что вы получили заветную СМС от застройщика о том, что ваша квартира готова. Перед получением ключей вас пригласят на осмотр нового жилья, итогом которого должно стать подписание бумаг — акта о приемке.

В первую очередь необходимо проверить соответствие площади, планировки, отделки условиям договора. Далее можно проверить работу всех коммуникаций, окон, дверей, отсутствие дефектов. Если же во время проверки вы выявите существенные недостатки, необходимо потребовать их устранения и составить дефектный акт. Не соглашайтесь подписать акт приемки объекта, если вас что-то не устраивает. Все в порядке? Подпишите акт приемки и получите ключи.

Если сдача объекта задерживается, можно:

потребовать неустойку, если это предусмотрено договором (214-ФЗ обязывает застройщика платить неустойку за просрочку);
обратиться с претензией к застройщику, зафиксировать факт просрочки;
при отказе — обратиться в суд за взысканием неустойки и убытков;
в крайнем случае можно объединиться с другими дольщиками для коллективных действий.

Но вернемся к позитивному сценарию: если вы получили ключи от квартиры, вам остается только зарегистрировать право собственности на нее в Росреестре. Потребуется такой набор документов:

договор (который вы заключали с застройщиком, например, ДДУ);
оригинал акта приема-передачи квартиры;
кредитный договор и его копия (если оформляли ипотеку);
паспорта дольщиков, указанных в договоре;
свидетельство о браке (если оформляете квартиру в совместную собственность с супругом);
квитанция об уплате госпошлины.

Как купить квартиру напрямую от застройщика: что важно запомнить

Покупка недвижимости от застройщика — многоэтапный процесс со своими нюансами и рисками. Надеемся, что, следуя нашей инструкции, вы сможете пройти этот «квест» быстрее и легче. А чтобы максимально снизить возможные риски:

тщательно проверьте финансовое состояние и репутацию застройщика;
покупайте жилье только по договорам, защищенным законом (ДДУ по 214-ФЗ);
изучайте разрешительную документацию, проектную декларацию, отзывы;
проверяйте наличие эскроу-счетов и покупайте жилье с использованием таких счетов, если это возможно.

Будьте внимательны, вдумчиво читайте все документы от застройщика и банка и обязательно просчитывайте выгоду на каждом этапе: как мы отметили выше, есть немало способов избежать лишних трат в этом процессе.