На первый взгляд, квартира, полученная по договору дарения, ничем не отличается от любой другой: документы в порядке, собственник зарегистрирован в ЕГРН, сделка оформлена. Но юристы советуют не спешить подписывать договор купли-продажи. Дарение — это особый способ передачи недвижимости, и у него есть нюансы, способные обернуться серьезными проблемами для будущего покупателя. Такие квартиры нередко фигурируют в спорах о наследстве, банкротстве или признании сделок недействительными. Иногда через дарственные пытаются вывести имущество от кредиторов или обойти налоговые обязательства. Разбираемся, как понять, безопасна ли квартира с дарственной, какие риски при ее покупке могут возникнуть и как их минимизировать.
Риски при покупке подаренной квартиры
Покупка квартиры, полученной по договору дарения, не относится к разряду «опасных» сделок, но требует от покупателя особой внимательности, говорит юрист практики частных клиентов K&P.Group Ксения Языкова. Дарственная — вполне законный способ передачи собственности, однако на практике этот инструмент нередко используется для сомнительных целей: ухода от налогов, вывода активов перед банкротством или нарушения прав наследников. Поэтому при покупке такого жилья важно тщательно проверить историю объекта и убедиться в чистоте сделки.
Среди рисков при покупке квартиры, полученной по дарственной, стоит учитывать следующие:
- возможность отмены дарения;
- требование о выделении супружеской доли в подаренном имуществе;
- оспаривание дарственной наследниками или в рамках банкротства;
- признание сделки притворной.
При каких обстоятельствах можно отменить дарение
Главный специфический риск, связанный с дарением, — возможность его отмены. Остальные риски в целом характерны и для других видов сделок с недвижимостью, таких как купля-продажа или мена.
Закон предусматривает ряд оснований, по которым даритель (то есть тот, кто дарит квартиру) может отменить уже совершенное дарение (ст. 578 ГК РФ). Наиболее серьезные из них — это покушение одаряемого (кто получает квартиру по дарственной) на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников, а также умышленное причинение дарителю телесных повреждений (ч. 1 ст. 578 ГК РФ). «Несмотря на явно аморальный и циничный характер подобных поступков, судебная практика показывает, что такие случаи не столь редки. Дарителям нередко удается доказать, что на их жизнь было совершено покушение одаряемым, и суды удовлетворяют требования об отмене дарения по этому основанию, как следствие право собственности на объекты недвижимости возвращается дарителям», — поясняет Языкова.
Еще одно предусмотренное законом основание — смерть одаряемого (ч. 4 ст. 578 ГК РФ). Однако этот пункт действует только в том случае, если стороны предусмотрели такое условие в самом договоре дарения. Для покупателя это важный нюанс: перед приобретением квартиры стоит внимательно проверить договор дарения на наличие условия об отмене дарения в случае смерти одаряемого. Если такого положения нет, риск отмены сделки существенно снижается.
Что нужно проверить при сделке с дарственной
Покупателю квартиры, полученной по дарственной, стоит проявить особую внимательность к истории объекта и документов.
В первую очередь нужно убедиться, что даритель действительно имел полное право распоряжаться квартирой — то есть был ее единственным собственником. Сведения из ЕГРН для этого не всегда достаточны: если жилье было приобретено в браке, оно может являться совместной собственностью супругов. В этом случае согласие второго супруга на дарение обязательно, иначе сделку могут оспорить. Чтобы снизить риски, стоит уточнить, когда и на каком основании даритель получил квартиру: по наследству, приватизации или покупке, и был ли он на тот момент в браке.
Еще один возможный источник споров — наследники дарителя. Они вправе требовать возврата квартиры в наследственную массу, если дарение сочтут незаконным. Основания могут быть разные: от попытки отменить дарение (по ст. 578 ГК РФ) до признания сделки недействительной: например, если даритель на момент подписания договора не понимал значения своих действий, находился под давлением или был введен в заблуждение (ст. 177–179 ГК РФ). «Договоры дарения нередко заключаются между пожилыми людьми и лицами, не являющимися их родственниками, поэтому наследники дарителей с помощью этих оснований могут пытаться доказать, что действительная воля их наследодателя не была направлена на передачу имущества другим лицам», — отмечает Языкова. Чтобы защититься от подобных ситуаций, получателю дарственной следует настоять на проведении психолого-психиатрического исследования перед совершением дарения, а последующему покупателю — ознакомиться с заключением по его итогам, чтобы понимать, что риск оспаривания дарения сведен к минимуму.
Не стоит забывать и о рисках, связанных с банкротством. Если вскоре после дарения даритель был признан банкротом, арбитражный управляющий может оспорить сделку как совершенную в ущерб кредиторам. В этом случае квартира может вернуться в конкурсную массу, а покупатель — остаться без недвижимости и с сомнительными шансами вернуть деньги.
Важно! Кроме того, дарение может оказаться притворной сделкой, прикрывающей, например, куплю-продажу с целью ухода от налогов или обхода права преимущественной покупки доли. При выявлении таких обстоятельств договор признается недействительным, а последующий покупатель рискует столкнуться с изъятием жилья.
Что делать, если проблемы возникли уже после покупки квартиры
Если после покупки квартиры, полученной продавцом по договору дарения, сделку начинают оспаривать, соберите максимум доказательств своей добросовестности как покупателя. Это могут быть:
- договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры;
- документы, подтверждающие оплату (расписки, платежные поручения, выписки из банка);
- переписка с продавцом;
- отчеты и справки, подтверждающие, что вы проверяли юридическую чистоту квартиры до сделки.
Эти материалы помогут подтвердить, что вы приобрели недвижимость на возмездной основе и не знали о возможных нарушениях при предыдущих сделках. При наличии таких доказательств вы будете признаны добросовестным приобретателем (ст. 302 ГК РФ). Это важно, потому что в случае изъятия квартиры по решению суда вы сможете претендовать на денежную компенсацию за утраченный объект недвижимости.
В целом покупка квартиры, полученной по дарственной, — это не запретная зона, но и не безрисковая сделка. Такая недвижимость требует повышенного внимания, тщательной проверки документов и профессионального юридического сопровождения. Если подойти к вопросу ответственно, большинство рисков можно свести к минимуму и оформить покупку безопасно.
Чек-лист: как проверить квартиру с дарственной перед покупкой
Чтобы снизить риски и убедиться в «чистоте» сделки, перед покупкой квартиры, ранее подаренной, стоит пройтись по этому списку:
- Запросите расширенную выписку из ЕГРН. Убедитесь, что право собственности зарегистрировано на законных основаниях и нет ограничений или обременений.
- Проверьте основание перехода права. Если квартира получена по договору дарения — внимательно изучите сам договор.
- Обратите внимание на условия отмены дарения. Убедитесь, что в договоре нет пункта об отмене дарения в случае смерти одаряемого — это важно для вашей будущей защиты.
- Уточните, проходил ли даритель психолого-психиатрическое обследование. Ознакомьтесь с результатами — это снизит риск оспаривания сделки наследниками.
- Свяжитесь с дарителем (если возможно). Убедитесь, что дарение было добровольным и совершено при полном понимании последствий.
- Проверьте режим собственности. Уточните, не была ли квартира совместно нажитым имуществом супругов. При необходимости убедитесь, что на дарение было получено согласие второго супруга.
- Проверьте наличие банкротных процедур. Убедитесь, что в отношении дарителя не вводилась процедура банкротства (проверить можно через ЕФРСБ).
Авторизуйтесь, чтобы обсуждать материалы и делиться мнением
