В начале октября писали о случаях, когда пожилые люди продают жилье, а потом не выселяются и обращаются в полицию с заявлением, что стали жертвами мошенников. Даже если покупатель добросовестный, суды могут занять другую сторону, например, потому что жилье единственное. Проблема в том, что многие покупатели смотрят только на возраст нынешнего собственника, но не проверяют, у кого и как он получил квартиру. Между тем именно эта деталь часто решает судьбу сделки: если жилье досталось по дарственной, завещанию или наследству от пожилого человека, риск оспаривания сохраняется даже спустя годы.
Не проверили наследство
Одинокая пожилая москвичка завещала свою квартиру знакомой. Но та узнала о смерти подруги поздно и не успела оформить наследство в срок. Пока нотариус разбирался с документами, в другом регионе — в Карачаево-Черкесии — неизвестные открыли новое наследственное дело, заявив, что умершая имела сына, а его жена — наследница. Местный нотариус выдал свидетельство, и квартира через несколько недель была продана ничего не подозревающему покупателю. Сделка казалось чистой: продавец предоставил выписку ЕГРН, выписку из домовой книги, свидетельство о праве на наследство. Но вскоре выяснилось, что «наследники» квартиры не предоставили никаких доказательств о родственной связи с умершей пенсионеркой. В результате добросовестный покупатель оказался втянут в судебный процесс и есть риск, что квартира перейдет в собственность города, хотя сделка была оформлена по всем правилам.
Как избежать такой ситуации
В сделках с наследуемой квартирой стоит обращать внимание на сроки (лучше всего, если после вступления в наследство прошло не меньше трех лет). Другие детали, которые могут насторожить: оформление наследства на дальнего родственника или знакомого, регистрация права в другом регионе.
- Обращайте внимание на сроки. Если наследство оформлено недавно и квартира быстро продается, стоит выяснить причину такой спешки.
- Проверяйте историю квартиры, которая была унаследована, не только по ЕГРН, но и по нотариальной базе. На сайте Федеральной нотариальной палаты можно по Ф. И. О. умершего собственника узнать номер наследственного дела и уточнить детали у нотариуса. Если дело открыто не в том регионе, где находится квартира, а в другом субъекте РФ — это тревожный сигнал.
- Запрашивайте у продавца документы о переходе права собственности. Если квартира перешла по наследству, важно убедиться, что между наследодателем и наследником действительно существовало родство. Если родства нет, то нужно убедиться, что нет родственников-наследников, которые могли бы оспорить документ (это можно проверить через нотариуса).
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
Срок исковой давности по спорам о недействительных сделках с недвижимостью ограничен законом. Если его пропустить, даже очевидно незаконную сделку будет сложно оспорить в суде.
Один год — для оспоримых сделок, когда человек был болен или его вынудили подписать документы. Отсчет срока давности начинается с момента, когда прекратилось давление или человек понял, что его обманули.
Три года — для ничтожных сделок, которые изначально противоречили закону, например, продажа без права собственности, заключение договора с недееспособным лицом, подделка документов. В таких случаях срок считается с момента, когда началось исполнение сделки — например, переданы деньги или подписан акт приема-передачи.
Важно! Для тех, кто не участвовал в сделке (например, наследников), срок отсчитывается с момента, когда человек узнал о ее исполнении, но не более десяти лет с даты заключения сделки.
Купили, не проверив, от кого подарок
В 2019 году жительница Москвы купила квартиру, полученную продавцом по договору дарения. На первый взгляд, сделка была абсолютно законной: собственник предоставил выписку из ЕГРН, договор дарения, нотариальное удостоверение, долгов по коммуналке не было. Но спустя время объявилась прежняя владелица — пожилая женщина. Она заявила, что не хотела дарить квартиру, а думала, что оформляет договор ренты — соглашение, по которому ее обязаны были содержать. Женщина утверждала, что подписала бумаги, не осознавая последствий, и что квартира была ее единственным жильем. Она обратилась в суд с требованием признать дарение недействительным.
Дело дошло до Верховного суда. Судьи отметили, что при заключении сделки с пожилым человеком необходимо учитывать его возраст, состояние здоровья и объяснить, что он подписывает. Иначе сделку могут признать недействительной, а добросовестный покупатель рискует потерять жилье.
Как избежать такой ситуации
В сделках с квартирой, которую подарили, важно обращать внимание на сроки и документы, подтверждающие, что предыдущий владелец был дееспособен и понимал, что подписывает.
- Проверьте историю дарения. Узнайте, при каких обстоятельствах был заключен договор дарения. Если даритель — пожилой человек, важно убедиться, что у него не было споров с родственниками, а документ даритель подписал добровольно.
- Проверьте даты сделки и состояние дарителя. Если после того, как квартира была передана в дар, ее сразу выставили на продажу — это подозрительно. Спросите продавца, в чем дело, и попросите, чтобы он предоставил документы, которые подтвердили бы его версию.
- Попросите копию нотариального акта и доверенности. Нотариус обязан удостовериться, что человек осознает смысл сделки.
- Если есть сомнения, можете оформить титульное страхование. Это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество, в случае если суд признает сделку недействительной.
Рассчитайте условия по кредитам под залог недвижимости среди 70+ предложений на Банки.ру. Сумма — больше, а ставка — ниже, чем по потребительскому кредиту.
Продали квартиру по доверенности от недееспособного
Пенсионер состоял на учете в психоневрологическом диспансере, но подписал нотариальную доверенность на продажу своей квартиры. Уже на следующий день доверенное лицо заключила договор купли-продажи, а еще через два месяца новый владелец перепродал жилье третьему лицу.
После смерти пенсионера наследники обнаружили, что квартира продана, и обратились в суд. Судебная психиатрическая экспертиза установила: на момент выдачи доверенности мужчина не мог осознавать характер сделки и руководить своими действиями. Верховный суд признал, что квартира выбыла из его владения помимо его воли, а значит, договоры купли-продажи недействительны, даже несмотря на то, что последний покупатель был добросовестным и заплатил деньги.
Как избежать такой ситуации
В сделках, которые заключаются по доверенности, важно иметь возможность общения с собственником хотя бы по телефону, чтобы быть уверенным в том, что он в курсе сделки и понимает, что происходит.
- Проверьте подлинность доверенности. На большинстве нотариальных документов есть QR-код — с его помощью можно убедиться, что доверенность действительно выдавалась и не была отменена. Сделать это можно через бесплатный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты (ФНП) — достаточно ввести номер доверенности, дату выдачи и фамилию нотариуса. Если документ аннулирован или не найден, система сообщит об этом.
- Проверьте срок действия и полномочия. Доверенность должна быть актуальной на момент сделки и содержать прямое разрешение на продажу конкретной квартиры, а не просто «распоряжение имуществом».
- Свяжитесь с собственником лично. Попросите продавца организовать контакт с владельцем квартиры: важно убедиться, что он в курсе сделки, согласен на продажу и знает, куда поступят деньги.
Обязательно запрашивайте справку, если продавцу квартиры больше 65 лет, он уже не работает, его сопровождают родственники. Справка действует 30 дней.
Главное
- Рискованной сделка может быть не только, если квартиру покупают у пожилого человека, но и если предыдущий владелец был в возрасте.
- Обращайте внимание на сроки владения квартирой: частая смена собственников — дурной знак.
- Внимательнее нужно относиться к сделкам с квартирами, перешедшими по дарственной, завещанию или наследству от пожилого человека. Если жилье досталось по наследству, убедитесь, что нет других наследников, а наследственное дело открыто в том же регионе. Если квартира перешла по договору дарения или ренты, уточните даты и обстоятельства сделки.
- Если квартиру продают по доверенности, ниже рынка и срочно, то запрашивайте дополнительные документы и выясняйте подробности. Проверьте подлинность документа через портал Федеральной нотариальной палаты, обращайте внимание на срок и полномочия.
- Проверяйте текущего и предыдущего собственника квартиры по судебным базам и реестрам нотариальных действий, чтобы убедиться, что на его имущество не претендуют другие лица (наследники и кредиторы).
