Дарственную часто выбирают, когда хотят передать квартиру или дом близким при жизни. Кажется, все просто: оформил договор, и недвижимость уже у детей или внуков. Но именно с дарением связано больше всего споров и разочарований.

Даритель может внезапно оказаться без жилья и без права передумать, а одаряемый — втянуться в долгие судебные процессы и неожиданные траты. Такая сделка на деле может обернуться серьезными проблемами для обеих сторон.

Разбираемся, какие риски несут даритель и получатель, и что стоит учесть при оформлении дарственной на квартиру.

Риски для дарителя

Риск №1. Собственник больше не сможет распоряжаться недвижимостью

По договору дарения собственник передает имущество другому на безвозмездной основе. После государственной регистрации даритель утрачивает право собственности на квартиру или дом. Он уже не может распоряжаться недвижимостью, например, продать, завещать или отменить сделку по собственному желанию.

Жить в подаренной квартире даритель сможет только в том случае, если заранее оформит право пожизненного пользования недвижимостью. Это можно сделать, например, через отдельное соглашение или завещательный отказ. Однако одаряемый — новый собственник — может продать квартиру или сдать ее в аренду, и формально даритель не сможет запретить ему это сделать.

Регистрируйтесь и копите бонусы

Получайте банкимани за активность и меняйте их на сертификаты онлайн-магазинов

Зарегистрироваться

Риск №2. Отменить договор дарения не получится

Даритель не может передумать и вернуть квартиру по собственному желанию. Закон допускает отмену дарения только по исключительным основаниям:

• если одаряемый покушался на жизнь или здоровье дарителя либо его близких родственников;
• если новый собственник обращается с квартирой так, что она может быть уничтожена или серьезно испорчена;
• если в договоре есть условие о возврате дара в случае смерти одаряемого, а даритель переживет его.

Даже если даритель подписал договор, но передумал и не подал документы на регистрацию перехода права, одаряемый может обратиться в суд и признать свое право собственности. Тогда Росреестр зарегистрирует недвижимость в ЕГРН.

Часто единственный выход для дарителя в таких случаях — пытаться оспорить договор в суде. Но они принимают такие иски только при серьезных основаниях, когда дарителя шантажировали или не соблюли форму сделки, например.

Риск №3. Наследники могут оспорить сделку

Это риск как для дарителя, волю которого нарушили, так и получателя. Родственники дарителя могут оспорить дарение квартиры или дома. В суд могут подать иск о признании договора недействительным. Для этого есть несколько оснований.

Даритель не понимал значения своих действий. Например, такое может быть, когда даритель был в преклонном возрасте, тяжело болел или имел психические расстройства. В этом случае наследники могут запросить судебно-психиатрическую экспертизу. На основании заключения суд может признать дарителя недееспособным или ограниченно дееспособным на момент сделки. 

Даритель подписал дарственную под давлением или обманом. Тогда договор могут признать недействительным по правилам о сделках, совершенных под влиянием насилия, угроз или обмана. 

Под дарением маскировали другую сделку. Если суд установит, что договор был мнимым или притворным, например, для ухода от налогов при продаже, сделку признают недействительной.  

Нарушена форма договора. Если не было нотариального удостоверения сделки, супруг не давала на нее своего согласия, наследники также могут оспорить сделку.

Даже если суд не отменит дарение, сам процесс может затянуться на долгое время, придется нанимать юристов и оплачивать экспертизы и пошлины. Для одаряемого это риск потерять недвижимость спустя годы после получения.

Риск №4. Без согласия супруга при дарении сделку могут признать недействительной

Если квартира или дом куплены в браке, это совместно нажитое имущество, независимо от того, кто формальный собственник. При дарении такого жилья даритель обязан получить письменное нотариальное согласие супруга.

Без этого по иску супруга сделку могут признать недействительной. Такое возможно, когда:

• супруг не знал о заключении договора дарения;
• квартиру подарили в обход интересов семьи;
• после дарения семья осталась без единственного жилья.

Риск №5. Сделку без нотариального удостоверения могут оспорить

Если предметом дарения является доля в праве общей собственности на квартиру или дом, договор обязательно должен удостоверить нотариус. 

Если договор заключили в простой письменной форме без нотариуса, Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Если сделку по ошибке все же зарегистрировали, ее могут оспорить в суде и аннулировать право собственности получателя.

В этом случае одаряемый рискует потерять и квартиру, и деньги, потраченные на оформление сделки.

Риск №6. Социальные и бытовые риски

Дарственную нередко оформляют пожилые люди, которые хотят при жизни передать квартиру детям, внукам или другим родственникам. Но с момента регистрации сделки даритель полностью утрачивает права на жилье.

Даритель может лишиться крыши над головой, если не оформит право пожизненного проживания. Даже близкие родственники не обязаны предоставлять ему жилье или уход. 

Если отношения с одаряемым испортятся, даритель окажется беззащитным. Новый собственник может потребовать его выселения, продать квартиру или заселить туда других жильцов. 

В практике встречаются случаи, когда после дарения пожилых людей фактически лишали поддержки. Это нередко становится причиной обращений в суд и даже возбуждения уголовных дел о мошенничестве. 

Такие ситуации не всегда дают основание для отмены сделки: дарение считается безвозмездным и добровольным. Поэтому дарителю стоит заранее продумывать, как сохранить гарантии проживания — например, через оформление завещательного отказа или ренты.

Риски дарственной для получателя

Риск №1. Родственники дарителя могут оспорить сделку

Одаряемый рискует столкнуться с судебными исками от наследников или других заинтересованных лиц дарителя. Даже если договор дарения заключен правильно, сам процесс защиты прав в суде может быть длительным и затратным.

Наиболее частые основания для оспаривания:

• даритель не осознавал значения своих действий;
• подписание под давлением, угрозами или обманом;
• мнимость или притворность сделки. 

Кроме того, если в договоре сохранено право пожизненного пользования жильем, после смерти дарителя наследники могут оспорить сделку. Ведь фактически квартира не выбыла из владения. Это может привести к судебным конфликтам и спорам за имущество.

Даже если получатель формально стал собственником, на время судебных разбирательств новый собственник рискует остаться без жилья. Суды могут приостановить регистрацию сделок с квартирой или наложить арест до окончания процесса. В случае признания договора недействительным право собственности одаряемого аннулируется, а имущество возвращается в наследственную массу.

Риск №2. Даритель может отменить договор

Даже после регистрации права собственности одаряемый не защищен полностью. Закон допускает отмену дарения по инициативе дарителя в исключительных случаях:

• покушение на жизнь или здоровье;
• грубое обращение с недвижимостью, например незаконная перепланировка, доведение жилья до аварийного состояния, даритель вправе требовать отмены дарения;
• возврат дара при смерти одаряемого.

Это значит, что право собственности одаряемого не является безусловным. Даже если иск не удовлетворят, придется закладывать в бюджет судебные расходы. При этом право распоряжаться жильем на время суда могут ограничить. 

Риск №3. На получателя ложатся обременения и долги

Дарственная не освобождает недвижимость от обременений. Недвижимость переходит к новому собственнику в том состоянии, в котором они находились на момент заключения сделки.

Среди возможных обременений и обязательств:

• ипотека. Если жилье находится в залоге у банка, одаряемый получает его вместе с этим обременением. Даритель обязан уведомить об этом. Кроме того, на такой договор нужно согласие кредитора;
• арест или запрет регистрационных действий. Если в отношении квартиры действуют обеспечительные меры по судебным делам или долгам дарителя, Росреестр зарегистрирует переход права, но одаряемый не сможет полноценно распоряжаться имуществом;
• долги по коммуналке. Закон прямо не возлагает обязанность по оплате старых долгов на нового собственника, но управляющие компании могут предъявить такие требования. Их придется оспаривать в суде. 

Так получатель рискует получить жилье с «историей», с которой сложно продать или использовать квартиру в ипотеке. Кроме того, из-за проблемной репутации квартиры может снизиться ее рыночная стоимость.

Риск №4. Дарение могут оспорить при банкротстве дарителя

Если даритель инициировал банкротство, дарение недвижимости могут признать недействительным.

Сделки дарителя за определенный период до признания его банкротом могут оспорить как подозрительные.

Дарение рассматривается как безвозмездная передача имущества. Такие сделки, которые должник совершил в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, могут признать недействительными. 

В этом случае арбитражный управляющий или кредиторы могут потребовать в суде вернуть подаренную квартиру или дом в конкурсную массу. Тогда одаряемый рискует потерять имущество, даже если он не знал о финансовых проблемах дарителя. 

Если сделку признают недействительной, право собственности одаряемого аннулируют, а имущество вернут кредиторам через процедуру реализации.

Риск №5. Социальные последствия и конфликты в семье

Даже если дарение оформлено добровольно и по всем правилам, родственники дарителя могут предположить, что получатель давил на дарителя.

Кроме семейных конфликтов для нового собственника это может обернуться судебными разбирательствами. Даже при формальной законности сделки он может годами защищать свое право собственности в судах. Нередко репутационные и психологические издержки от конфликта с родственниками оказываются выше юридических.

Распоряжаться квартирой или домом становится трудно, пока идет спор.

Чтобы избежать таких рисков с подаренным жильем, можно подумать о приобретение жилья в ипотеку.

Риски дарственной на квартиру для дарителя и получателя: коротко

Собрали основные риски для обеих сторон сделки в таблице ниже.