Если недвижимость продается по слишком низкой цене и не зафиксированы особенности имущества, обуславливающие его дешевизну, это может означать, что продавец имеет противоправные цели, а покупатель о них осведомлен, поэтому суд может признать такую сделку недействительной. Об этом пишет РБК со ссылкой на разъяснения Верховного суда, опубликованные в базе «Электронное правосудие».
Кейс
Компания-банкрот продала земельный участок площадью 1,5 тыс. кв. м за 222 тыс. рублей при его кадастровой стоимости 1,6 млн рублей и рыночной — более 2 млн. Конкурсный управляющий оспорил эту сделку, и арбитражный суд удовлетворил это заявление.
Но апелляционная и кассационная инстанции решение первой судебной инстанции не поддержали: по их мнению, для признания сделки недобросовестной нужны доказательства того, что покупатель знал о неплатежеспособности продавца и о потенциальном вреде сделки для кредиторов компании-должника.
Позиция Верховного суда
Конкурсный управляющий пожаловался в Верховный суд, и он рассудил иначе.
«Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения», — отметили в ВС.
Согласно подходу Верховного суда, при сделках со стоимостью существенно ниже рыночной необходимо указывать особенности объекта, определяющие цену. В противном случае может оказаться, что покупатель либо осведомлен о намерении должника вывести имущество из-под взыскания и действует с ним заодно, либо понимает, что управленцы продают объект по заниженной цене «по причинам, не связанным с экономическими интересами» компании-должника.
В рассматриваемом кейсе покупатель не смог указать на характеристики, из-за которых приобретенный им участок объективно мог стоить так мало. ВС пришел к выводу, что действия покупателя нельзя считать добросовестными, и оставил в силе определение суда первой инстанции, который встал на сторону конкурсного управляющего.
Комментарии