Аналитик финансового маркетплейса Банки.ру Артур Хачатрян представил анализ основных трендов и событий на ипотечном рынке за август и рассказал об изменениях, которые планируются в краткосрочной перспективе.

Снижение макропруденциальных надбавок

С 1 сентября 2025 года снижены макропруденциальные надбавки по кредитам на приобретение строящегося жилья. Снижение макропруденциальных надбавок может поддержать выдачи, так как банки могут смягчить скоринг для заемщиков, которых коснутся данные изменения.

Новый подход к оценке платежеспособности заемщиков

Утвержден план перехода кредиторов к использованию официальной информации о доходах при кредитовании граждан. Так, банки и другие кредиторы при принятии решения о предоставлении кредита (займа) будут использовать исключительно сведения об актуальных официальных доходах граждан. Совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами Банк России утвердил дорожную карту, определяющую основные этапы перехода на новый порядок использования информации. Одновременно было поручено обеспечить доступ кредиторов к информационной системе, позволяющей получать актуальную официальную информацию о доходах заемщиков в течение 1 минуты. Необходимый набор сведений, согласно дорожной карте, будет доступен кредиторам к марту 2026 года.

Рыночная статистика

По данным «ДОМ.РФ», в июле 2025 года банками было выдано 77 тысяч кредитов на 358 млрд рублей, что на 12% и 16% соответственно больше июньского уровня. Снижение в годовом выражении существенно замедлилось, составив 28% в количественном представлении, а в денежном выражении объемы выдач достигли уровня июля 2024 года. Уровни выдач ипотеки по льготным программам продолжают расти: было выдано 50 тысяч кредитов на 291 млрд рублей, прирост к июню составил 15% и 16% по количеству и объему выдач соответственно. При этом почти 90% всех льготных кредитов в июле пришлось на семейную ипотеку: 44 тысячи кредитов (+16% к июню) на 253 млрд рублей (+18%). Несмотря на высокие уровни выдач льготной ипотеки во II квартале 2025 года, выдачи за первое полугодие существенно снизились по сравнению с 2024 годом: по итогам семи месяцев 2025 года банки предоставили 417 тысяч кредитов (-52% к тому же периоду 2024 года) на 1855 млрд рублей (-42%).

По итогам июня 2025 года выдача ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) сократилась до 12 тысяч кредитов, что в 4,7 раза меньше, чем в 2024-м, пишут «Известия» со ссылкой на данные ЦБ РФ. Объем выдач ипотеки за отчетный период уменьшился втрое, до 47 млрд рублей. В то время как выдача ипотеки на готовые дома сократилась лишь вдвое, популярность кредита на строящееся жилье упала почти в пять раз.

По итогам июля средний размер выданных ипотечных кредитов на покупку жилья в новостройках снизился на 5%, до 6,1 млн рублей. В то же время на готовые квартиры средний чек за прошлый месяц снизился на 3%, до 3,3 млн рублей. При этом в структуре выдачи ипотеки доля новостроек выросла на 1 процентный пункт, до 39%, а доля готовых квартир осталась на уровне июня — 32%. Также в прошлом месяце вырос и объем выданных ипотечных кредитов на новостройки. Он увеличился на 13%, до 199,5 млрд рублей.

Просрочка выросла вдвое

Просроченная задолженность по ипотеке за год выросла вдвое. Объем просроченной задолженности по ипотеке по итогам первого полугодия 2025 года достиг 145 млрд рублей. Это вдвое больше аналогичного значения годом ранее — так, доля просрочки увеличилась за год с 0,36% до 0,74%.

Ценовой разрыв между первичкой и вторичкой растет

Ценовой разрыв между первичкой и вторичкой достиг 80%. Средняя стоимость 1 кв. м на первичке в апреле — июне увеличилась до 205 тысяч рублей, в то время как на вторичном рынке она составила 128 тысяч рублей. Таким образом, ценовой разрыв между сегментами вырос до 60%, сообщают «Известия» со ссылкой на данные Центробанка. При этом в отдельных субъектах разница оказалась еще более существенной. Так, в Центральной России она достигла 80%, на северо-западе страны — 57%, а в Сибири — 44%. Наименьший разрыв отмечен на Дальнем Востоке — 16% и Северном Кавказе — 12%.

Популярность рассрочки проходит

В массовом сегменте доля сделок с рассрочкой упала ниже 10%. Так, в начале года в массовом сегменте доля сделок с рассрочкой составляла 30%. В августе 2025-го она снизилась до 7–10%. В более дорогих сегментах доля сделок с рассрочкой снизилась с 50% до 20–30%.

Дифференцированные ставки по льготной ипотеке

Осенью депутаты обсудят варианты дифференциации ставок по льготной ипотеке. Депутаты Госдумы в ходе осенней сессии рассмотрят возможные параметры дифференциации ставок по льготной ипотеке, заявил глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков в эфире радио Sputnik. В разговоре с «Ведомостями» он уточнил, что во внимание могут быть приняты средний уровень дохода в регионе, количество детей в семье и, возможно, привязка места регистрации заемщика к месту покупки квартиры, а также другие аспекты. Аксаков отдельно пояснил, что Госдума может обратить свое внимание на те параметры, что связаны с необходимостью закрепления людей на определенных территориях. Это связано с тем, что сегодня льготная ипотека позволяет купить квартиру в любом регионе, а это, в свою очередь, вызывает «обезлюдивание» части страны и не дает всем населенным пунктам развиваться соответствующим образом, добавил депутат.

Банкам возместят больше денег за выдачу льготной ипотеки

Для поддержки реализации льготных ипотечных программ «Семейная ипотека» и «Дальневосточная и арктическая ипотека» принято решение об увеличении уровня возмещения банкам по льготным ипотечным кредитам, выдаваемым с 7 августа по 1 ноября 2025 года. Уровень возмещения сохранится на весь срок действия льготных кредитов, выданных за этот период. Решение согласовано правительством РФ в ГИИС «Электронный бюджет». Так, увеличенный уровень возмещения соответствует разнице между уровнем ключевой ставки, увеличенным на 2,5 п. п., и максимальной ставкой по программам при приобретении жилых помещений в многоквартирных домах. По льготным ипотечным кредитам, выданным на индивидуальное жилищное строительство, возмещение соответствует разнице между уровнем ключевой ставки, увеличенным на 3,0 п. п., и максимальной ставкой по программам.

Первичное жилье остается нераспроданным

Объем нераспроданного жилья на первичке продолжает увеличиваться. Соотношение распроданности и строительной готовности на российском рынке жилья продолжает ухудшаться. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на начало августа 2025 года было продано 32% квартир в строящихся домах, строительная готовность которых составила 45%. Таким образом, отношение распроданности к строительной готовности упало до отметки 0,7. Это минимальный показатель за все время наблюдений, который свидетельствует о накопленных проблемах в отрасли.