Купля-продажа имущества между родственниками — это нормальная практика. Но в некоторых случаях сделки могут вызвать вопросы у банков, налоговой или органов опеки.
Подозрительными кажутся сделки, где цена квартиры занижена по сравнению с рыночной более чем на 20–30% или когда расчеты проходят наличными и не подтверждены документально. Такие сделки могут признать ничтожными и оспорить в суде. Налоговая внимательнее относится к таким ситуациям, когда после продажи близкому родственнику покупатель пытается оформить налоговый вычет. Органы опеки подключаются, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети или используется материнский капитал. Аналогичный контроль действует при использовании жилищных сертификатов — требуются проверка документов и согласие опеки. В общем, при покупке квартиры у родственников столько подводных камней, что в них точно нужно разобраться. Что мы сейчас и сделаем.
Особенности сделок между близкими родственниками
С точки зрения закона близкими родственниками считаются:
- родители и дети (включая усыновленных),
- дедушки, бабушки и их внуки,
- братья и сестры,
- супруги.
Продавать квартиру близким родственникам закон не запрещает, но есть некоторые ограничения для программ господдержки. Например, нельзя использовать «Семейную ипотеку» для покупки квартиры у взаимозависимых лиц: родителей, детей, супругов, братьев, сестер. При использовании материнского капитала нельзя покупать жилье у мужа или жены, поскольку ребенок (обязательный совладелец) становится стороной сделки со своим родителем — это нарушает закон. Эти ограничения нужны, чтобы предотвратить фиктивные сделки и обналичивание средств. Кажется, что в случаях, когда государство помогает с деньгами, никогда нельзя покупать квартиру у родственников. Но это не так.
Кейс 1. Ребенок-сирота получил жилищный сертификат. Может ли он купить квартиру у бабушки?
Такая сделка возможна. Однако органы опеки и соцслужбы могут проверить ее, чтобы убедиться в ее законности и в том, что жилье пригодно для проживания. Также важно, чтобы цена недвижимости была рыночной (Социальный фонд России (СФР) обязательно проверит оценку).
Чтобы купить квартиру у собственной бабушки с использованием жилищного сертификата, нужно:
- подать заявление о включении в списки на получение жилищного сертификата через «Госуслуги» или МФЦ;
- собрать пакет документов (паспорт, справка о составе семьи, документы, подтверждающие статус сироты, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров);
- дождаться рассмотрения заявления и документов и получить сертификат;
- убедиться, что квартира соответствует требованиям, указанным в сертификате (площадь, состояние квартиры, регион);
- заключить договор купли-продажи с бабушкой и зарегистрировать сделку в Росреестре;
- средства сертификата перечислит банк напрямую на счет продавца.
В этом случае после регистрации в течение трех лет квартиру нельзя будет продать, подарить или сдать в аренду без согласования с уполномоченным органом.
Кейс 2. Семья получила право на маткапитал. Могут ли они купить квартиру у своей бабушки?
В отличие от покупки у мужа или жены, покупка у бабушки или дедушки законом допускается, если выполнены условия. Важно помнить, что сделку с участием близких родственников обязательно будут проверять, поэтому нужно соблюсти все требования:
- Квартира должна находиться на территории России и подходить для проживания. Ее цена должна соответствовать рынку (и точно не быть ниже кадастровой). Иначе СФР может оспорить сделку.
- Деньги маткапитала и остаток перечисляются только через банк (безналично) напрямую бабушке/дедушке или на эскроу. Обналичивание, расписки и любые «серые» схемы запрещены.
- Обязательно нужно выделить доли на всех членов семьи, включая детей. Это нужно сделать в течение шести месяцев после регистрации.
Чтобы купить квартиру у дедушки с бабушкой на средства маткапитала, действуйте следующим образом:
- убедитесь, что квартира пригодна для проживания и не находится в аварийном состоянии;
- заключите и составьте договор купли-продажи, укажите в нем общую стоимость квартиры, банковские реквизиты продавцов и то, что часть суммы будет оплачена маткапиталом;
- соберите необходимые документы (паспорта сторон, свидетельства о рождении детей, которым на момент заключения договора не исполнилось 14 лет, договор купли-продажи, чек об оплате госпошлины);
- подайте документы в Росреестр через МФЦ или онлайн;
- зарегистрировав договор купли-продажи, подайте заявление о распоряжении средствами маткапитала в Социальный фонд России — лично, через МФЦ или через «Госуслуги»;
- к заявлению приложите пакет документов, включая договор купли-продажи с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН;
- дождитесь перевода денег — в течение пяти дней после одобрения СФР перечислит их на указанный в договоре купли-продажи банковский счет продавцов.
Обратите внимание: после регистрации договора купли-продажи квартира находится в залоге у продавца до полного погашения стоимости, пока деньги от СФР не поступят на его счет.
Когда точно откажут в господдержке, если покупаете квартиру у родственников
Отказать в господдержке при покупке квартиры у родственников могут в случаях, когда вы используете те программы, в которых подобные сделки прямо запрещены.
Можно ли получить налоговый вычет, если купил квартиру у бабушки
Да, налоговый вычет при покупке квартиры у бабушки получить можно. Бабушка/дедушка и внуки не считаются взаимозависимыми лицами, согласно п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ. А вот если покупаете квартиру у родителей, то налоговый вычет вам уже не положен. В случае, когда сделки проводятся с близкими родственниками, налоговая может проверить, действительно ли квартиру продали и деньги перевели.
Как купить квартиру у бабушки (или другого родственника)
Покупка у родственника хороша тем, что к близкому человеку больше доверия, история квартиры прозрачна, можно попросить скидку.
Если вы покупаете недвижимость без государственной поддержки, то все просто:
- заключите договор купли-продажи;
- проведите оплату (банковским переводом);
- зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре;
- при необходимости уведомите управляющую компанию / ТСЖ и налоговую.
Если покупаете квартиру, используя программы поддержки — например, материнский капитал, жилищный сертификат, льготную или семейную ипотеку, — нужно особенно тщательно соблюдать правила оформления. Вот что важно сделать:
- проверьте, подходит ли под условия программы объект и собственник (все ограничения прописаны в программе);
- заключите договор купли-продажи по рыночной цене;
- пропишите в договоре источник средств (например, материнского капитала или субсидии);
- используйте только безналичный расчет;
- подайте заявление и документы в соответствующий орган:
– при маткапитале — в Социальный фонд России;
– при жилищных сертификатах — в уполномоченный орган региона;
– при ипотеке — в банк, который участвует в программе господдержки. - дождитесь перечисления средств (обычно в течение пяти дней);
- сохраните все документы и выписки.
Главное, что нужно знать
Купить квартиру у бабушки или дедушки можно, но сделки с близкими родственниками вызывают особое внимание у банков, налоговой и органов опеки. Проверяется рыночная цена, реальность расчетов.
При использовании господдержки (маткапитала, жилищного сертификата, льготной ипотеки) запрещены сделки между супругами и родителями с детьми, но покупка у бабушки или дедушки допустима — при условии безналичных расчетов, реальной цены и выделения долей детям.
Налоговый вычет при покупке у бабушки получить можно, поскольку она не относится к взаимозависимым лицам по НК РФ. А вот при сделках с родителями, детьми, супругами или братьями и сестрами вычет не предоставляется.
Авторизуйтесь, чтобы обсуждать материалы и делиться мнением
