Созаемщик по ипотеке в 2025 году: кто может им стать и имеет ли он право на вашу квартиру

Ипотека в 2025 году остается одним из самых популярных способов приобретения жилья, но требования банков и рост стоимости недвижимости делают получение крупного кредита непростым процессом. В таких условиях многие заемщики привлекают созаемщиков — людей, которые официально разделяют с ними финансовую ответственность и помогают повысить шансы на одобрение. В этой статье подробно разберем, что это за роль, какие права и обязанности он несет, какие риски берет на себя и можно ли потом переоформить ипотеку на созаемщика.

Кто такой созаемщик

Созаемщик — это физическое лицо, которое вместе с основным заемщиком берет на себя обязательство погашать ипотечный кредит на тех же условиях, что и основной должник. С точки зрения банка, созаемщик и заемщик равны: они оба подписывают кредитный договор, оба несут ответственность, оба проходят скоринг и проверку платежеспособности. Лучше еще до подачи заявки в банк проверить свою кредитную историю.

Узнайте все о кредитной истории

Получайте бесплатные отчеты и защиту от мошенников в подписке Банки.ру

Попробовать за 1 ₽

Иными словами, созаемщик — это не помощник, не поручитель, а полноценный участник кредитных отношений. Он может иметь долю в приобретаемой недвижимости, но может и не иметь — это никак не влияет на степень ответственности.

Доходы созаемщика учитываются при расчете максимальной суммы кредита, а обязанность погашать долг наступает всегда и в полном объеме — вне зависимости от того, кто фактически проживает в квартире или пользуется деньгами.

Чем созаемщик отличается от заемщика

Только одним: заемщик инициирует кредит и, как правило, становится титульным владельцем недвижимости. Созаемщик — его партнер в договоре. Но юридическая ответственность у них одинакова.

Зачем нужен созаемщик для ипотеки

Обязательно ли нужен созаемщик при оформлении ипотеки?

Нет, российское законодательство не требует обязательного наличия созаемщика. Но банки часто рекомендуют или даже настаивают на его участии в следующих ситуациях:

• Основному заемщику не хватает дохода для одобрения нужной суммы.
• У заемщика слабая или короткая кредитная история.
• Заемщик работает неофициально или часть доходов получает «в конверте».
• У заемщика высокая долговая нагрузка (ПДН).
• Объект недвижимости дорогой, и банк хочет снизить риски.

Обратите внимание! Ипотеку можно взять и без созаемщика, но в этом случае максимальная сумма кредита будет рассчитываться только из доходов одного человека, что ограничивает возможности купить более просторное или более дорогое жилье.

Банк заинтересован в созаемщике прежде всего потому, что наличие второго (а иногда и третьего) платежеспособного участника сделки снижает для кредитора вероятность проблем с возвратом средств. 

Во-первых, увеличивается совокупный доход семьи или группы заемщиков: банк оценивает не только зарплату основного клиента, но и доходы его партнера по кредиту. Это позволяет одобрить большую сумму или «уложить» платеж в комфортный график, который был бы недоступен одному заявителю. 

Во-вторых, участие созаемщика само по себе снижает риск невозврата — если один из участников временно теряет работу или сталкивается с непредвиденными расходами, второй способен подстраховать и обеспечить непрерывность платежей. 

В-третьих, банку проще соблюсти требования регулятора по долговой нагрузке: показатель ПДН распределяется на нескольких участников, поэтому у заемщика появляется шанс пройти скоринг, который в одиночку он бы не преодолел. 

И наконец, усиление кредитного профиля семьи или пары позволяет банку предложить более выгодные условия — сниженную ставку или доступ к специальным программам, где требования к стабильности доходов повышены. Именно поэтому в качестве созаемщиков чаще всего выступают супруги, родители, взрослые дети или деловые партнеры — люди, между которыми есть высокий уровень доверия и финансовой прозрачности, без чего участие в совместном ипотечном договоре практически невозможно.

Кто может быть созаемщиком по ипотеке

Банки рассматривают потенциального созаемщика так же тщательно, как и основного заемщика: в ипотечном договоре оба участника несут равные обязательства, поэтому требования к ним идентичны. В 2025 году стандартный набор условий включает гражданство РФ, достижение минимального возраста (обычно от 18–21 года на дату сделки) и соответствие возрастному пределу к моменту завершения выплат, подтвержденный и стабильный доход, положительную кредитную историю, регистрацию на территории России и определенный трудовой стаж — от нескольких месяцев до года на текущем месте работы.

Круг людей, которых банк готов принять в качестве созаемщиков, довольно широк. Чаще всего это супруги — многие банки вообще считают их обязательными участниками сделки, особенно если ипотека оформляется на семейную пару. На роль созаемщиков также подходят родители и взрослые дети заемщика, другие близкие родственники, а иногда и деловые партнеры. В отдельных случаях в сделку могут вступить и посторонние лица, однако подобные решения банк принимает индивидуально, оценивая степень доверия между людьми и экономическую целесообразность такого участия.

При рассмотрении заявки кредитор запрашивает у созаемщика тот же пакет документов, что и у основного заемщика, однако перечень существенно зависит от источника дохода. Если потенциальный созаемщик получает зарплату на карту, финансовую устойчивость придется подтверждать документально: как правило, это справка с места работы по форме банка и справка 2-НДФЛ.

Для индивидуальных предпринимателей набор документов шире: банк может запросить декларацию 3-НДФЛ, отчетность по упрощенной системе налогообложения или декларации по иным применяемым налоговым режимам — все с отметкой ФНС о приеме. Самозанятые подтверждают доход справкой о поступлениях налога на профессиональный доход, которую можно скачать в приложении «Мой налог». 

Банк также вправе учитывать дополнительные источники дохода созаемщика — например, по совместительству. В этом случае потребуется документальное подтверждение с основного места работы. Все эти данные позволяют кредитору оценить реальную финансовую нагрузку, устойчивость дохода и способность участников договора обслуживать ипотеку в долгосрочной перспективе.

Кто может быть созаемщиком:

• супруг или супруга (часто обязательные участники сделки);
• родители или дети заемщика;
• близкие родственники;
• деловые партнеры;
• посторонние лица — по согласованию с банком.

Чек-лист требований к созаемщику

1. Гражданство РФ — почти все банки требуют паспорт РФ.
2. Возраст — от 18–21 года при оформлении и до 65–85 лет на момент погашения (в зависимости от банка).
3. Подтвержденный доход — справка 2-НДФЛ, выписка по счету, документы самозанятого или ИП.
4. Хорошая кредитная история — отсутствие просрочек и судебных долгов.
5. Регистрация в РФ — постоянная или временная.
6. Рабочий стаж — от 3 месяцев до 1 года на последнем месте.

Сколько может быть созаемщиков по ипотеке

Эти условия лучше уточнить непосредственно у банка, в котором вы планируете брать ипотеку, потому что этот параметр варьируется в зависимости от ипотечной программы и условий банка. Банки допускают до 3 созаемщиков (включая титульного). 

Заемщик и созаемщик — в чем разница

Заемщик и созаемщик действительно несут одинаковую юридическую ответственность перед банком: оба обязаны своевременно погашать ипотеку, и при возникновении просрочки кредитор имеет право предъявить требования к любому из них. Однако их роли в сделке все же различаются.

Заемщик — это инициатор оформления кредита и основной участник ипотечной сделки. Именно его цель — покупка конкретной квартиры — становится основанием для выдачи кредита. В большинстве случаев он же становится титульным владельцем недвижимости, то есть собственником объекта, на который оформляется ипотека. Именно заемщик подает заявку, проходит первичную проверку и является ключевым лицом, с которым банк работает на всех этапах сделки.

Созаемщик присоединяется к договору уже после заемщика и выполняет иную функцию: он усиливает финансовую состоятельность сделки. По сути, это человек, чьи доходы банк добавляет к доходам заемщика, чтобы повысить шансы на одобрение кредита или получить более комфортные условия. Созаемщик может стать собственником недвижимости, но это вовсе не обязательное условие: участие в кредите не означает автоматического появления прав на квартиру. При этом обязанностей у него не меньше: он несет солидарную ответственность за весь долг, и при необходимости банк вправе взыскать всю сумму именно с него.

Отдельная категория — титульный созаемщик. Это созаемщик, который не просто помогает подтвердить доходы, но и официально получает долю в ипотечной квартире. Такая доля фиксируется в договоре купли-продажи и регистрируется в Росреестре, что делает титульного созаемщика полноправным совладельцем недвижимости. Если же доли в праве не прописаны, то созаемщик собственником не считается — его участие ограничивается обязательствами по кредиту, но не дает ему имущественных прав на объект.

Таким образом, главная разница между заемщиком и созаемщиком — не в уровне ответственности (она одинакова), а в их роли в сделке, мотивации участия и правовом статусе в отношении приобретаемой недвижимости.

Созаемщик и поручитель — в чем отличие

Права и обязанности созаемщика: риски

Созаемщик, присоединяясь к ипотечной сделке, получает не только обязанности, но и ряд юридически значимых прав. Он имеет доступ ко всей информации о кредите, включая условия договора, график платежей и сведения о текущей задолженности. Созаемщик может участвовать в переговорах с банком наравне с заемщиком, инициировать изменения условий кредита — например, рефинансирование — и запрашивать необходимые справки у кредитора. Если он является титульным участником сделки и владеет долей в квартире, то получает и право на налоговый вычет по расходам на жилье и проценты.

Однако вместе с этими правами созаемщик принимает на себя широкий перечень обязанностей. Самая важная из них — солидарная ответственность по кредиту: если заемщик перестанет платить, банк вправе потребовать внесения платежей в полном объеме именно с созаемщика. Он обязан соблюдать условия договора, поддерживать регулярность выплат, вовремя сообщать банку о существенных изменениях своего финансового положения и статуса, а также участвовать в оформлении обязательных страховок, если они предусмотрены ипотечной программой. Любые просрочки, независимо от того, по чьей инициативе они возникли, влияют и на его кредитную историю.

Риски созаемщика связаны главным образом с тем, что он полностью разделяет ответственность по чужой ипотеке — включая риск погасить весь долг без участия заемщика. При возникновении проблем с платежами страдает и его кредитная история, что делает будущие займы дороже или недоступными. Учитывается и долговая нагрузка: участие в ипотеке уменьшает возможности по оформлению собственных кредитов, поскольку увеличивает показатель ПДН.

Дополнительные сложности нередко возникают в личной сфере. Если созаемщик состоит в семейных отношениях с заемщиком, юридические споры о долях в квартире при разводе могут стать затяжными. А выйти из ипотечного договора по собственной инициативе почти невозможно: банки крайне неохотно выпускают созаемщиков, поскольку это снижает надежность кредита. В результате человек оказывается привязан к обязательствам до полного погашения ипотеки, даже если жизненные обстоятельства изменились.

Таким образом, роль созаемщика — это не формальность и не «помощь для одобрения кредита». Это полноценное участие в долговых обязательствах, требующее трезвой оценки рисков и доверия к основному заемщику.

Какую ипотеку можно переоформить

Ипотеку можно переоформить только при соблюдении ряда условий, и далеко не все кредитные программы допускают такую возможность. Обычно необходимость возникает в ситуациях, когда основной заемщик хочет выйти из обязательств — например, после развода, при переезде в другой регион или из-за конфликта между участниками сделки. В таких случаях созаемщик или другой участник, готовый взять кредит на себя, может попытаться стать единственным ответственным лицом по ипотеке.

Переоформление возможно и тогда, когда созаемщик фактически становится единственным заинтересованным собственником жилья. Это нередко происходит после расторжения брака, когда один из супругов продолжает проживать в квартире и готов самостоятельно обслуживать ипотеку. Если его доходы позволяют выполнять обязательства без привлечения второго участника, банк может рассмотреть перевод кредита только на него.

Обратите внимание! Решение всегда остается за банком. Кредитор анализирует платежеспособность нового единственного заемщика, оценивает его долговую нагрузку, стабильность доходов и кредитную историю. Если риски кажутся слишком высокими, банк вправе отказать — даже если обе стороны сделки согласны на изменения. Поэтому переоформление ипотеки — не автоматическая процедура, а сложный процесс, требующий веских оснований и подтвержденной финансовой состоятельности.

Условия, при которых банк, вероятнее всего, разрешит переход ипотеки:

• созаемщик подтверждает достаточный доход;
• нет просрочек по текущему кредиту;
• у созаемщика хорошая кредитная история;
• отсутствуют юридические споры по объекту;
• квартира остается в залоге у банка.

Процедура переоформления включает подачу заявления, предоставление документов, проверку банком и заключение дополнительного соглашения.

Созаемщик по ипотеке: что важно знать

• Созаемщик в ипотечной сделке — полноценный участник договора, который несет такую же финансовую ответственность перед банком, как и основной заемщик. Его участие позволяет увеличить доступную сумму кредита, улучшить условия и повысить шансы на одобрение, поскольку банк складывает доходы всех участников сделки. В роли созаемщика могут выступать супруги, родственники, деловые партнеры и даже посторонние люди — решение зависит от политики конкретного банка и способности участника подтвердить свою платежеспособность.
• При этом ответственность созаемщика максимальна: в случае просрочек или отказа заемщика от платежей именно он обязан полностью закрывать ипотеку. Право на долю в квартире возникает только тогда, когда это прямо закреплено в договоре купли-продажи и зарегистрировано в Росреестре — само участие в кредите не наделяет человека правами на недвижимость. А выйти из ипотечного договора крайне сложно: банк согласится на это лишь в том случае, если оставшийся заемщик способен самостоятельно обслуживать кредит и его доходы соответствуют требованиям по долговой нагрузке. Поэтому прежде чем соглашаться на такую роль, важно трезво оценить риски, собственные финансовые планы и влияние ипотеки на будущие кредиты.
• На практике созаемщику полезно заранее обсудить с участниками сделки все детали: кто и в каких пропорциях будет вносить платежи, кому принадлежит приобретаемая недвижимость, как распределяются расходы и что происходит в кризисных ситуациях — например, при временной потере дохода. Такие договоренности лучше фиксировать письменно, в отдельном соглашении, чтобы избежать споров в будущем. Не менее важно заранее проверить кредитную историю всех участников и рассчитать показатель долговой нагрузки: участие в ипотеке автоматически снизит возможности созаемщика по получению собственных кредитов, что нужно учитывать заранее.
• Дополнительным уровнем защиты станет страхование жизни и здоровья. Это позволяет снизить риски для семьи и защитить финансовую стабильность на долгий срок. И главное правило: не соглашаться на роль созаемщика «из дружбы» или «из вежливости». Ипотека — многолетнее обязательство, и ответственность в этой схеме столь велика, что решение должно быть исключительно взвешенным.