Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) активно продвигает новые специализированные программы для различных слоев населения. О том, на кого рассчитаны эти продукты и как они могут повлиять на развитие ипотечного рынка, порталу Банки.ру рассказал исполнительный директор по инновациям АИЖК Станислав ДАМБРАУСКАС.
— Давайте начнем с того, что АИЖК предлагает клиентам много программ. Есть ли смысл заводить сейчас столько программ, принимая во внимание, что ипотека пока, к сожалению, не пользуется большим спросом у населения?
— У меня другая информация — ипотека пользуется спросом, объемы выданных кредитов с начала года ежемесячно растут: если в первом полугодии было выдано кредитов на 49 миллиардов рублей, то во втором — уже на 84 миллиарда. За первое полугодие выдано кредитов на 133 миллиарда рублей, немногим меньше, чем за весь прошлый год, — 152 миллиарда.
В прошлом году общая тенденция была такой: банки закрывали ипотечное направление, вплоть до того, что практически полностью сокращали соответствующие отделы. Сейчас тенденция резко поменялась. Я общаюсь с руководством многих банков, и все говорят, что ипотечное кредитование становится приоритетным направлением их бизнеса, что началась борьба за рынок. У банков появилось достаточно ликвидности, чтобы финансировать ипотеку и покупать пулы кредитов у других игроков.
Кроме того, ипотеку стремится подстегнуть и правительство. Есть программы ВЭБа, ФЦП «Жилище». С учетом того, что государственные программы сориентированы на стимулирование жилищного строительства, большая часть денег направляется на первичный рынок жилья.
Одной из задач нашего агентства в условиях кризиса было сохранение инфраструктуры ипотечного кредитования. Вспомните, был достаточно длительный период, когда кроме Сбербанка и партнеров АИЖК, никто на этом рынке не работал. Конечно, в кризис рынок «просел», но сейчас он начинает восстанавливаться, достаточно активно развивается конкуренция. Рост объемов контрактования и количества заявок наших поставщиков тоже говорит о том, что рынок ипотеки сейчас активизировался.
Так, например, мы думали, что по нашей программе «Военная ипотека» больше 4 миллиардов рублей не законтрактуем, а сейчас от наших партнеров поступило заявок на сумму около 13 миллиардов. Хотя от Росвоенипотеки нам известно, что в этом году по накопительно-ипотечной системе для военнослужащих планируется выдать только10 миллиардов рублей. То есть спрос превышает предложение. Так что у нас достаточно хорошие перспективы.
— Иными словами, появление новых программ в компании связано с тем, что вы видите большой потенциал рынка, принимая во внимание достаточно низкую базу, ведь рынок сильно «просел» год назад?
— Специализированные продукты, которые мы формируем, рассчитаны на определенную категорию граждан: военнослужащих, распорядителей материнского капитала, покупателей малоэтажного жилья. По каждой из этих категорий у нас есть определенные расчеты, мы понимаем примерный объем спроса на эти продукты.
В 2010 году мы намерены профинансировать ипотеку по стандартной программе АИЖК примерно на 44 миллиарда рублей, программам «Новостройка» — на 5,144 миллиарда, «Военная ипотека» — на 10 миллиардов, «Материнский капитал» — на 6,6 миллиарда, «Переменная ставка» — на 10,3 миллиарда, «Малоэтажное жилье» — на 4,4 миллиарда.
Развиваем мы и другие, не столь массовые, но не менее важные программы. В частности, у Мордовской ипотечной корпорации есть региональная программа по предоставлению сертификатов и субсидий ветеранам Великой Отечественной войны. Мы адаптировали эту программу, создав специальный продукт для ветеранов, где субсидия используется как первоначальный взнос по ипотечному кредиту, который составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья. Поскольку сам ветеран по возрасту не может быть ипотечным заемщиком, кредит погашают члены его семьи. Такой продукт может быть тиражирован и в других регионах.
Еще один пример — специальная программа ипотечного кредитования для молодых ученых. Это перспективная категория потенциальных клиентов, но требует учета индексации зарплат, поступлений по грантам.
— Кроме разнообразия продуктов для клиента большое значение имеет размер ставки по кредиту…
— У АИЖК есть специальная программа «Переменная ставка». В Европе большая часть ипотечных кредитов выдается с плавающей ставкой. Сначала клиент платит по фиксированной ставке, а потом она пересчитывается в зависимости от текущего состояния финансового рынка. Конечно, у них диапазон процентных ставок ниже, чем у нас, — около 3—5% годовых. По нашей программе «Переменная ставка» стоимость кредита привязывается к ставке рефинансирования Центробанка плюс 1,5—2%. В итоге сегодня при условии личного страхования заемщика можно получить ипотечный кредит в рублях по ставке от 9,25 до 10,75% годовых.
Мы установили ограничения по максимальной и минимальной величине ставки. Такие механизмы направлены на защиту заемщика от платежного шока
— Я правильно понимаю, что именно по этой ставке заемщик может получить в банке кредит?
— Да, может получить по этой ставке.
— То есть банк не прибавляет «от себя» еще 1,5—2%?
— Первичный кредитор может устанавливать такие ставки по кредиту, которые сочтет нужным. Мы рекомендуем прибавлять к ставке рефинансирования ЦБ 1,5—2% маржи с учетом рассчитанной нами модели риска, резервирования и покрытия операционных издержек. Но у каждого банка свои особенности ценообразования по продуктам. Тем не менее, рынок становится более конкурентным, поэтому я думаю, что ставки будут приближаться к тем, которые рекомендует АИЖК.
Кроме того, мы разработали такую схему работы с банками, что им будет невыгодно «накручивать» ставки. Речь идет о новой схеме рефинансирования — о займах под залог закладных по программам «Переменная ставка» и «Материнский капитал». Займы выдаются под низкий процент и служат интересной альтернативой традиционному для АИЖК рефинансированию посредством выкупа закладных. Ставка по выданным кредитам увязана со ставкой по займам, поэтому чем выше банк поднимет ставку по кредитам, тем дороже обойдется ему наш заем.
— С какими крупными банками вы сотрудничаете по этой программе?
— Мы заключили соглашения с Инвестторгбанком, банком «Открытие», ведутся переговоры с более чем 30 банками.
— Вы говорили, что программа «Материнский капитал» пользуется спросом у населения. Расскажите, пожалуйста, по пунктам, что делать, чтобы получить ипотечный кредит по этой программе?
— Во-первых, нужно обладать правом на материнский капитал. Во-вторых, выбрать партнера АИЖК (банк, регионального оператора или некредитную организацию), который выдает кредиты по «Материнскому капиталу». Далее человек приходит к нашему партнеру, где ему рассчитывают, на какую сумму и на какой срок он может получить кредит при своих доходах. Главное — доказать платежеспособность. Причем платеж по кредиту не может превышать 45% от общего дохода семьи.
Процентная ставка по кредиту при покупке квартиры на первичном рынке варьируется от 10,25 до 11,45% годовых, на вторичном — от 11,25 до12,45% годовых в зависимости от первоначального взноса.
— А получив средства материнского капитала, человек досрочно погашает часть кредита?
— Выгодная особенность кредитного продукта «Материнский капитал» состоит в том, что рассчитанная с учетом доходов заемщика (или созаемщиков) сумма кредита увеличивается на сумму материнского капитала. Сегодня это 343 тысячи рублей.
С учетом того, что деньги из Пенсионного фонда придут в банк не сразу, а через 2—3 месяца, определенная часть их пойдет на оплату процентов, поэтому можно получить кредит на 320—330 тысяч рублей больше, чем по стандартной программе. Для Москвы и самых крупных городов эта сумма, возможно, погоды не сделает, но в большинстве регионов ипотечные кредиты составляют в среднем 1,2 миллиона рублей, и материнский капитал будет очень солидным подспорьем.
Правда, заемщику все равно нужно будет из собственных средств внести первоначальный взнос за квартиру — его минимальная величина составляет 10%. Существенный момент: сумма первоначального взноса и материнского капитала при сложении должна составить не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Это позволяет кредитору поддерживать уровень риска по кредиту на приемлемом уровне.
Например, заемщик может получить стандартный ипотечный кредит в 1 миллион рублей. С учетом 330 тысяч рублей «материнских денег» ему могут выдать 1,33 миллиона. Допустим, квартира стоит примерно 1,5 миллиона. Минимальный первоначальный взнос должен составлять 10% — 150 тысяч. Сумма первоначального взноса и материнского капитала не может быть меньше 30% от стоимости жилья — 450 тысяч. Складываем 330 тысяч и 150 тысяч и получаем даже больше — 480 тысяч рублей. Значит, заемщику нужно довнести всего150 тысяч.
Если собственных доходов недостаточно, чтобы получить кредит на требуемую сумму, программа допускает подключение созаемщиков. Доходы всех созаемщиков суммируются, благодаря этому можно увеличить сумму кредита. У кредитного продукта «Материнский капитал» есть обязательное требование — заемщиками по кредиту выступают оба родителя, даже если мама сидит в отпуске по уходу за ребенком и не имеет никакого дохода.
— А если по каким-то причинам человеку не перечислят материнский капитал?
— Пока таких случаев не было, однако теоретически риск, конечно, существует. В такой ситуации заемщик в любом случае должен будет погасить кредит полностью. Мы исходим из того, что законодательство исполняется четко и система Пенсионного фонда работает надежно.
Я скорее предвижу другую проблему: использовать материнский капитал без ограничений по срокам можно только на погашение ипотечных кредитов, выданных до 31 декабря 2010 года. Если этот срок не будет продлен законодательно, с 2011 года желающим погасить ипотечный кредит материнским капиталом придется ждать, пока ребенку, с рождением которого у семьи возникло такое право, исполнится три года. АИЖК обратилось в ответственные министерства с предложением продлить срок действия льготы, вероятность такая есть, но пока информации о положительном решении не поступало.
— У АИЖК есть программа кредитования покупки малоэтажных домов. В каких регионах она востребована?
— По этой программе мы выдаем кредиты только на приобретение жилья, которое возводится в зоне комплексного освоения территории. Комплексное освоение подразумевает создание инфраструктуры — транспортных сетей, школ, детских садов, магазинов, инженерных коммуникаций. Сейчас программы комплексного освоения территорий и земельных участков (КОТ и КОЗУ) развивают в Сибири, Поволжье, Центральной России, на юге страны. Программы строительства малоэтажного жилья, поддерживаемые АИЖК, сориентированы на строительство жилья экономкласса. Сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей, поскольку финансировать строительство дорогого элитного жилья агентство не намерено.
— Как бы вы определили роль и миссию АИЖК на рынке ипотеки?
— Для нас важно обеспечить динамику развития ипотеки и охватить как можно больше социальных слоев населения, не имеющих возможности платить за дорогую классическую ипотеку. Для них нужно создавать специальные программы.
Опыт других стран показывает, что ипотечный рынок можно условно разделить на три части. Первая часть — ипотека для малоимущих. Обеспечить этот слой населения жильем необходимо — каждая семья имеет право на квадратные метры, пусть и с минимальными удобствами. В мире подобными социальными проектами занимаются специальные организации, взаимодействующие с пенсионными фондами. Вторая часть — ипотека для тех, кто может платить, но небольшую часть своего дохода. Это рабочие, учителя, другие работники бюджетной сферы, молодые ученые, военнослужащие. Для них нужно создавать специальные схемы и специальные продукты, чем мы и занимаемся. В других странах этой группой населения обычно занимаются организации, подобные АИЖК. Здесь очень важную роль играют государственные гарантии, госконтроль и госучастие. Третья группа — это коммерческая ипотека, которой занимаются банки.
Например, в Бразилии рынок ипотеки настолько развит, что ему не нужно фондирование извне. Там очень хорошо сформировался внутренний спрос, и все выпуски бразильских ипотечных ценных бумаг в основном раскупаются на внутреннем рынке. В ипотечные инструменты активно вкладываются деньги пенсионного фонда, потому что ему нужны надежные инструменты. Он не может рисковать, играть на бирже. И нам в России нужно создать сильный рынок ипотечных ценных бумаг. АИЖК готово оказывать банкам всестороннюю поддержку по подготовке и организации выпусков ипотечных ценных бумаг, в том числе предоставлять свои гарантии. Ипотечные облигации, обеспеченные гарантиями АИЖК, котируются на высоком уровне и могут быть включены в ломбардный список ЦБ.
Беседовала Татьяна СЕМЕНОВА, Банки.ру
