Какую вторичку опасно покупать в 2026 году

Ежегодно российские арбитражные суды рассматривают 6–7 тысяч дел о признании права собственности и более тысячи споров по договорам купли-продажи недвижимости. Большая часть таких исков касается сделок с жильем. Покупателей заманивают низкой ценой, свежим ремонтом, скоростью сделки, но при этом скрывают проблемную историю жилплощади. Собрали топ квартир, при покупке которых нужно особенно внимательно проверять историю владения и запрашивать дополнительные документы. 

1. Приватизированные квартиры

Приватизированные квартиры — это квартиры, которые люди сначала получили в социальный наем от государства, а потом оформили в собственность. Очень важно, чтобы процесс приватизации прошел без ошибок, а сделка не была оспорена. С чем может столкнуться покупатель приватизированной квартиры: 

• «Отказники». Взрослые, отказавшиеся от доли при приватизации (нотариальный отказ), которые сохраняют право проживания — выселить их почти невозможно.
• Несовершеннолетние. Дети, которых выписывали перед приватизацией без согласия опеки, — повзрослев, они могут оспорить сделку.
• Приватизация с ошибками. Отсутствие согласия всех зарегистрированных, нарушение сроков или процедуры — основание для признания приватизации, а затем и последующих продаж недействительными.
• Скрытые жильцы. Лица из старого ордера (документа советских времен, в который вписывали всех членов семьи гражданина, получавшего квартиру от государства), временно отсутствующие (служба, колония), имеющие право проживания по завещанию.

Любой такой сценарий может привести покупателя вторички к потере и недвижимости, и денег.

Что делать: запросить у продавца выписку ЕГРН, где указаны все собственники, получить полный пакет документов по приватизации (решение по приватизации, согласия всех участников, договор соцнайма, где перечислены все квартиросъемщики, акты опеки, если в приватизации участвовали дети), получить нотариальные заявления продавца об отсутствии «отказников», несовершеннолетних и лиц с правом пользования квартирой, до сделки выписать всех зарегистрированных лиц (кроме собственника).

Документы, которые вы соберете, понадобятся и банку при оформлении ипотеки. На Банки.ру можно сравнить условия десятков банков, подобрать подходящую программу и сразу посмотреть, какие требования по документам предъявляют кредитные организации. Это сэкономит время и поможет безопасно оформить кредит на покупку жилья. 

2. Наследственные квартиры

Существуют риски и при покупке квартиры, полученной продавцом по наследству. На бумаге все может выглядеть прилично: есть свидетельство нотариуса и регистрация перехода права. Но это не защитит от «скрытых» наследников. Например, в ситуации, когда один из наследников отбывает наказание в тюрьме или уехал за границу и не знает о смерти родственника. Спустя время эти люди могут через суд восстановить срок принятия наследства и потребовать признания сделки недействительной. Даже при наличии завещания на обязательную долю претендуют несовершеннолетние и нетрудоспособные родственники. Особенно внимательными стоит быть, если квартира унаследована менее трех лет назад, продает недвижимость один собственник, хотя наследников несколько, среди наследников есть несовершеннолетние. 

Что делать: до сделки заказать выписку ЕГРН на квартиру; проверить информацию в Реестре наследственных дел Федеральной нотариальной палаты; запросить у продавца все документы, подтверждающие его права; запросить архивную выписку из домовой книги. Это поможет подтвердить добросовестность покупателя и снизить риск потери права собственности.

«Для тех, кто только приобретает жилье, будет актуальным титульное страхование — оно защищает от утраты права собственности на недвижимость, — комментирует эксперт-аналитик Банки.ру Эряния Бочкина. — Необходимо отметить, что такой полис защищает от ситуаций, которые уже возникли в прошлом, но на момент сделки о них было неизвестно — то есть приобрести страховку "на всякий случай" в будущем нельзя. Поэтому чаще всего страхование титула оказывается полезным при неожиданном появлении наследников или признании сделки недействительной». 

3. Единственное жилье пожилого собственника

Стоит быть внимательным, если единственное жилье продает пенсионер. Быстрая сделка, низкая цена, готовность предоставить любые справки — тревожный сигнал. За такой сделкой может скрываться мошенническая схема: например, телефонные мошенники убедили пожилого человека продать квартиру, а деньги передать «курьеру ФСБ». В итоге такой сделки пенсионер остается на улице и идет в суд. Суд часто возвращает квартиру прежнему владельцу, тогда покупатель остается без жилья и без денег. 

Что делать: попросить присутствовать родственников пенсионера на сделке, запросить справку о дееспособности. 

4. Квартира потенциального банкрота

Покупка квартиры у человека с долгами — рискованная история. Если владелец уже признан банкротом или инициирует процедуру в течение трех лет после продажи, суд может признать сделку недействительной. Кредиторы вправе потребовать возврата квартиры в конкурсную массу, если посчитают, что продажа нарушила их права. В таком случае жилье возвращается бывшему собственнику, а покупателю должны вернуть деньги. Но это не быстро. 

Распознать проблемную квартиру можно по срочной продаже, большой скидке и обязательному условию оплатить недвижимость наличными.

Что делать: до сделки запросить у продавца справку о его кредитной истории, чтобы увидеть наличие долгов; проверить текущие исполнительные производства на сайте ФССП по имени, дате рождения и месту жительства владельца, учитывать, что даже при всех проверках сохраняется риск оспаривания сделки в процедуре банкротства.

5. Квартиры с маткапиталом

Основная проблема, связанная с квартирами, которые частично оплачены материнским капиталом, — детские доли. При покупке жилья обязательно должны быть выделены доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних. При продаже нужно выделить новые доли не меньше исходных и получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Без такого разрешения сделку могут оспорить. 

Если продавец утверждает, что квартира куплена без материнского капитала, попросите подтвердить свои слова документально, например предоставить справку из Социального фонда о том, что материнский капитал не использовался для оплаты. 

Что делать: заранее выяснить, выделены ли доли всем членам семьи, запросить разрешения органов опеки (если есть доли несовершеннолетних), уточнить, требуется ли согласие банка на сделку (если квартира в ипотеке, то требуется).