Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Залогом за землю служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Для этого составлялся договор, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб, который получил название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.
В России ипотечное кредитование стало первым на Руси видом кредитования. Годом создания кредитных учреждений считается 1754. С целью организации ипотечного кредитования землевладельцев в 1786 году Манифестом Екатерины II был учрежден «Государственный заемный банк». Уже к началу 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 земельных (ипотечных) банков. После октябрьской революции эти кредитные организации в России были ликвидированы вместе с правами частной собственности. Ипотека вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации «О залоге».
В настоящее время слова «ипотека», «ипотечное кредитование» прочно вошли в нашу жизнь. Для большинства россиян покупка жилья с использованием ипотечного кредита является чуть ли не единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. По данным Центробанка на 1 января 2006 года, объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза — до 125,7 миллиарда рублей. Объем непосредственно ипотечных кредитов вырос еще больше, почти в три раза — с 17,8 миллиарда рублей до 52,8 миллиарда рублей.
Ипотека
Что это за штука?
Так что же такое ипотека и в чем заключаются ее преимущества? Новый словарь русского языка под редакцией Т. Ф. Ефремовой дает следующее определение: «Ипотека — залог недвижимого имущества для получения ссуды; ссуда, выдаваемая банком под такой залог; долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику. У риэлторов под ипотекой понимается система долгосрочного кредитования на приобретение недвижимости под ее залог».
С помощью ипотечного кредита можно купить оформленные в собственность квартиры (вторичный рынок жилья), квартиры на этапе строительства (первичный рынок), индивидуальные жилые дома, находящиеся в собственности. Чтобы сегодня приобрести квартиру в Москве, вы должны располагать денежной суммой, составляющей как минимум 10 процентов ее стоимости. Остальные деньги, необходимые для покупки жилья — то есть ипотечный кредит, — вам выдает банк. Премущество такого кредита заключается в том, что он выдается на длительный срок, до 30 лет. Обеспечением кредита служит, как правило, сама приобретаемая недвижимость, которая будет находиться в залоге у банка, пока вы полностью не расплатитесь по кредиту. При этом квартира сразу оформляется в собственность заемщика — получателя ипотечного кредита или займа. Вы можете прописаться в ней, но не имеете права ее продавать или обменивать, пока не рассчитаетесь с банком. Кстати, скорое получение жилья в собственность выгодно отличает ипотеку от варианта накопления денег в течение долгих лет. За это время стоимость квартиры может значительно вырасти, а при заключении договора об ипотеке цена фиксируется, и никакой ее рост покупателя больше не волнует.
Получить ипотечный кредит может любой гражданин РФ в возрасте от 18 лет, имеющий стабильный постоянный доход. Решение о его выдаче и размере принимает банк. Он же попросит вас предоставить данные о постоянных доходах и расходах, трудовом стаже, имеющемся имуществе, составе семьи и даже образовании. В качестве дохода кредитное учреждение будет рассматривать вашу зарплату по основному месту работы и по трудовым договорам, доходы по депозитам в банке и по страховым выплатам, от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и проценты по ценным бумагам. При этом банк -кредитор может принять в расчет доход обоих супругов или других работающих членов семьи, выступающих созаемщиками (лицами, становящимися сособственниками приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечающими перед кредитором за возврат денег и обслуживание кредита). Подытожив полученные данные, банк принимает решение о выдаче кредита и определяет его размер: либо одобряет запрашиваемую вами сумму, либо увеличивает или уменьшает ее. Банк может и уменьшить размер кредита, посчитав, к примеру, выставленную под залог недвижимость неликвидной. Если решение выдать вам денежные средства принято, на следующем этапе вы приступаете к поиску необходимой квартиры:
Сегодня в Москве ипотечные кредиты на покупку жилья предоставляет множество банков: Сбербанк РФ, Собинбанк, Фора Банк, Русский ипотечный банк, Росбанк, Райффайзенбанк, Промэнергобанк, Международный Московский банк, МДМ-Банк, Кит-Финанс, Городской ипотечный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк, Банк Москвы, Банк Зенит, Абсолют Банк, Банк Сосьете Женераль Восток и другие. Разобраться самостоятельно в разнообразии предлагаемых банками ипотечных программ, выбрать для себя наилучший вариант непросто. Впрочем, можно пойти и по другому пути — обратиться в агентство недвижимости или к ипотечному брокеру, которые подберут подходящую для вас схему кредитования. По данным Российской гильдии риэлторов, в 2004 году в Москве только 1,5—2 процента сделок совершалось с использованием заемных средств. В 2005 году их доля выросла до 3,5—4 процента. Риэлторы полагают, что в 2006 году уже около 10 процентов покупателей квартир в Москве часть денег позаимствуют у банков.
Прогнозы и перспективы В конце минувшего года фонд «Общественное мнение» провел социологический опрос, согласно которому три четверти россиян считают ипотечное кредитование все еще недоступной для них услугой
Московские власти, понимая, что рыночная стоимость ипотечного кредита для людей со средним доходом высока, тем не менее уверены в том, что данный вид кредитования начинает развиваться. «Мы сумеем добиться того, чтобы процентная ставка по ипотечному кредиту была не более 6 процентов в год», — заявил первый заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководитель стройкомплекса столицы В. И. Ресин на открытии ХIII Международной выставки недвижимости «Домэкспо-2005». Отвечая на вопрос о тенденциях развития ипотеки в Москве, Владимир Иосифович отметил: «Все условия для ее выполнения есть: имеются законы, принятые Государственной Думой, участки земли под жилищное строительство, деньги. Задача только одна — сделать ипотеку дешевой!». При этом он подчеркнул, что приоритетной задачей Московского правительства является создание системы социальной ипотеки: «Сейчас для нас самое важное — сделать социальную ипотеку массовой. Я говорю о той ипотеке, которая будет доступна гражданам со средним достатком и даже ниже среднего. Прежде всего тем москвичам, которые годами стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Сегодня город предоставляет квартиры очередникам 1984 года. Наверняка многие из них предпочли бы не ждать десятилетиями, а взять кредит на выгодных условиях и купить себе жилье. Наша задача — предоставить им субсидии на покупку квартир и недорогой ипотечный кредит: скажем, под 6 процентов годовых в рублях и на длительный срок — до 25 лет. Кроме того, надо понимать, что себестоимость данного жилья должна быть недорогой, около 800 долларов за квадратный метр.
Социальная ипотека до сих пор не заработала, главным образом
Возможность участвовать в социальной ипотеке предоставляется пока только очередникам. На приемлемые условия кредитования могут рассчитывать лишь граждане, ожидавшие получения квартиры не менее семи лет.
Александр ЗОТОВ
