В 2021 году один из старых домов в городе Белово был признан аварийным и подлежащим сносу. Всех жильцов нужно было расселить до 2028 года либо выкупить их квартиры. Но администрация выяснила, что одна из жительниц на протяжении 20 лет владела 1\2 долей другого жилого помещения и передала свое право собственности на эту долю в 2020 году. По мнению чиновников, она заведомо ухудшила свои жилищные условия, чтобы получить деньги за аварийную квартиру.
Дело дошло до Верховного суда, который определил, что не было доказано, что женщина заранее знала о том, что дом будет признан аварийным, и отправил дело на новое рассмотрение.
В этом случае важно, что Верховный суд встал на сторону собственника, но, с другой стороны, дело еще не завершено. Покупатель, который добровольно собирается приобрести квартиру в старом доме, должен быть готов к тому, что даже после признания дома аварийным расселение происходит не сразу, суммы выкупа может не хватить на покупку нового жилья, а еще его могут заподозрить в фиктивной сделке ради получения выгоды — тогда дело может обернуться длительной судебной тяжбой.
Ветхое и аварийное жилье: в чем разница?
Не каждый старый дом будут расселять и выплачивать компенсации. Если жилье ветхое (кирпичные дома с износом более 70% и деревянные дома с износом более 65%), то его могут ремонтировать, и оно еще долго будет считаться подходящим для проживания. Другое дело — аварийный дом. Это определение закреплено в Жилищном кодексе и означает, что состояние помещения угрожает жизни и здоровью жильцов. Такой статус может присвоить межведомственная комиссия при местных администрациях. Она же решает, что делать с домом: сносить или реконструировать.
Когда дом признается аварийным
Если появились трещины на стенах, перекосы, явное разрушение фундамента, то жильцы должны сами обратиться в местную администрацию с заявлением. После этого создается межведомственная комиссия. В нее входят представители администрации, жилищной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора и эксперты-строители. Они действуют на основании Постановления № 47, где прописаны критерии аварийного жилья. Комиссия заказывает техническое обследование дома. После этого выдает заключение о признании его аварийным и подлежащим сносу/реконструкции или отказывает жильцам.
Если дом признан аварийным, то администрация издает постановление, где прописываются:
- адрес и техническое состояние дома;
- решение о сносе или реконструкции;
- сроки расселения жильцов.
С этого момента дом официально теряет статус жилого фонда, а все квартиры в нем считаются непригодными для проживания. Наниматели включаются в региональную программу расселения, а владельцы получают компенсацию.
Проверить, признан ли конкретный дом аварийным, можно на сайте местной администрации, в реестре аварийного жилья ГИС ЖКХ. Достаточно ввести адрес дома.
Важно! Прежде чем решаться на покупку старого жилья, сравните предложения по ипотеке. Иногда кредит на квартиру в доме поновее обходится дешевле, чем покупка аварийного жилья за наличные. На Банки.ру можно за пару минут сравнить ипотечные ставки десятков банков, подобрать программу под свой доход и оформить заявку онлайн без визита в отделение.
Можно покупать квартиру в аварийном доме
Законодательство прямо не запрещает покупку квартиры в аварийном доме. Собственник такого жилья вправе распоряжаться имуществом до заключения соглашения об изъятии. Но стоит учитывать нюансы:
- Жить в аварийном доме опасно.
- Банк не выдаст ипотеку, а страховая откажет в полисе, даже если дом еще не признан аварийным, а просто имеет высокий процент износа. Покупать такое жилье придется за личные средства.
- Для покупки квартиры в аварийном доме нельзя использовать материнский капитал или жилищный сертификат.
- В домах, которые признаны аварийными, запрещены капитальные ремонты: поэтому придется терпеть протекающую крышу или трубы, если есть такие проблемы.
- Могут возникнуть проблемы с регистрацией. При отказе ссылаются на то, что квартиры в аварийном доме перестают быть пригодными жилыми помещениями, а регистрация граждан возможна только в жилом помещении. При этом законодательство прямо не запрещает прописку в аварийном жилье, но бывает, что это право приходится доказывать в суде.
Важно! Продавец обязан уведомить покупателя о статусе аварийности жилья; если этого не сделать, покупатель вправе расторгнуть сделку через суд по статье 475 ГК РФ.
Мифы о «выгоде» аварийного жилья
Раньше действительно квартиры в ветхом и аварийном фонде покупали, чтобы за небольшие деньги получить право собственности. После можно было получить бесплатное жилье от муниципалитета. Но в 2019 году в Жилищный кодекс внесли поправки, и преимущества этой схемы были существенно ограничены.
С одной стороны, такое жилье действительно стоит дешевле, но с другой — придется терпеть отсутствие ремонта и угрозу для жизни и здоровья. При этом дома, расположенные в удачных локациях, даже после признания аварийными могут сильно не терять в стоимости из-за дорогого земельного участка.
Если дом уже признан аварийным, то после приобретения квартиры вы не сможете рассчитывать на обмен: по ст. 32 ЖК РФ переселение в другое жилье положено только нанимателям по социальному найму.
Важно! Это касается только программ расселения аварийного жилья. По программе реновации собственники могут получать равнозначное жилье взамен утраченного.
Если покупка произошла уже после того, как дом признали аварийным, или незадолго до этого, то сделку купли-продажи недвижимости могут проверить: не была ли она направлена на получение компенсации. Например, если цена на квартиру была очень низкой, сделка проходила между знакомыми или родственниками, оплата проходила не через банк, то в суде могут признать сделку ничтожной, тогда компенсации не будет.
Учитывайте, что компенсация не будет большой. Она не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь составляют случаи, когда собственники унаследовали жилье в аварийном доме.
Главное, что нужно знать, если хотите купить квартиру в старом доме
- Покупка квартиры в старом доме — законна, но рискованна. Если дом уже признан аварийным, то после покупки вам могут отказать в прописке. Что касается компенсации, то администрация выплатит не больше, чем указано в договоре купли-продажи, а может даже обратиться в суд, чтобы доказать, что вы умышленно ухудшили условия проживания ради выгоды.
- Новые квартиры взамен аварийных дают только тем, у кого квартира в соцнайме. Собственники могут рассчитывать лишь на компенсацию.
- Купить квартиру в аварийном доме можно только на свои сбережения. Использовать ипотеку, материнский капитал или жилищный сертификат не получится.
- Продавец обязан сообщить о статусе дома. Если он скрыл, что дом аварийный или уже стоит в очереди на снос, покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть деньги.
- Проверить статус жилья можно самостоятельно. Например, на сайте ГИС ЖКХ ввести адрес дома.
Доступ к кредитной истории, бонусам и сервисам — после авторизации
