По сообщению газеты The Wall Street Journal, в последнем квартале 2015 года пара из Дании оплачивала ипотеку по отрицательной ставке -0,0562 %, то есть не заёмщики тратились на взносы по кредиту, а банк ежемесячно платил им 249 датских крон (38 долл.).
Важно понимать, что далеко не все заёмщики в Дании получают кредиты и возможность заработать. Во-первых, описанный в статье WSJ случай — это, скорее, исключение, чем правило, а во-вторых, речь идёт о плавающей ставке ипотечного кредита, взятого несколько лет назад.
Плавающие ставки в Европе рассчитываются из величины Euribor (ставки межбанковского кредитования в Европе), к которой прибавляется маржа отдельного банка (1,5–2,0 %). Поскольку Euribor постоянно колеблется, покупатели, взявшие кредиты по плавающей ставке, берут на себя и определённые риски: так, если в конце 2015 года пара из Дании платила по отрицательной ставке, то нет гарантии, что через несколько лет им не придётся платить 2–3 % годовых или выше в зависимости от того, что будет происходить с общим уровнем процентных ставок в Европе.
В некоторых европейских странах, например в Германии, больше распространены займы с фиксированными ставками. Покупатель, взявший в ФРГ кредит на 15 лет под 1,9 % годовых сегодня, может быть уверен, что и через 10 лет он будет осуществлять выплаты по той же ставке (если кредиты станут ещё дешевле, возможно рефинансирование, но это уже другая история).
В некоторых случаях плавающие ставки бывают ниже фиксированных, что и привлекает к ним рискованных заёмщиков. Фиксированная ставка в Дании отнюдь не отрицательная: её среднее значение — около 3 % годовых. Самые низкие фиксированные ставки по ипотеке по состоянию на апрель 2016 года наблюдаются в Японии, Швейцарии, Финляндии, Германии и Люксембурге. Их среднее значение не превышает 2 % годовых.
Столь низкие ставки в Японии и перечисленных европейских странах объясняются низкой инфляцией и высокими кредитными рейтингами этих государств. По данным сайта Trading Economics, в еврозоне инфляция нулевая, в Японии — чуть выше нулевой отметки (+0,30 %), в Швейцарии — отрицательная (-0,90 %). Для сравнения, в России инфляция составляет +7,30 %, а средняя ставка по ипотечным кредитам — 13 %.
В Японии мало банков, специализирующихся на выдаче кредитов иностранцам, и в большинстве случаев для получения ипотеки требуется иметь постоянное место жительство или даже гражданство страны. Помимо этого, нужно зарабатывать 2–5 млн иен в год (18,4 тыс. — 46 тыс. долл.). Срок кредитования составляет от 1–5 до 35 лет, размер займа — до 90 % от стоимости объекта, а сумма кредита — от 1–10 млн до 100–200 млн иен.
В Швейцарии и Германии практикуется выплата тела кредита уже после истечения срока кредитования. То есть срок выплаты процентов может составлять 10 лет, и в течение ещё 10–20 лет выплачивается тело кредита. Если инвестор покупает коммерческую недвижимость, то доходы по объекту также будут учтены. В Швейцарии кредиты выдаются чаще всего на срок до 10 лет, сумма займа — до 80 % от стоимости недвижимости. В Германии постоянные резиденты и граждане могут получить кредит в размере до 80 % от стоимости объекта на срок до 20 лет. Доход заёмщика должен составлять не меньше 20 тыс. евро в год, а ежемесячные взносы по кредитам не могут превышать 35 % от его заработка.
В Финляндии максимальная сумма займа — 75 % от стоимости недвижимости. При дополнительных гарантиях и страховании выдаются займы на 100 % стоимости сроком до 25 лет.
В Люксембурге кредиты выдаются в размере до 80 % от стоимости объекта на срок до 30 лет.
Российские резиденты могут получить кредит для покупки недвижимости за рубежом в стране покупки на менее выгодных условиях, чем граждане этой страны. Ставка будет немного выше, а объём выданных средств составит в среднем не более 50–60 % от стоимости объекта.
В европейских странах для получения ипотечного кредита обычно требуются документы, подтверждающие платёжеспособность (справки о доходах), информация о регулярных расходах (аренда, алименты, другие кредиты) и данные о приобретаемом объекте.
Кирилл ШМИДТ, директор по финансовым сервисам Tranio
Таблицу к статье можно посмотреть на сайте источника.
